房企迎利好信号 发债融资有望回暖

1. 房企迎利好信号 发债融资有望回暖

房企融资环境正在逐步“解冻”，但房企对融资回暖的感受仍需时日。
证券时报记者获悉，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有债券从业人士对证券时报记者表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。
自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。
房企融资环境逐步“解冻”
上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。北京一从事房企债券承销的券商人士对证券时报记者表示，参会房企代表在房地产业内尚属财务实力相对雄厚的优质企业，这些房企的境内债券目前在二级市场的价格波动相对较小，反映出市场对这些房企的认可。不过，今年以来，受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响，房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来，房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降，更受房企青睐的是供应链ABS(资产支持证券)，但今年以来即便是房企供应链ABS发行也遭遇一定困难。
深圳一债券从业人士对证券时报记者表示，交易商协会举行房企代表座谈会，释放了房企发债将松绑的积极信号，政策松绑后，预计会有银行等机构投资者参与优质房企的债券融资。对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能打开，企业的流动性就会得到改善。
从银行信贷端看，虽然从各地按揭贷款审批进度和利率方面，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，但房企开发贷边际放松的政策传导仍需时日。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，围绕房地产企业金融风险问题，预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策出台，进而为房企创造更好的营商环境。
东北地区某国有大行人士对证券时报记者表示，该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向，涉房贷款额度预计会适度宽松，但总体上不会增加太多。
“现在确实有房企面临较大困难，我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整，在坚持房住不炒的基础上，支持房企的合理融资需求。”上述大行人士表示。
第三轮集中供地政策
现宽松
房企融资环境逐步回暖的同时，近期，房地产市场的另一个显著变化亦引起较大关注。
近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。
从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%，而第二轮地块多为50%；土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。广州的第三轮集中供地，部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，部分地块取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论是数量还是金额，都有了一定程度的下降。
与各地政府在集中供地的供给侧所展示出的“诚意”相比，需求侧的回暖仍需时日。中原地产首席分析师张大伟认为，第三轮集中供地政策已开始宽松，将在下调地价起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。但对于企业来说，11、12月拿地已经不可能在年内带来现金流，在这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低。总体看，目前楼市政策底部还不能确定，除非出现信贷明显宽松。

2. 房企迎利好信号 发债融资有望回暖

房企融资环境正在逐步“解冻”，但房企对融资回暖的感受仍需时日。
证券时报记者获悉，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉，部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有债券从业人士对证券时报记者表示，座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。
自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来，金融监管部门多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。不过，相对于融资环境改善这一慢变量，近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。
房企融资环境逐步“解冻”
上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。北京一从事房企债券承销的券商人士对证券时报记者表示，参会房企代表在房地产业内尚属财务实力相对雄厚的优质企业，这些房企的境内债券目前在二级市场的价格波动相对较小，反映出市场对这些房企的认可。不过，今年以来，受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响，房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来，房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降，更受房企青睐的是供应链ABS(资产支持证券)，但今年以来即便是房企供应链ABS发行也遭遇一定困难。
深圳一债券从业人士对证券时报记者表示，交易商协会举行房企代表座谈会，释放了房企发债将松绑的积极信号，政策松绑后，预计会有银行等机构投资者参与优质房企的债券融资。对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，只要增量融资的渠道能打开，企业的流动性就会得到改善。
从银行信贷端看，虽然从各地按揭贷款审批进度和利率方面，个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，但房企开发贷边际放松的政策传导仍需时日。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，围绕房地产企业金融风险问题，预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策出台，进而为房企创造更好的营商环境。
东北地区某国有大行人士对证券时报记者表示，该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向，涉房贷款额度预计会适度宽松，但总体上不会增加太多。
“现在确实有房企面临较大困难，我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整，在坚持房住不炒的基础上，支持房企的合理融资需求。”上述大行人士表示。
第三轮集中供地政策
现宽松
房企融资环境逐步回暖的同时，近期，房地产市场的另一个显著变化亦引起较大关注。
近日，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。
从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%，而第二轮地块多为50%；土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。广州的第三轮集中供地，部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调，部分地块取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论是数量还是金额，都有了一定程度的下降。
与各地政府在集中供地的供给侧所展示出的“诚意”相比，需求侧的回暖仍需时日。中原地产首席分析师张大伟认为，第三轮集中供地政策已开始宽松，将在下调地价起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。但对于企业来说，11、12月拿地已经不可能在年内带来现金流，在这种情况下，大部分企业参与积极性继续降低，预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低。总体看，目前楼市政策底部还不能确定，除非出现信贷明显宽松。

3. 房企融资端频传政策利好 “第二支箭”增信首批民营房企债券发行

本报记者 杜雨萌
11月22日召开的国务院常务会议提出，“落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，指导地方加强政策宣传解读。推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，加快项目建设和交付。努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。”
本周以来，房企融资频繁迎来政策利好。前有11月23日央行、银保监会正式对外发布促进房地产市场平稳健康发展的16条举措，后有“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券于11月24日发行。受多重利好消息影响，A股房地产服务、房地产开发等概念板块再现亮眼表现。截至11月24日收盘，前述两大概念板块当日分别上涨2.02%、2.04%。
对此，多位接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，这有利于助力房地产行业走出困境，加速实现筑底回升。
金融支持多箭齐发
“保交楼”成首要任务
“银行保函可置换预售监管资金”、“第二支箭”扩容后的首批民营房企债券发行，以及近期多个部门就房地产市场的频繁发声和相关金融支持政策的落地，背后似乎都指向了一个关键词——“保交楼”。
中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，当前推动房企“保交楼”是打破楼市悲观预期的必要之举、关键之举。而为了实现“保交楼”，首先需为房企提供一定的资金支持，助其防范化解流动性风险。
自11月8日交易商协会发文称“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，最近一段时间，交易商协会已受理了多家房企的储架式注册发行。其中，已完成龙湖集团200亿元储架式项目注册。与之同步推进的，还有中债信用增进公司受理企业增信业务意向。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
据记者获取的最新消息显示，继前一日中债信用增进公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函后，11月24日，美的置业、金辉集团分别在银行间市场公告发行15亿元、12亿元中期票据，且均由中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下提供全额担保增信。这也是“第二支箭”延期并扩容政策实施后，首批增信民营房企债券发行，标志着“第二支箭”政策效能释放更进一步。
此外，为响应相关政策，本周多家银行陆续对外发布信息称，为房企提供意向性授信额度。如《证券日报》记者从碧桂园获悉，11月24日，碧桂园已与邮储银行签约建立长期战略合作关系。据知情人士透露，目前已有三家国有大行给予碧桂园的总授信额度将超千亿元。同日，工商银行也与12家全国性房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。
监管部门和金融机构对房企的融资支持不止于此。近日举行的2022金融街论坛年会上，人民银行行长易纲称，针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，目前已出台2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。中国证监会主席易会满也表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
“保交楼是目前稳定房地产市场的首要任务。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，因此，近期一系列房地产金融政策“组合拳”都对“保交楼”问题高度重视，这也是推动房地产行业信心恢复的重要举措。随着后续房企合理融资需求得到进一步满足，“保交楼”的效果将持续显现。
各类政策协同发力
“供给端”数据或迎好转
中指研究院数据显示，11月份以来，杭州、西安等29城合计36次出台楼市支持政策，内容涵盖优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度、发放购房补贴等。
另据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，11月份其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平。截至目前，至少有18城主流首套房贷利率降至“3”字头。其中包括6个二线城市，12个三四线城市。仅从首套房贷利率看，在上述103城中仅10个城市高于4.1%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，近期，从中央到地方均密集出台楼市利好政策。一方面表现为针对购房者需求端降成本、降门槛等措施的持续跟进；另一方面，则集中体现为对房企供给端融资压力的缓解。不过，从此前国家统计局发布的10月份房地产数据来看，政策传导仍需时间。
“对于11月份、12月份的房地产市场来说，稳楼市政策的提振作用或更多体现在资金来源、开工等方面，即加快推动现有项目施工交付，从而带动房屋新开工面积、房屋竣工面积数据好转，以化解房地产市场风险。”叶银丹指出，由于目前销售回款仍是房企资金来源中占比最大的部分，因此，房企资金流能否出现趋势性好转、楼市能否出现明显转折，关键还要看房地产销售数据回暖情况。结合房地产行业“资金-开工-销售-回款”这一传导链条来看，预计房地产市场在明年二季度有望企稳回暖。