房地产借壳上市如何融资
2024-05-29
1. 房地产借壳上市如何融资
房地产公司借壳上市在最近两年成为一股潮流，这些公司上市成功之后的发展也成为投资者关注 的焦点。近日，记者出席了广州恒大地产战略发展研讨会，10余家券商和基金公司的研究员和投资经 理到会就企业上市后的发展战略各抒己见。 业界专家普遍认为，房地产企业发展的两大要素是资金和土地储备。如今土地实行公开挂牌招标 拍卖政策，土地储备的能力最终取决于资金实力；而中国房地产公司的开发资金来源渠道并不多，银 行贷款、预售款、自有资金是三大主要来源。最近几年，银行系统高度重视可能出现的房地产信贷风 险，楼盘预售准许门槛越来越高，借壳上市并实现再融资便成为地产公司寻求发展的理想渠道。 据统计，近年由于实际控股股东发生变化并且新的控股股东在房地产业有一定发展的公司共有24 家，其中仅有4家实行了增发，2家获得了配股，也就是说有75%的买壳公司还未有达到融资的目的。 与会专家认为，发生此种情况的主要原因在于：首先，我国资本市场对上市公司再融资有严格的要求， 房地产公司业绩波动大，负债高，很难符合要求。其次，大部分公司借壳时间不长，我国房地产公司 借壳上市风潮是于2000年底与2001年初，到现在也才只有一年多时间，而已经实现再融资的地产借 壳上市公司最短时间是2.2年。 各证券公司房地产研究员们认为，房地产业受“开发—销售”周期影响易产生业绩波动，在企业 管理架构上与上市公司的要求不尽一致，要实现再融资，最关键的莫过于保持业绩的稳定和按照上市 公司的要求规范治理。而解决这一问题主要应从以下几方面入手。第一，要制定自身发展的长期战略， 使其所开发项目保持衔接，从而使业绩保持稳定。比如深万科，其所开发的项目就具有充分衔接的特 点，达到了上市公司年年有盘开工，有盘热卖的良性循环，使公司维持平稳优质的业绩，保持了持续 再融资能力，最终作大做强，成为绩优地产股。第二，可以做一些合法的技术处理。在收入确认上， 房地产企业可以通过调整竣工时间来使销售收入更合理的分布。在财务处理上，在存货、预提费用、 无形资产这三个会计科目上作些技术操作也大有裨益。第三，可以通过运作一些经营性或租赁性的自 有物业，每年获得固定收入，来达到稳定业绩的目的。比如，北京金融街借壳上市后，由于具有稳定 物业出租收入，再加上一定的土地开发，每年净资产收益率都维持在10%以上，在2002年成功实现 再融资4.01亿元。又如，龙发股份通过购得天伦集团旗下位于广州市黄金地段的、具有最稳定收益的 天誉花园出租物业，从而稳定了公司收益，在规范治理方面，公司借壳上市之后，房地产公司必须加 大规范治理的力度。良好的公众形象对上市公司意义重大，而塑造良好的资本市场形象的关键是做好 信息披露工作和建立良好的投资者关系，最关键是公司本身要规范治理。这包括公司日常决策管理的 规范化、激励机制和约束机制的明晰化及从新调整适应资本市场要求的发展战略等等。
2. 房地产借壳上市如何融资
房地产公司借壳上市在最近两年成为一股潮流，这些公司上市成功之后的发展也成为投资者关注的焦点。近日，记者出席了广州恒大地产战略发展研讨会，10余家券商和基金公司的研究员和投资经理到会就企业上市后的发展战略各抒己见。业界专家普遍认为，房地产企业发展的两大要素是资金和土地储备。如今土地实行公开挂牌招标拍卖政策，土地储备的能力最终取决于资金实力；而中国房地产公司的开发资金来源渠道并不多，银行贷款、预售款、自有资金是三大主要来源。最近几年，银行系统高度重视可能出现的房地产信贷风险，楼盘预售准许门槛越来越高，借壳上市并实现再融资便成为地产公司寻求发展的理想渠道。据统计，近年由于实际控股股东发生变化并且新的控股股东在房地产业有一定发展的公司共有24家，其中仅有4家实行了增发，2家获得了配股，也就是说有75%的买壳公司还未有达到融资的目的。与会专家认为，发生此种情况的主要原因在于：首先，我国资本市场对上市公司再融资有严格的要求，房地产公司业绩波动大，负债高，很难符合要求。其次，大部分公司借壳时间不长，我国房地产公司借壳上市风潮是于2000年底与2001年初，到现在也才只有一年多时间，而已经实现再融资的地产借壳上市公司最短时间是2.2年。各证券公司房地产研究员们认为，房地产业受“开发—销售”周期影响易产生业绩波动，在企业管理架构上与上市公司的要求不尽一致，要实现再融资，最关键的莫过于保持业绩的稳定和按照上市公司的要求规范治理。而解决这一问题主要应从以下几方面入手。第一，要制定自身发展的长期战略，使其所开发项目保持衔接，从而使业绩保持稳定。比如深万科，其所开发的项目就具有充分衔接的特点，达到了上市公司年年有盘开工，有盘热卖的良性循环，使公司维持平稳优质的业绩，保持了持续再融资能力，最终作大做强，成为绩优地产股。第二，可以做一些合法的技术处理。在收入确认上，房地产企业可以通过调整竣工时间来使销售收入更合理的分布。在财务处理上，在存货、预提费用、无形资产这三个会计科目上作些技术操作也大有裨益。第三，可以通过运作一些经营性或租赁性的自有物业，每年获得固定收入，来达到稳定业绩的目的。比如，北京金融街借壳上市后，由于具有稳定物业出租收入，再加上一定的土地开发，每年净资产收益率都维持在10%以上，在2002年成功实现再融资4.01亿元。又如，龙发股份通过购得天伦集团旗下位于广州市黄金地段的、具有最稳定收益的天誉花园出租物业，从而稳定了公司收益，在规范治理方面，公司借壳上市之后，房地产公司必须加大规范治理的力度。良好的公众形象对上市公司意义重大，而塑造良好的资本市场形象的关键是做好信息披露工作和建立良好的投资者关系，最关键是公司本身要规范治理。这包括公司日常决策管理的规范化、激励机制和约束机制的明晰化及从新调整适应资本市场要求的发展战略等等。
3. 什么叫房地产融资
从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、 找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。 房地产的融资属于房地产开发，流通及消费的过程中，使用金融手段进行筹集资金以及相关服务的一系列的金融活动。房地产的筹资过程中应当根据企业自身和项目的情况进行分析之后再做评估，以免面临更大的风险。同时，融资过程应当按照相关法律法规进行。
4. 房地产的融资是什么概念？
5. 为什么房地产业融资以借款为主
自从中国房地产业进入宏观调控体系，抵押贷款政策不断收紧，造就了民间融资形成了一种全新渠道款款而来，加之政府紧缩经济政策的发布，中国民间资本借贷以十分积极的姿态活跃在房地产行业，成为继银行短期贷款收紧以后兴起的有效资金来源。
6. 什么是房地产融资
01 房地产融资的渠道：
1. 银行贷款
年利率理论上为8%到10%，详细的请参考基准利率，加上各种乱七八糟的成本，什么以贷转存，中介费，顾问费等，贷款的总成本约为年10%到15%。
2. 信托公司
利率加财务顾问费再加各种乱七八糟的费用，总融资成本一般在年利率13%-23%之间。
3. 券商资管
与信托渠道十分相似，甚至很多从业人员都是从信托挖来的，但监管方式和监管部门都不同。成本结构也和信托差不多，约为年利率15%-25%之间。资管计划算是券商们的信托了，产品结构书有时都可以抄，但是要记得只有银行和信托可以放贷。
4. 私募基金
项目融资总成本约为年利率22%以上，资金量可大可小，几千万到几十亿都有。
5. P2P借贷
总财务成本在25%上下，不过风险很高，集体跑路型。
6. 高利贷
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房地产融资是除金融行业外，融资当中融资总金额最大的，也是融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在这种情况下，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：①以公司为中心的融资。②以项目为中心的融资。除了这两种以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，所以我就不详细说明了。
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房地产融资岗位前景和要求：
①地产融资最好懂投资。地产投资也最好懂融资。当然，如果可以，投资与融资岗位都可以做做，那今后地产投融资的能力集成就不成大问题了。
②建议做地产融资或者投资的同仁，不必急着去金融机构。先在房地产实业扎扎实实学几年再去金融机构，今后有的是赚钱的机会。而且更有核心竞争力，不会遇到瓶颈。正规大型金融机构以后发展资管部门都必须配置懂投融资的地产人，而不是以前那样粗旷式的土地抵押到手、假股真债到期退出就万事大吉，更多的要输出品牌、管理、人员与经验。
③在开发商投资岗位做的好不仅能去地产PE，还能在开发商混到副总级别。因此，在开发商，投资岗位比融资岗更加吃香，出路也更广。
④在地产基金，投融资一体化，放在一个部门甚至相同的几个人做是未来趋势。地产投融资本质是沟通实业（地产）与非实业（金融、法律、财会）的桥梁，其地位本就至关重要，募投管退能全懂最佳。
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当然，房地产融资也是有很高风险的，融资并没有那么容易：
鉴于次级证券在美国的失败，一直采取稳健政策的中国政府并不敢放任房地产融资。于是政府开始限制房地产信托发行、限制房地产银行信贷、禁止房地产企业发行私募债等等。要知道客观上主体经济的薄弱在关键时候根本难以抵抗房市的崩溃。更何况
①房地产作为受地域限制的商品，供求不像一般商品。
②投资者并不像想象中的道德和理性，房地产融资的风险连美国人都低估过，目前他们还处于那场风暴的余波中。因此中国的保险行业水平更难以估算房地产融资的风险。
7. 房地产公司借壳上市新规
内容导航: 房地产借壳上市如何融资 借壳上市需要注意哪些实体法律和程序法律问题 公司借壳上市及被并购注意事项 公司借壳上市的标准和条件有哪些 重大资产重组新规,重组对象是不是都要求ipo标准 发行股份购买资产都适用重大资产重组管理办法么Q1:房地产借壳上市如何融资 房地产公司借壳上市在最近两年成为一股潮流,这些公司上市成功之后的发展也成为投资者关注 的焦点。近日,记者出席了广州恒大地产战略发展研讨会,10余家券商和基金公司的研究员和投资经 理到会就企业上市后的发展战略各抒己见。 业界专家普遍认为,房地产企业发展的两大要素是资金和土地储备。如今土地实行公开挂牌招标 拍卖政策,土地储备的能力最终取决于资金实力;而中国房地产公司的开发资金来源渠道并不多,银 行贷款、预售款、自有资金是三大主要来源。最近几年,银行系统高度重视可能出现的房地产信贷风 险,楼盘预售准许门槛越来越高,借壳上市并实现再融资便成为地产公司寻求发展的理想渠道。 据统计,近年由于实际控股股东发生变化并且新的控股股东在房地产业有一定发展的公司共有24 家,其中仅有4家实行了增发,2家获得了配股,也就是说有75%的买壳公司还未有达到融资的目的。 与会专家认为,发生此种情况的主要原因在于:首先,我国资本市场对上市公司再融资有严格的要求, 房地产公司业绩波动大,负债高,很难符合要求。其次,大部分公司借壳时间不长,我国房地产公司 借壳上市风潮是于2000年底与2001年初,到现在也才只有一年多时间,而已经实现再融资的地产借 壳上市公司最短时间是2.2年。 各证券公司房地产研究员们认为,房地产业受“开发—销售”周期影响易产生业绩波动,在企业 管理架构上与上市公司的要求不尽一致,要实现再融资,最关键的莫过于保持业绩的稳定和按照上市 公司的要求规范治理。而解决这一问题主要应从以下几方面入手。第一,要制定自身发展的长期战略, 使其所开发项目保持衔接,从而使业绩保持稳定。比如深万科,其所开发的项目就具有充分衔接的特 点,达到了上市公司年年有盘开工,有盘热卖的良性循环,使公司维持平稳优质的业绩,保持了持续 再融资能力,最终作大做强,成为绩优地产股。第二,可以做一些合法的技术处理。在收入确认上, 房地产企业可以通过调整竣工时间来使销售收入更合理的分布。在财务处理上,在存货、预提费用、 无形资产这三个会计科目上作些技术操作也大有裨益。第三,可以通过运作一些经营性或租赁性的自 有物业,每年获得固定收入,来达到稳定业绩的目的。比如,北京金融街借壳上市后,由于具有稳定 物业出租收入,再加上一定的土地开发,每年净资产收益率都维持在10%以上,在2002年成功实现 再融资4.01亿元。又如,龙发股份通过购得天伦集团旗下位于广州市黄金地段的、具有最稳定收益的 天誉花园出租物业,从而稳定了公司收益,在规范治理方面,公司借壳上市之后,房地产公司必须加 大规范治理的力度。良好的公众形象对上市公司意义重大,而塑造良好的资本市场形象的关键是做好 信息披露工作和建立良好的投资者关系,最关键是公司本身要规范治理。这包括公司日常决策管理的 规范化、激励机制和约束机制的明晰化及从新调整适应资本市场要求的发展战略等等。Q2:借壳上市需要注意哪些实体法律和程序法律问题 《证券法》Q3:公司借壳上市及被并购注意事项 借壳上市有两个关键步骤: 1)收购壳体及相关资产。借壳上市一般都是用并购形式出现的,将某经营不善的上市公司收购,然后收购方成为该上市公司的大股东或实际控制人。这一步的操作主要是企业并购方面的业务,一般是整体收购,含资产、负债和所有者权益。负债收购要与债权人签订三方协议。 2)资源整合。主要是资产置换,将收购方(控股股东)能为企业带来经济效益的优良资产置换原上市公司的不良资产,这步主要是非货币性交易(原资产出让给原股东,新资产进入上市公司),或者关联方交易(上市公司直接购买控股股东的优良资产)。购买资产后,这部分资产的相关收益也就带到上市公司里面了。这就是我们经常看到某上市公司购买了***资产或上市公司投资***万元购买了***资产,或新签订***合同***万元,等等,这些公告实际上就是新资产的后续效能。 其他就是证监会要求的相关操作了,手续比较复杂,一般要2~3年。但借壳上市不用等指标。Q4:公司借壳上市的标准和条件有哪些借壳上市的定义 借壳上市或借壳重组是指《重组办法》)第十二条规定的重大资产重组,即:自控制权发生变更之日起,上市公司向收购人购买的资产总额,占上市公司控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到100%以上的重大资产重组。借壳上市的标准和条件 借壳上市的标准是:除符合《重组办法》第十条、第四十二条规定的要求外,上市公司购买的资产对应的经营实体持续经营时间应当在3年以上,最近两个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币2000万元。上市公司购买的资产属于金融、创业投资等特定行业的,由中国证监会另行规定。 借壳上市完成后,上市公司应当符合中国证监会关于上市公司治理与规范运作的相关规定,在业务、资产、财务、人员、机构等方面独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业,与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业间不存在同业竞争或者显失公平的关联交易。 信息来源于网络,仅供参考Q5:重大资产重组新规,重组对象是不是都要求ipo标准 个人认为 重大资产重组的情况下,您写了一个新规。 在IPO情况下,证监会才能监管,一般不上市的企业的监管力度与IPO差距极大 所以个人认为,你的提问应该是肯定的答案 另外重大资产重组的话IPO必须要出公告披露。Q6:发行股份购买资产都适用重大资产重组管理办法么 上市公司实施并购重组中,向特定对象发行股份购买资产的发行对象数量是不超过10名还是不超过200名?中国证监会时间:2012年07月16日:答:根据《证券法》规定,向特定对象发行证券累计超过二百人的,为公开发行。《上市公司证券发行管理法》规定非公开发行对象不超过10名。《上市公司重大资产重组管理法》并未对发行股份购买资产的对象予以明确规定。非公开发行股票募集资金与发行股份购买资产存在差异:一是发行对象的确定方式不同。在作出非公开发行股票募集资金行政许可决定时,发行对象通常是不确定的,需通过询价确定;发行股份购买资产的交易目的主要是购买发行对象持有的标的资产,在首次公告发行方案时,发行对象就是明确确定的。二是发行股份购买资产通常是向有限责任公司或股份有限公司的股东,购买其所持有的标的公司股权。根据《公司法》的规定,有限责任公司的股东要求是50名以下,非上市的股份有限公司股东一般是200名以下。如果要求发行对象不超过10名,发行股份购买资产往往就不能一次性买入标的公司的全部股权或控股权,会对上市公司并购重组效率产生影响。实践中已经出现了许多上市公司换股吸收合并非上市公司发股对象超过10名但不超过200名的案例。因此,上市公司实施并购重组中向特定对象发行股份购买资产的发行对象数量限制原则上不超过200名。
8. 借壳上市和融资啥关系？
借壳上市是融资的一种方式。融资方式包括上市融资，借壳融资又是上市融资的一种方法企业融资一般有八大渠道三十余种方法即： 1、债权融资 2、股权融资 3、企业内部融资 4、项目融资 5、贸易融资 6、专业化协作融资 7、政策融资 8、上市融资。 自控制权发生变更之日起，上市公司向收购人购买的资产总额，占上市公司控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到100%以上的”，凡满足该规定的重大资产重组即构成借壳上市。 扩展资料： 证监会上市部主任蔡建春：《重组办法》修改后，证监会将继续完善“全链条”监管机制，支持优质资产注入上市公司。同时将继续严格规范重组上市行为，持续从严监管并购重组“三高”问题，打击恶意炒壳、内幕交易、操纵市场等违法违规行为，遏制“忽悠式”重组、盲目跨界重组等乱象，促进上市公司质量提升和资本市场稳定健康发展。 借壳上市最新规定： 1、明确了累计首次原则，但在正式稿中强调了不适用于创业板公司和金融创投行业，即60个月期限不适用于创业板上市公司重组，也不适用于购买的资产属于金融、创业投资等特定行业的情况，这两类情况仍须按原口径累计。 2、坚持兜底条款，以应对更加复杂的规避借壳的交易方案出现。圈子理解认为兜底条款意义重大，对于之前征求见稿发布时圈内小伙伴内提出的收购非实控人关联方资产，即所谓第三方资产，从而规避借壳的行为没有限定，其实类似情况在兜底条款中就可以参照执行了。 3、实际上，类似借壳案例在过去一两个月时间内，已经观察到上市公司主动终止了，例如三变科技等，《创业板公司类借壳被否 监管禁止任何翻墙行为(最新上会被否案例)| 定增并购圈》。 4、关于新老大小股东股份锁定期，进一步细化老股转让行为，并加以限售。正式稿进一步确认了原实控人等向其他特定对象转让股份行为并需要加以限售，即“以及在交易过程中从该等主体直接或间接受让该上市公司股份的特定对象应当公开承诺，在本次交易完成后36个月内不转让其在该上市公司中拥有权益的股份”。 5、实际上，也就是业内通常观察到的不少上市公司进行借壳上市之前，向非关联第三方转让部分流动股的行为，也就是常说的“老股转让”，该部分其实是借壳上市方案的重要构成部分，敏感的壳费就潜藏其中。 6、那么，按照正式稿的规定，该部分股份也同样需要限售，这个规定的出台影响较为重大，会直接影响交易对价的博弈谈判和壳费支付的时间进程。 参考资料来源：百度百科——借壳上市
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