如何判断一个商铺是否值得投资

1. 如何判断一个商铺是否值得投资

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　　            看人气是永久旺还是分时段旺
　　说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：
　　静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。
　　动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它"商圈"或者"几级商业中心"的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。
　　我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。
　　              谨防高回报率的承诺
　　现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论？谁下的？蛊惑人心，不负责任。
　　商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。
　　我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
　　                要看商铺的前景商业环境
　　而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。
　　我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。

2. 商铺的投资价值如何？

投资商铺还有没有价值？

3. 怎样选具有投资价值的商铺？

　　购买商铺从古至今一直是众多投资者的热门投资方向。近年来，随着新商圈和新商业中心的加速建设，更使得很多准备买房投资的人都将置业目标转到了商业地产上，商业地产也迎来了快速火热发展的时期，投资商铺成了热点投资之一。
　　投资商铺与住宅不同，地段是选择商铺的不二法宝，好的地段都是保证商铺升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心区之外，还重点考虑商业的聚集性效应，即在商业比较集中的地段各个商业体会互相借力，形成良性发展。单体商业可辐射范围较小，投资增值保值的可能性会相对小一些。所以选择投资的商铺要综合考虑整套的体系。
　　投资商铺的四个诀窍：
　　1、挑地段 中心地段 稳定客群
　　地产界投资长久以来奉行的都是“地段为王”的理论，地段更是决定商铺价值的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场。商铺周围要有固定消费群体，才能即买即赚。
　　2、看回报 风险小 收益高
　　投资商业地产尤其看重风险及回报，商铺的选择层面也应尽量规避风险，选择风险小，收益高的投资项目。一方面随着板块开发逐渐接近尾声，可开发的土地逐渐减少，板块内的高端商业也愈加稀缺，这一增值速度还将有望加快。另一方面，优质商业地产项目可拉动区域的人气和商气，纯熟的配套和人居环境可以是投资快速汇拢，并有较大的升值空间。因此商铺周围人口密度大、物业档次高经营前景也就非常看好。
　　3、选稀缺 找唯一 错过不再
　　挑选商铺当中很重要的一环就是购买时应注重稀缺性，购买社区商铺时应考虑社区商业供应量，如果数量过多、缺乏稀缺性，租金就难上去，就要慎重购买。
　　4、挑商圈 新兴商圈最具潜力
　　商圈有大有小，在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈这些商业中心推出的新商铺非常少，且多用于出租，可供购买的商铺极少，甚至出现了市场零供应的局面，投资的机会也非常小。因此投资者可多关注正在发展的商圈，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，投资的机会多，发展潜力大，回报也相对较高。

4. 什么样的商铺投资有价值

经常被问及这样的问题：这个铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小研究，答案就在我们自己的手中。
　　商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。
　　假设我们在一个适于经营餐饮业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况，比如周边居住人群的消费习惯，顾客的种类，餐饮的档次，(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。
　　比如对于一个200平米的餐饮铺，除去厨房、洗手间等公共部分，餐位为30—40个，初期投入，转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元，房租每天1.5元，月租金为9千元，总投入26.8万元。平均每天上座率为八成，每人消费为20元，每天有100人消费，那么每日的营业额为2000元，每周营业额为1.4万元，每月营业额为5.6万元，每年营业额为67.2万元，1到2年之后，如果经营好的话，净收益远远高于前期投入资金，营业额将会成倍增长。
　　投资餐饮属于比较稳健，风险小的投资项目，其见效快，收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月，而且是当日见钱，就目前而讲，餐饮行业是投资当中高回报的一种！
　　如果说资金不多、没有太多经验的投资者来说，选择新兴地区商铺投资会更具优势。

5. 怎样选具有投资价值的商铺？

购买商铺从古至今一直是众多投资者的热门投资方向。近年来，随着新商圈和新商业中心的加速建设，更使得很多准备买房投资的人都将置业目标转到了商业地产上，商业地产也迎来了快速火热发展的时期，投资商铺成了热点投资之一。
　　投资商铺与住宅不同，地段是选择商铺的不二法宝，好的地段都是保证商铺升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心区之外，还重点考虑商业的聚集性效应，即在商业比较集中的地段各个商业体会互相借力，形成良性发展。单体商业可辐射范围较小，投资增值保值的可能性会相对小一些。所以选择投资的商铺要综合考虑整套的体系。
　　投资商铺的四个诀窍：
　　1、挑地段
中心地段
稳定客群
　　地产界投资长久以来奉行的都是“地段为王”的理论，地段更是决定商铺价值的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场。商铺周围要有固定消费群体，才能即买即赚。
　　2、看回报
风险小
收益高
　　投资商业地产尤其看重风险及回报，商铺的选择层面也应尽量规避风险，选择风险小，收益高的投资项目。一方面随着板块开发逐渐接近尾声，可开发的土地逐渐减少，板块内的高端商业也愈加稀缺，这一增值速度还将有望加快。另一方面，优质商业地产项目可拉动区域的人气和商气，纯熟的配套和人居环境可以是投资快速汇拢，并有较大的升值空间。因此商铺周围人口密度大、物业档次高经营前景也就非常看好。
　　3、选稀缺
找唯一
错过不再
　　挑选商铺当中很重要的一环就是购买时应注重稀缺性，购买社区商铺时应考虑社区商业供应量，如果数量过多、缺乏稀缺性，租金就难上去，就要慎重购买。
　　4、挑商圈
新兴商圈最具潜力
　　商圈有大有小，在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，已经成熟的商圈这些商业中心推出的新商铺非常少，且多用于出租，可供购买的商铺极少，甚至出现了市场零供应的局面，投资的机会也非常小。因此投资者可多关注正在发展的商圈，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，投资的机会多，发展潜力大，回报也相对较高。

6. 什么样的商铺最具投资价值？

7. 如何评估商铺价值打开正确的投资姿势

商铺的投资价值主要是看商铺本身的价值，我作为理财师，一直在帮助客户做这方面的工作，所以我比较了解商铺的一些基本的价值规律，当然我的见解，是我个人的工作实践经验，您可以拿来参考一下：
第一、首先我们要知道商铺本身的性质，也就是说这个商铺具体情况，比如商铺是步行街的延街店面，或者是商场中的店面，另外商铺是不是主干道有隔离带的店面，以及商铺在广场区域店面，商铺是在地铁店面等，这些地方都算是比较不错的店铺，除此以外就不是很好了。
第二、店铺的价值还要看其所权的实际情况，我们要确定商铺实际产权，还要知道店铺的年限，另外是店铺的三证资料是否齐全（旺铺网），这方面是价值评估的重要环节。
第三、商铺结构确定（实际面积、商铺格局、层高、公摊面积等）。
第四、我们在商铺评估的时候，要知道周围商铺总体价格，同时根据周围的商铺价格来确定本商铺的大致价格范围，同时要计算的还包括物业费、水电费等。
第五、商铺周围的商圈，我们也要进行详细的调查，主要的调查目标是人流量、周围的商铺的出租率，（旺铺网）即增长潜力预估。
第六、商铺年租费用预估我们要做出来，另外要计算一下周围商铺的回报率和回本率。
第七、预估计商铺周围的交通因素，比如停车位、公交车、地铁等，看看是不是很方便，这对商铺来说也是一个重要的价值点。

8. 如何分析商铺的投资回报？

商铺的投资回报率有很多影响因素，包括商铺所处商圈的租金水平啦、商铺所在商业体的定位、客流量、提袋率、经营的业态等等。
不过我本人是不同意投资商铺的。现在商铺的回报率能达到5%的回报率都算不错了，卖商铺的时候，他们承诺的回报率一般都是8%左右，但是能达到这种回报率的几乎没有。很多人投资商铺想的是一铺旺三代，可是有的时候可能连2%的回报率都拿不到。