十大关键词看懂2020年楼市

1. 十大关键词看懂2020年楼市

2019年即将收官，2020年马上到来，房价还会跌吗？因城施策有哪些具体动作？人才购房会否继续放宽？
中证君采访了众多业内专家，总结了十大关键词，既有“熟悉的配方”，也有“新鲜的味道”。
房住不炒
中央经济工作会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议也强调了这一点。
中国社会科学院（下称社科院）城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，重申“房住不炒"回应了政策转向的市场猜测，明确了不会把房地产当作短期经济刺激工具，将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。
因城施策
“稳”字当头的前提下，因城施策的分量将更重，更多城市或进行政策微调。
邹琳华指出，落实因城施策意味着地方政府具有一定的政策调整权，一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。
严跃进表示，各地根据自身实际情况进行政策微调，必须确保在“稳”的前提下。各地对趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为，要严格监管，促使房地产市场和预期在稳定的通道之中。
克而瑞研究院预计，2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施。
稳中有降
不少机构预计，明年房价将稳中趋降，三四线调整压力更为突出。
邹琳华预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。
分城市看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大；三四线城市总体下跌。
融资偏紧
中指院表示，2020年，在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但会更加强调松紧有度、有保有压。
克而瑞预计，2020年房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。
对于美元债，克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示，海外债依然是房企融资的重要通道，如果国内融资环境不变，将会有更多房企加大美元债发行力度。
土地市场更“冷”
2019年下半年，随着融资渠道持续收紧，土地市场进一步转冷。
中原地产统计数据显示，截至11月末，全国主要城市的宅地流标已达696宗，预计12月流拍还将明显增加。
克而瑞表示，2020年房企在拿地时会更谨慎，土地市场热度大概率仍会持续低位运行。对现金流能力较强的企业来说是适合增加土储的时机，而龙头房企有拿地及融资等多重优势，行业集中度将进一步提升。
并购增多
2019年，头部房企并购动作频频。专家分析，主因在于市场行情冷淡以及融资环境趋紧，部分中小房企资金链出现问题或难以规模扩大，因而通过项目出售等方式退出市场或联手龙头房企。
业内人士普遍认为，房企并购潮仍将继续，行业集中度将继续提高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来几年，房企并购趋势会更加明显。对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购与大公司合作不失为一种生存方式。
存量改造
中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。
全国住房和城乡建设工作会议上也提到要推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重。
严跃进表示，未来存量物业改造或将成为主流，房企需研究相关投资机会。后续财政政策支持力度或会加大，房企也应积极在存量物业收购和改造等方面发力。
转型
克而瑞资料显示，目前地产行业TOP 30中已无纯地产开发企业，房企逐步转型走向多元化。
社科院报告指出，在2020-2021年度，随着行业集中度持续加速提升，多数房企仍然将面临转型升级的压力。建议房企注重产品质量、实施稳健经营、把握开发节奏，同时结合产业趋势，转变开发理念和运营模式，提升创新能力，应对“后开发时代”挑战。
投资增速回落
2020年房地产开发投资将继续维持正增长，但是由于基建方面投资发力，房地产开发投资或将稳步回落。预计2020年房地产开发投资增速将回落至6%左右。
海通证券表示，2020年房地产开发投资增速平稳回落，全年增速在中性情景下预测约为7%，波动范围为5%-8%。
租赁市场整治
12月25日，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。
明年，整治租赁市场乱象将是重点，特别是长租公寓方面，严防住房金融风险。

2. 十大关键词看懂2020年楼市

2019年即将收官，2020年马上到来，房价还会跌吗？因城施策有哪些具体动作？人才购房会否继续放宽？
中证君采访了众多业内专家，总结了十大关键词，既有“熟悉的配方”，也有“新鲜的味道”。
房住不炒
中央经济工作会议明确，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议也强调了这一点。
中国社会科学院（下称社科院）城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，重申“房住不炒"回应了政策转向的市场猜测，明确了不会把房地产当作短期经济刺激工具，将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。
因城施策
“稳”字当头的前提下，因城施策的分量将更重，更多城市或进行政策微调。
邹琳华指出，落实因城施策意味着地方政府具有一定的政策调整权，一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。
严跃进表示，各地根据自身实际情况进行政策微调，必须确保在“稳”的前提下。各地对趁势涨价、干扰市场秩序的交易行为，要严格监管，促使房地产市场和预期在稳定的通道之中。
克而瑞研究院预计，2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施。
稳中有降
不少机构预计，明年房价将稳中趋降，三四线调整压力更为突出。
邹琳华预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。
分城市看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨；二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大；三四线城市总体下跌。
融资偏紧
中指院表示，2020年，在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但会更加强调松紧有度、有保有压。
克而瑞预计，2020年房地产融资有望边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。
对于美元债，克而瑞证券研究院分析组组长孙杨表示，海外债依然是房企融资的重要通道，如果国内融资环境不变，将会有更多房企加大美元债发行力度。
土地市场更“冷”
2019年下半年，随着融资渠道持续收紧，土地市场进一步转冷。
中原地产统计数据显示，截至11月末，全国主要城市的宅地流标已达696宗，预计12月流拍还将明显增加。
克而瑞表示，2020年房企在拿地时会更谨慎，土地市场热度大概率仍会持续低位运行。对现金流能力较强的企业来说是适合增加土储的时机，而龙头房企有拿地及融资等多重优势，行业集中度将进一步提升。
并购增多
2019年，头部房企并购动作频频。专家分析，主因在于市场行情冷淡以及融资环境趋紧，部分中小房企资金链出现问题或难以规模扩大，因而通过项目出售等方式退出市场或联手龙头房企。
业内人士普遍认为，房企并购潮仍将继续，行业集中度将继续提高。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来几年，房企并购趋势会更加明显。对于成本管控能力不强的中小房企来说，通过并购与大公司合作不失为一种生存方式。
存量改造
中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。
全国住房和城乡建设工作会议上也提到要推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重。
严跃进表示，未来存量物业改造或将成为主流，房企需研究相关投资机会。后续财政政策支持力度或会加大，房企也应积极在存量物业收购和改造等方面发力。
转型
克而瑞资料显示，目前地产行业TOP 30中已无纯地产开发企业，房企逐步转型走向多元化。
社科院报告指出，在2020-2021年度，随着行业集中度持续加速提升，多数房企仍然将面临转型升级的压力。建议房企注重产品质量、实施稳健经营、把握开发节奏，同时结合产业趋势，转变开发理念和运营模式，提升创新能力，应对“后开发时代”挑战。
投资增速回落
2020年房地产开发投资将继续维持正增长，但是由于基建方面投资发力，房地产开发投资或将稳步回落。预计2020年房地产开发投资增速将回落至6%左右。
海通证券表示，2020年房地产开发投资增速平稳回落，全年增速在中性情景下预测约为7%，波动范围为5%-8%。
租赁市场整治
12月25日，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》要求突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。
明年，整治租赁市场乱象将是重点，特别是长租公寓方面，严防住房金融风险。

3. 2020房产三大趋势是什么？

4. 2020年楼市预计延续平稳走势

2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城施策保持房地产市场稳定。
展望2020年，业内分析认为，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照因城施策的基本原则，适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年市场表现将延续平稳势态。
住宅价格环比涨幅持续低位
根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月，全国百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较2018年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅均呈现收窄态势。
从最近的单月数据来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间；各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有0.06%。
综合来看，2019年以来，百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间。截至11月份，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。
二手房市场方面，价格下行趋势更为明显。尤其是2019年下半年以来，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间逐渐加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且最近几个月跌幅进一步扩大。
相关负责人分析认为，在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，住宅价格上涨空间进一步减小。
各线城市成交量分化加剧
2019年7月份以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。同时，央行要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。6月以来，全国首套房贷平均利率持续上行，这些均限制了居民加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面，5月以来监管层从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。
从住宅市场成交量的走势来看，2019年2月，某研究院监测的40城新房成交量创2015年3月以来的48个月新低。3-5月，部分城市楼市出现小阳春，40城新房成交量同比小幅增长。6月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40城成交环比小幅增长，7月份以来40城成交量小幅震荡下行，下半年月均成交量略低于二季度。
“本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从2019年的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量上半年开始企稳反弹。但6月以来一线城市成交量有所下降，在目前楼市严调控的背景下，成交量虽相比2017年下半年和2018年有所增长，但相比2015和2016年的高位还有较大差距。”某研究院研究员沈昕分析称。
截至今年11月底，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%，同比下降8%。其中，11月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长29%，成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。
沈昕分析认为，后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，上半年已企稳反弹，但三季度以来成交量有所下滑，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增长；东部二线城市中苏州2019年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。
临近年末，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。沈昕表示，“但在中央的明确表态下，虽然房企推盘量可能大幅增加，成交量则难以明显增长，2020年年初成交量有可能会进一步下降。”
2020年房地产延续平稳走势
上述负责人分析指出，综合来说，房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，当下房地产市场运行仍处合理区间，市场下行压力整体可控，房地产依旧是中国经济的“压舱石”。可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
“预计2020年房地产融资将边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。”杨科伟分析认为，在LPR利率中枢下移的作用下，按揭贷款仍是银行信贷优选，2020年房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。
杨科伟认为，结合地方政府对调控政策的落实力度来看，“四限”政策仍是地方调控重要抓手，政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市可以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。“预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛。”
针对未来的房地产市场趋势，分析认为，从全国范围来看，2020年我国房地产市场在行情周期轮动背景下，结构性市场机会仍存。其中，长三角、粤港澳地区需求支撑度高，短期市场存一定回升动力。“综合来看，尽管未来市场回升速度或有所放缓，但整体表现将平稳运行。”

5. 2020年楼市“稳”字当头

2019年，各地积极落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。展望2020年，“房住不炒”的定位不会动摇，进一步实现安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳健康的运行态势——
2019年，在“房住不炒”的调控主基调下，我国楼市的投机性需求基本离场，住宅回归居住本质。在此基础上，租赁市场蓬勃发展，调控长效机制不断完善。

众多业内专家表示，如果要用两个字来形容2019年的房地产市场，那一定是“稳定”。展望2020年，“稳”依然是楼市主基调。
引导楼市健康平稳成长
2019年，各地积极落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。与此同时，楼市调控政策指向性明确，全国楼市降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。
国家统计局最新发布的数据显示，11月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅分别比上月回落0.8个和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅分别比上月回落0.7个和0.5个百分点，均连续8个月持平或回落。
记者梳理发现，2019年各月房价出现同比下行的城市不断增多，今年11月有超过30个城市的二手房价格下跌，这也是时隔56个月后，再次出现超过30个城市房价下调。
对于2020年，专家表示，促进房地产市场平稳健康发展的大方向不会改变。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近来住房和城乡建设部再次明确，长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。此中新意在于强调了“长期”，这表明“房住不炒”定位不会受到市场周期影响。无论市场好与坏，对楼市的管控都不会放松，这对于2020年及未来的楼市发展都有很强的指导意义。同时，相关政策也明确提出发展长效机制和调控机制，体现了引导楼市健康平稳成长的思路。
“从中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年楼市健康平稳发展，以及安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行态势。预计房地产调控总体继续保持从严，因城施策的方式会变得更加多样化，房地产金融侧收紧将常态化。”58安居客房产研究院分院院长张波分析说。
老旧小区改造成新增长点
中央经济工作会议在重申“房住不炒”的同时，也提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。对此，业内专家表示，中央经济工作会议为房地产市场的未来发展指明了方向。
资料显示，目前我国重点一二线城市存量住宅普遍进入“老龄化”阶段。在城市内存量住宅中，15年以上楼龄占比超过35%且20年以上楼龄占比超20%的城市有12个，均为发展起步早、能级高的重点一二线城市。
对此，在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广的经验。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。
来自住建部门的统计数据显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，改造老旧小区、提升小区物业管理水平将成为房地产行业新的发力点。许小乐表示，随着经济社会的发展，城市里的老旧小区已无法满足新时代居民的生活需求，如何改造好老旧小区不仅是城市居民生活中的新“痛点”，更成为城市能否平衡发展的重要影响因素之一。因此，老旧小区改造及物业管理对于房企来说，将是新的业绩增长点。
值得注意的是，住房和城乡建设部提出了五个工作要求，其中提到了城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重。“在增量结构调整方面，或许也会和房地产领域的调控思路挂钩。目前来看，保障房、人才住房，以及蓝领公寓等，将成为较大的投资建设领域。”严跃进说。
租赁市场更加规范有序
除了“房住不炒”，近年来“租售并举”已成为房地产行业里受关注度最高的词汇，作为楼市调控长效机制的重要组成部分，租赁市场受到了资本的热捧，获得了蓬勃发展。
业内专家表示，租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。数据显示，长租公寓类企业，在北京、上海等城市的市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的类似模式交易在内，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
但值得注意的是，虽然长租公寓蓬勃发展搞活了房地产市场，但也产生了“野蛮生长”的问题。例如，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息，恶意克扣押金租金，违规使用住房租金贷款，强制驱逐承租人等，这些违法违规行为严重侵害了租房群众的合法权益，影响了社会和谐稳定。在这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场亟待加大监管。
在培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题的同时，王蒙徽强调，要着力培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
市场规范的步伐正在加快。近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，租赁市场秩序混乱，不利于整个行业长期健康发展，此次《意见》内容涉及广泛，不仅对租赁主体进行了管控和监管，还对金融租赁业务进行了管控，同时还提出建设租赁服务平台。这将进一步规范租赁市场，有效维护租户的合法权益。
张波表示，强化对租赁房源的备案及监管将是未来住房租赁市场的主导方向，2020年住房租赁政策将会在更多城市落地。

6. 2020年楼市预计延续平稳走势

2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城施策保持房地产市场稳定。
展望2020年，业内分析认为，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照因城施策的基本原则，适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年市场表现将延续平稳势态。
住宅价格环比涨幅持续低位
根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月，全国百城新建住宅价格累计上涨2.91%，较2018年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅均呈现收窄态势。
从最近的单月数据来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/平方米，环比涨幅连续13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间；各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有0.06%。
综合来看，2019年以来，百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间。截至11月份，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续2018年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。
二手房市场方面，价格下行趋势更为明显。尤其是2019年下半年以来，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间逐渐加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且最近几个月跌幅进一步扩大。
相关负责人分析认为，在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，住宅价格上涨空间进一步减小。
各线城市成交量分化加剧
2019年7月份以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市持续加码楼市调控。同时，央行要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。6月以来，全国首套房贷平均利率持续上行，这些均限制了居民加杠杆的空间。在房地产信贷融资方面，5月以来监管层从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。
从住宅市场成交量的走势来看，2019年2月，某研究院监测的40城新房成交量创2015年3月以来的48个月新低。3-5月，部分城市楼市出现小阳春，40城新房成交量同比小幅增长。6月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40城成交环比小幅增长，7月份以来40城成交量小幅震荡下行，下半年月均成交量略低于二季度。
“本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从2019年的成交量走势及同比增幅来看，一线城市成交量上半年开始企稳反弹。但6月以来一线城市成交量有所下降，在目前楼市严调控的背景下，成交量虽相比2017年下半年和2018年有所增长，但相比2015和2016年的高位还有较大差距。”某研究院研究员沈昕分析称。
截至今年11月底，受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%，同比下降8%。其中，11月份4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长29%，成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。
沈昕分析认为，后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，上半年已企稳反弹，但三季度以来成交量有所下滑，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增长；东部二线城市中苏州2019年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。
临近年末，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。沈昕表示，“但在中央的明确表态下，虽然房企推盘量可能大幅增加，成交量则难以明显增长，2020年年初成交量有可能会进一步下降。”
2020年房地产延续平稳走势
上述负责人分析指出，综合来说，房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，当下房地产市场运行仍处合理区间，市场下行压力整体可控，房地产依旧是中国经济的“压舱石”。可以预见的是，稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调，继续坚持“房住不炒”的定位，落实因城施策的长效调控机制，夯实城市政府主体责任，切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。
“预计2020年房地产融资将边际改善，但房企整体融资环境依旧偏紧，监管核心在于房企融资用途的合规性，保证未来施工和竣工的有序进行。”杨科伟分析认为，在LPR利率中枢下移的作用下，按揭贷款仍是银行信贷优选，2020年房贷利率大概率稳中有降，以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。
杨科伟认为，结合地方政府对调控政策的落实力度来看，“四限”政策仍是地方调控重要抓手，政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市可以根据房地产市场实际情况，及时调整未来政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。“预计2020年人才新政将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛。”
针对未来的房地产市场趋势，分析认为，从全国范围来看，2020年我国房地产市场在行情周期轮动背景下，结构性市场机会仍存。其中，长三角、粤港澳地区需求支撑度高，短期市场存一定回升动力。“综合来看，尽管未来市场回升速度或有所放缓，但整体表现将平稳运行。”

7. 中央给2020年楼市这样定调，透露4大关键信号

一到年底，很多想买房的、没买房的，都想知道明年房地产市场到底会怎么走。
这两天，年末最重要的中央经济工作会议一开，明年房地产调控的调子基本就定了。


会议透露出哪些重大信号？未来能靠炒房暴富吗？楼市究竟何去何从？调控政策会出现大转弯吗？
明年想靠炒房暴富？ 别做梦了
中央经济会议再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。


再提“房住不炒”，显示了中央遏制房价过快上涨的决心，意味着国家对房地产市场的调控不会“因噎废食、半途而废”。
再提“房住不炒”，说明对真实居住需求的保护力度将进一步加大，未来的微调政策将更有利于刚需，这给刚需购房者吃下了一粒“定心丸”。
再提“房住不炒”，表明严监管态势将得到延续，未来楼市政策将会继续打击投机行为，这也彻底击碎了投机者对房价再次反弹的幻想，想靠炒房暴富的炒房客们彻底凉凉了。


明年楼市“稳”依然是主基调


“ 稳地价、稳房价、稳预期。”
会议重申“三稳”，意味着各地方政府对房地产市场的调控不仅不能放松，还要进一步加强管控趁势涨价、趁势干扰市场秩序的行为，从而促使房地产市场和预期进入稳定通道之中。
值得注意的是，相比于前几年中央经济会议对于房地产的表述，今年更加强调了稳定的重要性——促进房地产市场平稳健康发展。


因此，未来房价的稳定依然是重中之重。
对于过热城市——调控会持续保持一定的高压。
对于房价下行压力较大的城市——或有支持性政策出台，保持购房者心态稳定。
业内专家预计，未来房地产市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。
明年因城施策将“全面落实”
这次会议，有一个很重要的提法，就是“ 全面落实因城施策”，取代了去年的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”。
这意味着，权力进一步下放到了地方，各地可以灵活制定楼市调控政策，一城一策、甚至一城多策，都是可以的，不再搞“一刀切”。
这是因为，不同地方有不同的实际情况。有的地方外来人口流入压力大，市场供需关系紧张，楼市蠢蠢欲动，就要“压一压”，防止被一些投资投机需求“带节奏”，别让趋势起来了，炒房团又死灰复燃。
而有的地方本身不是热点城市，近年来楼市向淡，成交低迷，过于严厉的调控政策已经挡住了人民群众释放刚性需求、合理适度改善生活的脚步，就显得不合时宜了，就需要吹吹暖风，“保一保”。
但是，不管用什么手段，最终目标都只有一个，就是要“稳”，避免大起大落，最终都是为了促进房地产市场平稳健康发展。


明年楼市将更有“温度”
对亿万城镇居民来说，这次会议还释放了一个重大利好！
会议提到，“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”
这意味着，棚户区改造将逐步退出历史舞台，城镇老旧小区更新改造即“旧改”将接力“棚改”，成为城市困难群众住房保障工作进入下一阶段的重要主题。


这是因为经过10年大力建设，“大拆大建”的棚改搞得差不多了，目前任务已经基本完成，各地已纷纷降低或取消了货币化补贴。下一步，就要对城镇老旧小区“修修补补”，包括水电气路改造、铺设光纤通讯设施、加装电梯、配建停车场，等等，使生活在其中的居民，尤其是低收入群体、困难群众居住更加舒适，出行更加方便，从而感受到城市发展日新月异带来的红利，以及党和政府的温暖。

8. 2020年楼市“稳”字当头

2019年，各地积极落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。展望2020年，“房住不炒”的定位不会动摇，进一步实现安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳健康的运行态势——
2019年，在“房住不炒”的调控主基调下，我国楼市的投机性需求基本离场，住宅回归居住本质。在此基础上，租赁市场蓬勃发展，调控长效机制不断完善。

众多业内专家表示，如果要用两个字来形容2019年的房地产市场，那一定是“稳定”。展望2020年，“稳”依然是楼市主基调。
引导楼市健康平稳成长
2019年，各地积极落实城市主体责任制，稳步推进“一城一策”试点，房地产总体保持平稳运行，实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。与此同时，楼市调控政策指向性明确，全国楼市降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。
国家统计局最新发布的数据显示，11月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%，涨幅分别比上月回落0.8个和0.5个百分点，均连续7个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%，涨幅分别比上月回落0.7个和0.5个百分点，均连续8个月持平或回落。
记者梳理发现，2019年各月房价出现同比下行的城市不断增多，今年11月有超过30个城市的二手房价格下跌，这也是时隔56个月后，再次出现超过30个城市房价下调。
对于2020年，专家表示，促进房地产市场平稳健康发展的大方向不会改变。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近来住房和城乡建设部再次明确，长期坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。此中新意在于强调了“长期”，这表明“房住不炒”定位不会受到市场周期影响。无论市场好与坏，对楼市的管控都不会放松，这对于2020年及未来的楼市发展都有很强的指导意义。同时，相关政策也明确提出发展长效机制和调控机制，体现了引导楼市健康平稳成长的思路。
“从中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年楼市健康平稳发展，以及安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行态势。预计房地产调控总体继续保持从严，因城施策的方式会变得更加多样化，房地产金融侧收紧将常态化。”58安居客房产研究院分院院长张波分析说。
老旧小区改造成新增长点
中央经济工作会议在重申“房住不炒”的同时，也提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。对此，业内专家表示，中央经济工作会议为房地产市场的未来发展指明了方向。
资料显示，目前我国重点一二线城市存量住宅普遍进入“老龄化”阶段。在城市内存量住宅中，15年以上楼龄占比超过35%且20年以上楼龄占比超20%的城市有12个，均为发展起步早、能级高的重点一二线城市。
对此，在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作，争取形成可复制、可推广的经验。进一步规范发展公租房，强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。
来自住建部门的统计数据显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，改造老旧小区、提升小区物业管理水平将成为房地产行业新的发力点。许小乐表示，随着经济社会的发展，城市里的老旧小区已无法满足新时代居民的生活需求，如何改造好老旧小区不仅是城市居民生活中的新“痛点”，更成为城市能否平衡发展的重要影响因素之一。因此，老旧小区改造及物业管理对于房企来说，将是新的业绩增长点。
值得注意的是，住房和城乡建设部提出了五个工作要求，其中提到了城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重。“在增量结构调整方面，或许也会和房地产领域的调控思路挂钩。目前来看，保障房、人才住房，以及蓝领公寓等，将成为较大的投资建设领域。”严跃进说。
租赁市场更加规范有序
除了“房住不炒”，近年来“租售并举”已成为房地产行业里受关注度最高的词汇，作为楼市调控长效机制的重要组成部分，租赁市场受到了资本的热捧，获得了蓬勃发展。
业内专家表示，租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。数据显示，长租公寓类企业，在北京、上海等城市的市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的类似模式交易在内，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
但值得注意的是，虽然长租公寓蓬勃发展搞活了房地产市场，但也产生了“野蛮生长”的问题。例如，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息，恶意克扣押金租金，违规使用住房租金贷款，强制驱逐承租人等，这些违法违规行为严重侵害了租房群众的合法权益，影响了社会和谐稳定。在这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场亟待加大监管。
在培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题的同时，王蒙徽强调，要着力培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
市场规范的步伐正在加快。近日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，租赁市场秩序混乱，不利于整个行业长期健康发展，此次《意见》内容涉及广泛，不仅对租赁主体进行了管控和监管，还对金融租赁业务进行了管控，同时还提出建设租赁服务平台。这将进一步规范租赁市场，有效维护租户的合法权益。
张波表示，强化对租赁房源的备案及监管将是未来住房租赁市场的主导方向，2020年住房租赁政策将会在更多城市落地。