计提的土地增值税可否在企业所得税前扣除

1. 计提的土地增值税可否在企业所得税前扣除

企业所得税以权责发生制为原则。如果企业按照规定应缴土地增值税时计提土地增值税，但因种种原因未缴入国库，按照权责发生制应该是可以在企业所得税税前扣除，但是会产生一个问题，那就是税前扣除没有合法票据。国家税务总局公告2011年34号规定：企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。因此，计提的土地增值税是否可以税前扣除需要分两种情况来看：一是，企业按规定计提了土地增值税，并在汇算清缴结束前（次年5月31日）缴入国库，取得缴款书的，可以在税前扣除；二是，企业按规定计提了土地增值税，但在汇算清缴结束前（次年5月31日）仍未缴入国库，未取得缴款书的，在企业预缴所得税时可以扣除，但在汇算清缴时应补缴相应企业所得税（可以缓解资金压力）。
上述前提都是企业按规定计提的土地增值税，如果企业没有按税法规定，想当然的计提的土地增值税，即使缴入了国库，取得了缴款书，也不符合企业所得税权责发生制原则，不得在企业所得税税前扣除。

2. 新增建设用地土地有偿使用费是否可以在所得税前扣除

税前扣除项目主要包括：
与取得收入有关的、合理的、实际发生的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
1.税金:指销售税金及附加
（1）六税一费：已缴纳的消费税、营业税、城建税、资源税、土地增值税、出口关税及教育费附加；
（2）增值税为价外税，不包含在计税中，应纳税所得额计算时不得扣除。
（3）企业缴纳的房产税、车船税、土地使用税、印花税等，已经计入管理费中扣除的，不再作为销售税金单独扣除。
2.其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。
提示：企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。
①保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。
②其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

3. 计算土地增值税扣除项目时，允许扣企业所得税吗

土地增值税可以在企业所得税中扣除。
 
企业所得税法第八条规定，企业发生的与取得收入有关的税金，准予在计算应纳税所得额时扣除。企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。因此，企业所得税法第八条将税金和成本、费用并列为支出，允许在计算应纳税所得额时予以扣除。税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、资源税、土地增值税，教育费附加可视同税金。

4. 因国家需要征用的房产土地增值税成本能扣除吗

　　可以。
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　财法[1995]6号文件第十一条规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
　　因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
　　财税[2006]21号文件规定，关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况．　　
　　　　提示：符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税

5. 关于土地使用税能否计入土地增值税扣除项目的开发成本

开发公司将生地变为熟地，允许加计扣除开发成本的20%（不含取得土地的地价款）以及10%的开发票费用。另依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条　计算增值额的扣除项目：
　　
（一）取得土地使用权所支付的金额；
　　
（二）开发土地的成本、费用；
　　
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　
（四）与转让房地产有关的税金；
　　
（五）财政部规定的其他扣除项目。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》对“（五）财政部规定的其他扣除项目。”的解释为“对从事房地产开发的纳税人可按本条
（一）、
（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除”。
以上为扣除的基本规定，其中不含土地使用税，因此土地使用税不能计入开发成本。
以上答复供参考，谢谢！

6. 土地增值税中 ，建造成本要扣么，住宅楼建造成本和房地产开发成本有什么区别

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
 
 
土地增值税收入的确定
  1、要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入。
  2、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。
  3、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
  4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定
  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
  5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
  应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
  6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
  按国税发[2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
土地增值税扣除项目应注意的几点
  1、不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
  2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
  3、不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
  4、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
  根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
  （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
  （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
  （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
  5、房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
  6、企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用。
  7、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
  8、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
  9、质量保证金的扣除问题
  国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”

7. 建筑行业，没有抵扣、增值税和附加税，所得税总共是多少？

建筑业主要成本是人工，确实很难获得进项抵扣，那么税率都是多少呢？我们下面逐一分层说明。
  
 1.增值税 小规模建筑公司适用3%的征收率，年应税收入不超过500万的建筑企业最好是小规模，只对收入征收3%，进项不可以抵增值。一般纳税人建筑企业适用税率是10%，没有进项可以向税务局申请简易计税方法，适用3%的征收率，一旦选择简易计税36个月之内不许变更。现行的减免税政策规定，季度应税收入不超过9万的，免增值税，同样适合建筑业。
  
 2.三项附加税费 城建税根据公司注册地所在位置分为7%/5%/1%三档，教育费附加3%，地方教育附加2%。现行政策规定，月应税收入不超过10万，季度不超过30万的企业免教育费附加和地方教育附加。
  
 3.企业所得税 中国只有25%一档企业所得税税率，还配合一些减免税政策。如果建筑公司获得高新技术企业资质可以减按15%的优惠税率缴纳企业所得税。如果建筑企业年应纳税所得额不超过100万，可以按最新所得税减免政策，即应纳税所得额减半，并减按20%的税率缴纳所得税，企业所得税核定征收的同样适用此政策。当然，享受减半征收的前提是建筑企业在职职工人数不超过80人，总资产不超过1000万，有一个不符即不可适用减半征收的所得税优惠政策。
  
 以上回答，如果还有不明之处，请留言或者关注@唯思得财税咨询，大家一起探讨，以求共同进步！
  
 建筑行业营改增之后，小规模企业增值税征收率3%，城市维护建设税市级以上增值税的7%、县级城镇5%、城镇以外1%，企业所得税核定征收方式应税所得率8%，所得税率25%。查账征收方式的所得税税率25%与其他行业是一致的。印花税包括建筑工程合同印花税和购销合同印花税，税率均为万分之三。
  
 一般纳税人建筑工程企业，增值税按一般计税方式的增值税税率10%，有取得进项增值税专用发票的进项税可以抵扣。简易计税方式的税率为3%。简易计税方式的进项税额不可以抵扣。建筑企业一般情况人工费占比大，可抵扣的进项少，税负相比营改增之前提高了。其他税种一般纳税人企业与小规模企业是一样的。
    
 建筑行业增值税分2种，一种3%小规模纳税人，一种10%一般纳税人。第一种除以1.13乘以3%，第二种除创以1.1乘以10%。
  
 附加税为增值税的12％。
  
 所得税按照税前利润25％，具体还要看最后的利润是多少。如果是核定征收按照核定征收率，如果是小微企业还可应纳税所得额减半征收，具体多少不好没有详细数据不好核算。

8. 建筑行业，没有抵扣、增值税和附加税，所得税总共是多少？

建筑业主要成本是人工，确实很难获得进项抵扣，那么税率都是多少呢？我们下面逐一分层说明。
  
 1.增值税 小规模建筑公司适用3%的征收率，年应税收入不超过500万的建筑企业最好是小规模，只对收入征收3%，进项不可以抵增值。一般纳税人建筑企业适用税率是10%，没有进项可以向税务局申请简易计税方法，适用3%的征收率，一旦选择简易计税36个月之内不许变更。现行的减免税政策规定，季度应税收入不超过9万的，免增值税，同样适合建筑业。
  
 2.三项附加税费 城建税根据公司注册地所在位置分为7%/5%/1%三档，教育费附加3%，地方教育附加2%。现行政策规定，月应税收入不超过10万，季度不超过30万的企业免教育费附加和地方教育附加。
  
 3.企业所得税 中国只有25%一档企业所得税税率，还配合一些减免税政策。如果建筑公司获得高新技术企业资质可以减按15%的优惠税率缴纳企业所得税。如果建筑企业年应纳税所得额不超过100万，可以按最新所得税减免政策，即应纳税所得额减半，并减按20%的税率缴纳所得税，企业所得税核定征收的同样适用此政策。当然，享受减半征收的前提是建筑企业在职职工人数不超过80人，总资产不超过1000万，有一个不符即不可适用减半征收的所得税优惠政策。
  
 以上回答，如果还有不明之处，请留言或者关注@唯思得财税咨询，大家一起探讨，以求共同进步！
  
 建筑行业营改增之后，小规模企业增值税征收率3%，城市维护建设税市级以上增值税的7%、县级城镇5%、城镇以外1%，企业所得税核定征收方式应税所得率8%，所得税率25%。查账征收方式的所得税税率25%与其他行业是一致的。印花税包括建筑工程合同印花税和购销合同印花税，税率均为万分之三。
  
 一般纳税人建筑工程企业，增值税按一般计税方式的增值税税率10%，有取得进项增值税专用发票的进项税可以抵扣。简易计税方式的税率为3%。简易计税方式的进项税额不可以抵扣。建筑企业一般情况人工费占比大，可抵扣的进项少，税负相比营改增之前提高了。其他税种一般纳税人企业与小规模企业是一样的。
    
 建筑行业增值税分2种，一种3%小规模纳税人，一种10%一般纳税人。第一种除以1.13乘以3%，第二种除创以1.1乘以10%。
  
 附加税为增值税的12％。
  
 所得税按照税前利润25％，具体还要看最后的利润是多少。如果是核定征收按照核定征收率，如果是小微企业还可应纳税所得额减半征收，具体多少不好没有详细数据不好核算。