宿迁市住宅物业管理条例

1. 宿迁市住宅物业管理条例

第一章　总则第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。
　　本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业，或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条　市人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处理物业管理工作中的重大问题。第四条　市、县（区）住房和城乡建设局是物业管理行政主管部门。市物业行政主管部门负责本市物业管理活动的统一指导、监督和管理。县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。开发区、园区、旅游度假区托管的区域，其物业管理活动的监督管理工作由市、县（区）人民政府确定的部门负责。
　　城市管理、价格、规划、公安、质量技术监督、民防、环境保护、水务、工商（市场监督）等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督，并明确物业管理专门机构和专职人员。
　　居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。第五条　县（区）物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构、物业服务企业和业主委员会等相关人员的法律法规和业务知识培训，提高物业管理与服务水平，所需经费列入本级人民政府财政预算。
　　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施自律性规范。第六条　物业管理实行信用管理制度，对与物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒。第二章　业主自我管理组织第一节　业主大会第七条　房屋的所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理和服务中视为业主。
　　业主应当依照法律、法规和管理规约（临时管理规约）行使权利，履行义务。第八条　业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域内业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责。
　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会、业主代表大会（以下统称业主大会）的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。第九条　业主代表大会代表一般不少于三十人，由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选产生，每楼（幢）至少有一名业主代表。第十条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
　　（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到或者超过百分之五十的；
　　（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到或者超过百分之五十的；
　　符合成立业主大会条件的，应当按照有关法律、法规规定的程序筹备成立业主大会。第十一条　首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，按照相关标准将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）开立的专有账户，供业主大会筹备组使用。
　　首次业主大会召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当返还建设单位，县（区）物业管理行政主管部门应当对首次业主大会会议筹备经费使用情况进行监督。第十二条　首次业主大会会议筹备组由业主、建设单位、公安机关、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等派员组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。
　　筹备组由五至十一人的单数成员组成。其中，业主成员不少于筹备组成员总数的百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。
　　业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

2. 宿迁物业管理费标准是多少

　　2014年10月8日，市物价局会同市住建局印发了《宿迁市市区物业收费管理实施细则》，并于10月15日正式实施，新规对宿迁物业费收取标准作出名确通知。新出台的实施细则呈现以下几个亮点：

　　一是厘清了政府与市场的关系。提倡并引导开发企业和业主通过市场竞争机制选择物业服务，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。如要求建设单位应通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业提供住宅前期物业服务；对特约服务、代办服务、非普通住宅和非住宅物业服务收费，完全实行市场调节价等。

　　明确了物业收费的范围和分类管理政策；明确了街道办对老旧小区的物业收费监管责任；提出了普通住宅前期物业公共服务费政府指导价三年一评估制度；明确空置住宅物业公共服务费、电梯电费收费减免政策；制定了车辆停放费和车位（库）租金分类管理政策；明确公摊费用范围和分摊办法；规范门禁卡收费和装饰装潢垃圾清运收费；细化收费公示和收支公示规定等。

　　明确物业收费双方的权利义务及救济途径。如对物业服务企业未按合同提供服务或服务不到位的行为，前期由建设单位监督履行到位，后期由街道办监督履行到位；对业主不缴费的，物业企业可以按照《宿迁市市区物业管理办法》有关规定进行救济；对业主大会或业主委员会的决定违法的，由物业管理行政主管部门依法处理，违法决定侵害业主合法权益的，业主可依法救济。

　　二、宿迁物业服务收费政策

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范市区物业收费行为，维护业主和物业服务人的合法权益，促进我市物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《宿迁市市区物业管理办法》（宿政规发〔2014〕5号）、《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规〔2013〕4号）等法律法规政策规定，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则适用于宿迁市区范围内物业收费行为及其监督管理活动。

　　第三条 本实施细则所称物业收费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人，在提供物业服务或进行物业管理时，向业主或物业使用人收取的费用。

　　物业收费包括物业服务费、代收代交费。

　　物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费。

　　第四条 各级价格行政主管部门是物业收费监督管理主管部门。市价格行政主管部门负责会同市住房和城乡建设行政主管部门制定、评估和调整市区物业收费管理政策和政府指导价，指导各区价格行政主管部门物业收费管理工作。各区价格行政主管部门负责各自行政区域范围内物业收费政策落实和日常监管。

　　市住房和城乡建设行政主管部门是市区物业管理行政主管部门。各区物业管理行政主管部门在各自行政区域范围内，会同街道办事处（乡镇人民政府）做好住宅物业服务行为监管、普通住宅物业服务星级评定和日常考核，配合同级价格行政主管部门做好物业收费行为的日常监管。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责各自管辖区域内物业收费日常协调、管理和监督。

　　物业服务行业协会负责本行业价格自律。

　　物业服务企业、业主自治组织、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。

　　第五条 物业服务收费区分不同物业和服务的性质与特点，遵循合理、公开、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　物业管理区域内普通住宅前期物业公共服务费、车辆停放费、人防车位（库）和建设单位车位（库）租金，实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主自治组织自行管理或自行管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准，由业主共同协商决定。

　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第二章 物业公共服务收费管理

　　第六条 物业公共服务费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定或合法决定提供具有公共性的保安、保洁、绿化养护、房屋及设施设备维护、综合管理五项物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第七条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；

　　（三）清洁卫生费用（含生活垃圾处理费）；

　　（四）绿化养护费用；

　　（五）秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；

　　（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）管理费分摊（酬金制不含此项）；

　　（十）经业主大会同意的其它费用；

　　（十一）法定税费；

　　（十二）合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第八条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第九条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已通过竣工验收的房屋，房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付日期即为房屋交付日，业主应自房屋交付日起按月交纳物业公共服务费。

　　已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位全额承担。

　　第十条 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，空置期间物业公共服务费，前期物业管理阶段按合同约定标准百分之七十交纳，业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。

　　第十一条 物业服务企业收取物业公共服务费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十二条 普通住宅物业公共服务费，前期物业管理阶段实行政府指导价，业主大会（包括物业管理委员会）成立后，是否实行政府指导价由业主大会决定，并通过物业服务合同约定执行。

　　街道办事处（乡镇人民政府）接管的老旧小区物业公共服务费标准，由街道办事处（乡镇人民政府）参照普通住宅前期物业公共服务费政府指导价确定。

　　第十三条 普通住宅前期物业公共服务费政府指导价，由市价格行政主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门，根据市区普通住宅物业服务等级标准，综合考虑住宅物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布，同时每三年开展一次评估，根据评估结果决定是否调整。

　　第十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位，应通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准、收费标准。前期物业服务合同约定的收费标准不得超出价格主管部门公布的政府指导价范围。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　第十五条 物业服务企业应自普通住宅前期物业服务合同签订之日起二十日内，将合同报属地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。备案后的合同，物业服务企业应在实施收费前十日内报所辖地价格行政主管部门备案，同时提交企业营业执照、资质证书、中标通知书、收费备案表等。所辖地价格行政主管部门应将收费备案表在部门网站上进行公示。

　　物业服务企业应将备案的物业服务合同在小区内公示栏进行常年公示，公示期止于业主大会成立。

　　物业服务企业应当与物业买受人依据备案的前期物业服务合同约定的内容，签订前期物业服务协议。

　　第十六条 普通住宅前期物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　第三章  车辆停放收费管理

　　第十七条 物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位（库、棚），按照类别和专属权益，分为业主共有车位（库、棚）、业主自购车位（库）、人防车位（库）、建设单位车位（库）等。

　　第十八条 物业管理区域内经规划许可或业主大会依法增设的车位（库），物业服务企业可以根据物业服务合同约定，向使用人、专有权人或管理权人收取车辆停放费。

　　车辆停放费包括汽车停放费、非汽车停放费。

　　第十九条 物业管理区域车辆停放费主要包括用于车位、车库的管理服务人员费用、公共设施设备运行能耗及日常维护保养、保洁、秩序维护以及法定税费等。业主共有车位（库）汽车停放费，还应当包括合理收益部分，用于对占用公共资源的适当补偿。

　　车位、车库（棚）照明、用水应单独装表计费，向使用人分摊。照明或用水费用已计入车辆停放服务成本的，不再另行分摊。

　　业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第二十条 市区住宅物业管理区域内车辆停放费，由市价格行政主管部门会同市住房和城乡建设行政主管部门制定政府指导价，具体收费标准由双方在政府指导价范围内合同约定。业主共有车位汽车停放费，业主大会另有决定的，按决定执行。

　　非住宅物业管理区域车辆停放收费，按照市有关车辆停放服务收费管理规定执行。

　　第二十一条 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据前期物业服务合同约定收取汽车停放费。

　　业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。

　　业主共有汽车车位（库）实行包年、包月停放管理并收费的，包年停放最长为一年，汽车停放费收费标准不得高于包月停放收费累计额。

　　业主共有车位汽车停放费收益的处理，按照《江苏省物业管理条例》第六十五条规定执行。

　　第二十二条 政府投资改造的老旧小区公共车位汽车停放费，按照《宿迁市市区物业管理办法》第五十三条第四款规定执行。

　　第二十三条 住宅小区应设置一定比例的业主临时停车位，对业主或物业使用人的车辆实行不固定车位、先到先停等有效管理方式。在满足业主停车需要的前提下，有条件的小区还可以依法设置外来车辆临时停车位。

　　临时停车位的设置，前期物业管理阶段由物业服务合同约定，业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。

　　临时停车位实行计次收费管理的，持续停放在二十四小时以内的为一次，超过二十四小时的重新计次收费。计次收费应约定不少于3小时的免费停放时限，业主大会另有决定的，从其决定。

　　第二十四条 住宅物业管理区域有专人管理的封闭式、半封闭式公共、共有车库（棚）停放非汽车车辆的，前期物业管理阶段，物业服务企业可以按照物业服务合同约定收取车辆停放费；后期物业管理阶段，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。

　　第二十五条 住宅物业管理区域规划配建的人防车位（库）、建设单位车位（库）、业主自购车位（库）等非业主共有车位（库），专有权人或管理权人可以采取租赁方式，将车位（库）出租给使用人，并按约定向使用人收取租金。

　　人防车位（库）和建设单位车位（库）租金，由市价格行政主管部门分别会同市人防行政主管部门、市住房和城乡建设行政主管部门制定和公布政府指导价，具体标准由租赁双方在政府指导价范围内合同约定。

　　业主出租自购车位（库）的，租金实行市场调节价。

　　第二十六条 人防车位（库）租金的制定主要考虑人防工程设施维护保养费用，具体管理办法按省、市有关文件规定执行。建设单位车位（库）租金制定主要考虑弥补该车位（库）建设成本。

　　第二十七条 租金由车位（库）专有权人或管理权人根据合同约定收取，也可委托物业服务企业或业主自治组织代收。物业服务企业或业主自治组织接受委托代收的，可以按约定向委托方收取代收手续费。

　　第二十八条 物业服务企业对非共有车位（库）及其配套的停车设施提供日常维护管理服务的，可以根据合同约定向车位（库）专有权人或管理权人收取车辆停放费，具体收费标准由双方在政府指导价范围内协商确定。

　　已按规定缴纳物业公共服务费的业主产权车位（库），不重复收取车辆停放费。业主未计入产权面积的私有车库，照明、用水等装表入户的，不缴纳汽车停放费。

　　建设单位在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后多余车位（库）的，可作为临时停车位（库），收取汽车停放费。

　　第二十九条 汽车停放费政府指导价的制定，应考虑车位（库）类别、专有权益、管理服务成本等因素，保持同一物业管理区域内同类车位收费标准一致。

　　第三十条 对进入物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　第四章  其他物业收费管理

　　第三十一条 特约服务费，是指物业服务企业满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务标准协商确定。

　　第三十二条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用，包括住宅装饰装修建筑垃圾代办清运服务费、门禁卡补卡工本费等。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务标准协商确定。

　　第三十三条 物业服务企业按规定对业主装饰装修行为进行管理的，可按住房和城乡建设行政主管部门规定向业主或物业使用人收取装饰装修保证金。

　　住宅装饰装修建筑垃圾应由业主按照物业管理要求及时清运。业主自愿委托物业服务企业代为清运的，物业服务企业可以向业主按实收取代办清运服务费；业主按要求及时自行清运的，物业服务企业不得强行服务并收费；业主未按要求及时清运的，物业服务企业可直接代为清运，并向业主按实收取代办清运服务费。

　　非住宅业主或物业使用人装饰装修房屋，应向城管部门缴纳非住宅装饰装修建筑垃圾处理费，缴费标准按市有关文件规定执行。物业服务企业接受城管部门委托清运非住宅装饰装修建筑垃圾的，清运代办服务费用由委托双方协商解决。

　　第三十四条 新建住宅小区或新安装门禁系统的住宅小区，对业主、物业使用人或其车辆实行出入证（卡）管理的，建设单位或物业服务企业应当为业主、物业使用人免费配置不少于四张出入证（含IC卡等），每车免费配置不少于一张门禁卡（证）。免费配置的出入证（卡）费用包含在门禁系统购置安装费用中。业主大会或业主大会授权的业主委员会、业主自治组织对出入证（卡）的管理另有决定的，从其决定。

　　业主另有需求或因保管不善导致丢失、损坏申请办理的，物业服务企业可以依据制作成本按实协商收取补卡工本费。

　　第三十五条 代收代交费是指物业服务企业、业主自治组织和其他管理人接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托，向业主或物业使用人收取的费用。

　　代收代交费包括物业管理区域内物业公摊费用、车位（库）租金、非住宅装饰装修建筑垃圾处理费等。业主自治组织自行缴纳物业公摊费用的，参照代收代交费管理。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。

　　第三十六条 物业管理区域内物业公摊费用，是指业主或物业使用人按规定应共同承担分摊的公共水电气费用、住宅电梯检测维护保养费用、未移交给供水企业管理的住宅二次供水设施设备检测维护保养费用。

　　第三十七条 公共水电气费用包括电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备运行电费及公共照明、公共用水、公共用气等费用。公共水电气应单独装表计费。

　　住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化养护等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备范围按照《江苏省物业服务收费管理办法》第十一条第二款、第三款执行。

　　第三十八条 业主或物业使用人应自房屋交付之日起开始分摊物业公摊费用。

　　住宅电梯检测维护保养费用和运行电费由电梯住宅的业主或物业使用人承担，电梯住宅空置期间不分摊电梯运行电费；二次供水设施设备运行电费、未移交给供水企业管理的设施设备检测维护保养费用，由使用二次供水设施设备的住宅业主或物业使用人承担。

　　未出售或非因业主原因未交付给业主的房屋，物业公摊费用由建设单位承担。

　　第三十九条 前期物业管理阶段，物业公摊费用由物业服务企业负责代收代交；业主大会成立后，物业服务企业是否代收代交由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。

　　物业服务企业代收代交物业公摊费用，应单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过合同约定，合同没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　根据约定或合法决定，已将电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等共用设施设备日常维护保养费用计入物业公共服务成本的，不得向业主重复分摊。

　　第四十条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收公摊费用，约定的预收期限最长不超过一年。首次预收标准由物业服务企业预测算，通过物业服务合同进行约定，预测算费用明细和测算内容应附在合同中，以后每次预收标准应为上次实际缴费分摊标准。对预收的公摊费用，物业服务企业应每月或每季按实与业主进行一次结算，多退少补，节余部分可自动转为下次预付费。

　　第四十一条 物业服务企业接受专有权人、管理权人或专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托人收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五章  收费行为规范

　　第四十二条 物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应遵守价格法律、法规、政策，加强价格自律，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符，按规定收费公示和收支公开，接受业主监督。业主对物业收费提出质询，物业服务企业应当及时答复。

　　第四十三条 物业服务企业的物业服务收费应事先约定，体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。

　　第四十四条 物业服务企业、业主自治组织的物业收费均应按规定进行收费公示，不得向业主或物业使用人收取任何未予公示的费用。

　　物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应当在物业管理区域内显著位置设置专门公示栏，常年公示并及时按实变更物业服务提供者或管理者名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计（收）费方式、收费依据和合同（协议）等；应按规定在收费场所、业主出入口显著位置公示收费项目、收费标准和收费依据，临时停车收费还应在临时停车点设置收费公示牌。应同时公布服务者或管理者、物业管理行政主管部门、价格行政主管部门投诉举报电话，接受业主或物业使用人的质询和监督。

　　第四十五条 物业收费收支实行帐务公开公示制度。物业服务企业、业主自治组织和其他物业管理人应当将物业公共服务费、车辆停放费、代收代交费、代办费等分别单独列账，独立核算；应在物业管理区域、业主出入口显著位置设置专门公示栏，每年一月和六月公示一次物业公共服务费、车辆停放费、经营设施收益等收支情况；每月或每季度公示一次共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，各项物业公摊费用的缴费票据、分摊方式、节余处理等。各项物业收费收支公示时间应不少于一个月，接受全体业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）、行政主管部门查询和监督，并负责答复。

　　第四十六条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

　　实行包干制收费方式的，应当对实施管理和服务的具体物业管理区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行酬金制收费方式的，应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

　　第四十七条 物业服务企业应按照税务部门规定使用规范票据实施收费。

　　第四十八条 物业服务企业可以根据合同约定预收物业费，约定的最长预收期限车位（库）租金不得超过三年，其他物业费（不包括计次汽车停放费和汽车临时停放费）最长不超过一年。

　　第四十九条 物业服务企业提供物业服务时收取的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

　　第五十条 业主或物业使用人应当按照合同约定或有关规定交纳物业费用。物业所有权发生转移时，业主或者物业使用人应当与物业服务企业结清所有物业费用。

3. 宿迁市住宅物业管理条例(2021修正)

第一章　总则第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。
　　本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业，或者业主自行对住宅物业管理区域（以下简称物业管理区域）内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条　市人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处理物业管理工作中的重大问题。第四条　市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一指导、监督和管理。县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。开发区、园区、旅游度假区托管的区域，其物业管理活动的监督管理工作由市、县（区）人民政府确定的部门负责。
　　住房和城乡建设、城市管理、发展和改革、自然资源和规划、公安、生态环境、水利、市场监督管理等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督，并明确物业管理专门机构和专职人员。
　　居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。第五条　县（区）物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构、物业服务企业和业主委员会等相关人员的法律法规和业务知识培训，提高物业管理与服务水平，所需经费列入本级人民政府财政预算。
　　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施自律性规范。第六条　物业管理实行信用管理制度，对与物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒。第二章　业主自我管理组织第一节　业主大会第七条　房屋的所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理和服务中视为业主。
　　业主应当依照法律、法规和管理规约（临时管理规约）行使权利，履行义务。第八条　业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　物业管理区域内业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责。
　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会、业主代表大会（以下统称业主大会）的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。第九条　业主代表大会代表一般不少于三十人，由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选产生，每楼（幢）至少有一名业主代表。第十条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
　　（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到或者超过百分之五十的；
　　（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到或者超过百分之五十的；
　　符合成立业主大会条件的，应当按照有关法律、法规规定的程序筹备成立业主大会。第十一条　首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，按照相关标准将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）开立的专有账户，供业主大会筹备组使用。
　　首次业主大会召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当返还建设单位，县（区）物业管理行政主管部门应当对首次业主大会会议筹备经费使用情况进行监督。第十二条　首次业主大会会议筹备组由业主、建设单位、公安机关、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等派员组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。
　　筹备组由五至十一人的单数成员组成。其中，业主成员不少于筹备组成员总数的百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。
　　业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

4. 宿迁物业费标准是什么

一、宿迁物业费标准物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1．00元月．平方米、0．75元月．平方米、0．35元月．平方米、0．35元月．平方米（已包含税、费）。一级收费标准：1．00元月．平方米（已包含税、费）基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3的物业管理服务用房；绿化率35％以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护：
1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
二、物业收费规定为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。第五条物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

5. 宿迁市人民代表大会常务委员会关于修改《宿迁市住宅物业管理条例》的决定(2021)

一、将第一条中的“中华人民共和国物权法”修改为“中华人民共和国民法典”。二、将第二条第二款修改为：“本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业，或者业主自行对住宅物业管理区域（以下简称物业管理区域）内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。”三、删去第四条第一款中的“市、县（区）住房和城乡建设局是物业管理行政主管部门”。
　　将第二款修改为：“住房和城乡建设、城市管理、发展和改革、自然资源和规划、公安、生态环境、水利、市场监督管理等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。”四、将第十三条第二款修改为：“筹备组中的业主成员应当从遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，并且本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职的业主中产生。”五、将第十五条第一款修改为：“下列事项由业主大会决定：
　　“（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　“（二）制定和修改管理规约；
　　“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　“（四）制定物业服务内容及标准，物业公共服务费、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式；
　　“（五）选聘和解聘物业服务企业；
　　“（六）使用住宅专项维修资金；
　　“（七）筹集住宅专项维修资金；
　　“（八）改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施；
　　“（九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式；
　　“（十）管理、使用和分配公共收益；
　　“（十一）有关行使共同管理权利的其他重大事项。”
　　增加一款，作为第二款：“由业主大会决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”六、将第十六条第一款修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开。讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。”七、删去第十八条第二款至第四款。八、将第二十条第一款中的“一个月”修改为“三十天”。
　　将第二款修改为：“业主委员会不按期组织换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”
　　删去第四款中的“成立换届改选小组的决定”。九、将第二十三条第一款中的“要求”修改为“建议”。十、将第二十四条第三项修改为：“（三）业主委员会长期无法正常开展工作，需要重新选举，经街道办事处（乡镇人民政府）多次指导后仍然不能选举产生新一届业主委员会的”。十一、将第二十五条第一款修改为：“物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成，物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。”
　　删去第二款中的“物业管理委员会的业主成员不得有本条例第十八条第二款所列情形”。十二、将第三十一条第一款修改为：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。”十三、将第四十二条第一款中的“规划行政主管部门”修改为“自然资源和规划部门”。十四、将第四十三条第一款中的“工商登记”修改为“市场主体登记”。十五、删去第四十四条第一款。
　　删去第二款中的“经过工商登记的”。十六、将第四十六条第一款修改为：“物业服务企业应当定期将下列信息在物业管理区域内主要出入口的显著位置公示：
　　“（一）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
　　“（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
　　“（三）住宅专项维修资金的使用情况，共用部位、共用设施设备的经营、收益情况；
　　“（四）物业费的收费分摊支出明细；
　　“（五）物业服务企业客服电话，负责人员姓名及联系方式；
　　“（六）其他应当公示的信息。”

6. 江苏省城市住宅区物业管理办法

第一章　总则第一条　为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为城市居民创造和保持整洁、文明、安全、方便的居住环境，依据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。第二条　在本省行政区域内从事城市住宅区物业管理活动，应当遵守本办法。
　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、房屋使用人提供的服务。
　　本办法所称业主，是指住宅区内各类房屋的所有权人。第三条　城市新建住宅区和达到一定规模且公共设备、公用设施等配套比较齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。
　　配套设施不全的城市住宅区，由所在地政府组织整治，逐步创造条件，实施物业管理。
　　实行物业管理的住宅区的具体规模、范围，由市、县（市）人民政府划定。第四条　省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其主要职责是：
　　（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；
　　（二）管理全省物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制；
　　（三）监督物业管理企业资质管理工作；
　　（四）依法查处物业管理中的违法行为。
　　市、县（市）建设（房产）行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。第五条　各级规划、市政、绿化、环卫、公安、邮电、供电、供水、物价、工商等部门和单位，应当按照各自的职责分工，协同建设（房产）行政主管部门做好有关管理工作。
　　街道办事处协助有关部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。第六条　物业管理行业按照国家和省有关规定享受第三产业（居民服务业）优惠政策。各级人民政府应当扶持物业管理行业的发展。第二章　业主会议与业主委员会第七条　住宅区入住率或者房屋出售率达到60％以上时，所在地人民政府物业管理行政主管部门负责组织住宅区开发建设单位或者物业管理企业、业主和使用人代表召开首次业主会议，选举产生业主委员会；以后的业主会议由住宅区业主委员会负责召集。第八条　业主会议，可以由住宅区每幢房屋推举若干名业主和使用人代表组成。
　　业主会议决定事项，以组成人员的过半数通过。第九条　业主会议是住宅区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
　　（二）审议、修改、通过住宅区业主公约、业主委员会章程；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作；
　　（四）审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项；
　　（五）改变或者撤销业主委员会不适当的决定。第十条　首次业主会议选举产生的业主委员会，应当经所在地人民政府物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。第十一条　业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区规模，在9至15名的范围内确定。必要时，经业主会议决定可以适当增减，但最低不得少于5名。
　　业主委员会可以设主任、副主任、委员，一般为兼职。
　　业主委员会主任、副主任、委员，应当推选热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
　　业主委员会开会时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。第十二条　业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年，可以连选连任。第十三条　业主委员会应当按照批准的章程行使下列职权：
　　（一）召集和主持业主会议；
　　（二）按照规定选聘或者续聘物业管理企业，并签订本住宅区的物业管理委员会合同；
　　（三）主持制定住宅区业主公约，并提交业主会议审议通过；
　　（四）审议物业管理企业年度管理计划及物业管理重大措施；
　　（五）监督物业管理企业的管理工作。
　　业主委员会履行下列义务：
　　（一）根据住宅区业主、使用人的意见、要求，对物业管理企业的经营管理活动进行监督；
　　（二）接受住宅区内全体业主和使用人、业主会议、物业管理行政主管部门的监督；
　　（三）督促业主和使用人遵守本住宅区业主公约和有关规定；
　　（四）协助物业管理企业落实各项管理服务措施。