杨国强是如何卖出碧桂园的呢？

1. 杨国强是如何卖出碧桂园的呢？

在决策过程中，他的行为可以说是教科书版的级别。他卖碧桂园的事件在营销界一直广为流传。1，明确问题杨国强在他刚开始创业的时候，他低价买入了很多荒地，然后以“碧桂园”的名义开始进军房地产，但不凑巧的是，当时内地的楼市泡沫破裂，4000户的碧桂园只卖出了3户，就差一点就成为了烂尾楼。当时王志纲一眼就看出了核心问题，买房的其他行为存在缺失，没有卖点。2，决定目标为了有卖点，王志纲决定了，既然没有需求，那就创造需求，在他看来，既然碧桂园卖给普通人的路子行不通，那就一条路走到黑，不惜成本，把碧桂园建成贵族小区。3，收集有用信息在当时网络并不是太发达的年代，王志纲为了知道客户群体到底想要什么，挨家挨户的询问，做记录，调查了大量有用信息。4，创建各种可能的解决方案为了让碧桂园变成贵族小区，他提出了很多大胆的设想，将小区周围建一个商业中心，将小区改造成交通纽带中心，将小区改造成面积巨大，功能齐全的“小社区”等等。5，仔细评量筛选出的选择方案在他们的精心隐秘的商讨下，除去了很多没有用的方案，最终确定建造一些设施，把目标群体放在有钱人身上，把有钱人吸引过来居住。6，确定最佳的方案在商量了几个星期之后，王志纲和其他老板们一致决定，那就是建一所贵族学校，并且在学校周围建住宅楼，以此来吸引有钱人的儿女来读书，并且让学生的家属购买附近的楼房。7，拟订行动计划确实执行在建造了一座奢华的学校之后，时间和结果证明了，他们成功了吸引了无数的有钱人来居住，获得了一笔巨额资金。8，检讨成效的确取得了很大的成效，碧桂园成为当时炙手可热的楼盘，贵族学校高昂的学费也给碧桂园带来了很大一笔流动资金，解决了当时碧桂园的经济问题，可以说当时这个事例成了一桩美谈，王志纲也因为这次事件一举成名。他被后世称为，“中国学区房第一人”。

2. 杨国强投97.5亿给王健林 碧桂园这么有钱？

   这两天，地产股一片阴霾，跌跌不休。  
     
     恒大爆雷、恒大金服维权的消息，更是牵动着所有人的神经。  
     
     坏消息太多，恍惚间让人觉得，房地产似乎真的到了至暗时刻。  
     
     但，坏消息当中也有好消息。  
     
      9月16日，据财联社报道，碧桂园已投资万达轻资产商管公司，投资金额约15亿美元。   万达商管已于8月20日提交境外IPO申请材料，据媒体报道，其在上市前已筹资近60亿美元资金。  
     
        
     相信大家和猫姐一样，看到这事的第一反应都是：  
     
      哇哦，碧桂园好有钱！   
     
     当然，15亿美元相较于碧桂园超2万亿的总资产、一年卖房近8000亿的销售额来说，当然是毛毛雨不值一提，但好歹也是小100个亿啊！  
     
     要知道，在层出不穷的房地产调控政策围追堵截下，今年房企的日子普遍不好过。  
     
      从去年下半年国家提出三道红线和贷款两集中，到今年开始在销售端、客户端收紧个人房贷，提高贷款利率等，一系列行动下，房企普遍面临“钱紧”的状况，不少房企更因此爆发了流动性危机。   
     
     钱，正在变成最重要的东西。比如恒大，就正在等钱救命呢。  
     
     在这样的背景下，杨国强大手一挥，随随便便就是100个小目标投出去，这让其他房企情何以堪？  
     
     大家在羡慕嫉妒恨的同时，也有点小小的疑惑：  
     
      碧桂园，真的这么有钱吗？   
     
     今天，猫姐就带大家来盘一盘：  
     
     三四五六线之王、宇宙第一房企碧桂园，是不是真的那么有钱？  
        图源视觉中国，已授权  
     
         杨国强的投资生意   
     
     先来看看碧桂园有钱的佐证，投资万达商管便是其中之一。  
     
     据中国证监会政务服务平台行政许可办事大厅披露，万达商管已于8月20日递交境外上市申请，目前进度跟踪状态显示为「补正材料」。  
     
      香港经济日报的报道显示，万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资之一。   
     
        图源：万达官网  
     
     这么大的一场IPO盛宴，当然会有很多资本大鳄要来分一杯羹。  
     
     据路透引述消息人士称，万达商管Pre-IPO融资由太盟投资集团(PAG)领投共28亿美元，包括19亿美元的股权投资以及9.33亿元的银团贷款。  
     
      另外，碧桂园、腾讯、中信资本以及蚂蚁集团均有参与此轮融资。   
     
     腾讯、中信资本、蚂蚁集团都是创投界有名的大鳄，投资案例多到数不过来，所以看到这些名字时，大家并不觉得稀奇。  
     
     反倒是碧桂园，不出手则已，一出手就达到了惊人的15亿美元，着实有些出人意料。  
     
        碧桂园创始人杨国强；图源视觉中国，已授权  
     
     不过，这并不是碧桂园第一次做投资生意。猫姐了解到，   在投资万达商管之前，碧桂园就已经通过旗下的碧桂园创投事业部，做了很多投资。   
     
     
     具体来说，碧桂园创投主要围绕四个投资主题铺排资金。  
     
     一是 科技 创新类，代表投资项目是芯片研发企业紫光展锐、民营火箭企业蓝箭航天、通用智能芯片设计公司壁仞 科技 和半导体供应商比亚迪半导体、小米生态链企业顺造 科技 、全栈式自动驾驶解决方案服务商宏景智驾等；  
     
     二是大 健康 类，该类投资的代表项目为宠物医疗企业新瑞鹏宠物集团、综合医疗服务集团企鹅杏仁、生物制药公司创胜集团、创新药企业和铂医药、国内最大的综合医院集团之一新里程医院集团等；  
     
     三是消费类，代表项目有餐饮品牌湖南文和友小龙虾、快餐品牌遇见小面、茶包品牌CHALI茶里、酱香白酒项目宝酝、护肤品品牌林清轩、饮料品牌汉口二厂、美瞳品牌cofancy可糖等；  
     
     四是围绕碧桂园集团地产主业上下游的产业链进行布局，涉及建筑 科技 、创新的销售渠道、机器人板块等。代表项目有贝壳、安居客、功能性建筑材料系统服务商卓宝 科技 和蒙娜丽莎广西子公司等。  
     
          
      可以看到，碧桂园投资的领域非常广，而且，其创投事业部正式成立于2019年1月，成立仅仅两年多时间，便已经向超过60个项目投入数百亿资金。   
     
       
     据此粗略估算，碧桂园创投每年投出去的钱，或在120个亿以上。  
     
          
         碧桂园真的有钱吗？   
     企业有钱到了一定地步，做一些风险投资，是很平常的事。  
     
     在外界一度认为非常有钱的地产圈，包括龙湖资本、保利资本、越秀产业基金、华润资本等诸多房企旗下投资公司或事业部，近年来都做起了创投的生意。  
     
     不过，碧桂园创投被公认是近两年来花钱花得比较“凶猛”的一个。  
     
     可供对比的一组数据是：   碧桂园投资万达商管花掉了小100个亿，但碧桂园上半年的净利润，也只是224亿元。   
     
     那么问题来了，碧桂园真的这么有钱吗？  
     
     碧桂园最新发布的财报可以告诉我们一些答案。  
     
     财报显示，2021年上半年，碧桂园实现权益合同销售额3030.9亿元，同比增长13.5%；  
     实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%；  
     净利润约224.2亿元，同比上升2.3%；  
     
     行业普遍增收不增利，碧桂园同样不能幸免。  
     
      2021年上半年，碧桂园实现毛利率19.7%，首次跌破20%；净利率9.54%，较2020年下降2.15个百分点。   
     
        
     碧桂园方面预计，公司的毛利率将在明年年中或明年年底到达低点，随后逐步回升。国际评级机构标普也认为，未来两年碧桂园利润率的压缩将抵消营业收入的增长，导致EBITDA增速不高于2%。  
     
       
      三道红线碧桂园踩中了一条，依然保持在“黄档”行列。   
     
     目前，   在TOP10行列中，有两家处于橙档，分别是恒大和绿地；三家处于黄档，分别是绿城、融创和碧桂园；剩下5家房企,则已经全部处于绿档。   
     
        
     虽然近几年来，碧桂园的资产负债率已经从2018年底的最高点89.36%，逐步下降到了今年年中的86.24%，呈现出稳步降负债成果。  
     
        
     但仅就绝对值而言，截至上半年中，碧桂园的有息负债总额依然高达3242亿元，较2020年底仅减少23亿元。  
     
         无论是负债总额还是负债率，碧桂园都依然处于高位。   
     
     猫姐留意到，   碧桂园近年来规模的提升以及负债率的下降，更多是依靠加大合作比重来驱动。   
     
     财报显示，2017年碧桂园其他非控制性权益占总权益的比重还不到20%，2018年就突然跃升到了30%，此后一直维持在30%以上，今年上半年中的最新值是：33.56%。  
     
        
     在行业风险系数较高的情况下，拉来更多的合作者投资入股、分摊风险，本无可厚非。但合作比重提升同样是有代价的，那就是：大量的非控制性权益分走了碧桂园一大部分利润。  
     
     今年上半年，碧桂园实现净利润224亿元，但分给所有者股东的只有150亿元，分给非控制性权益股东的则达到74亿元，占比33.11%。  
     
        
     大量的钱被别人赚走了，碧桂园显然也有点肉痛。近两年来，碧桂园已有意改变这一现状。  
     
     数据显示，今年上半年碧桂园新增拿地的权益比例为85%，2020年全年为88%，而2019年这一指标则仅为70%左右。  
     
     然而，   提升拿地的权益比例，就意味着自己要出更多的钱，这就意味着，在拿地扩张和降负债降档之间，碧桂园必须要做平衡和选择了。   
     
     好消息是，碧桂园的流动性依然很充足从。截至2021年中，碧桂园拥有在手现金1832亿元，公司一年内到期的有息负债则为868亿元，在手现金是短期负债的两倍有余。  
     
     一句话总结：   钱有点多，花钱有点凶，但赚钱和降负债是真的有点难。   
     
         三四五六线之王的忧虑   
     
     如果碧桂园的在手现金一直如此充足，那我们也没什么好担忧的。遗憾的是，即便是宇宙第一房企、三四五六线之王，也有着它的忧虑。  
     
     ——   严格的政策环境正在使碧桂园面临更大的经营挑战。   
     
      标普认为，随着决策者从房贷额度、销售价格等多个方面严控房地产行业，碧桂园的经营环境绝非一片坦途。这些控制措施将打击购房者的积极性，给碧桂园的销售执行和现金回款造成压力，特别是在总体上需求更加波动的三四线城市。   
     
      作为低线别市场的行业领导者，碧桂园大约有60%-70%的权益合同销售额来自三四线城市。   
     
        碧桂园楼盘；图源视觉中国，已授权  
     
     事实上，从8月份碧桂园的单月销售额，已经可以反映出一些端倪。  
     
     数据显示，   8月单月，碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约452.1亿元，较2020年同期的609.3亿元减少25.8%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约550万平方米，同比下降22.75%。   
     
     受此影响，碧桂园前8月累计实现权益合同销售额累计约4025.8亿元，同比增速降到了5.34%。  
     
     如果接下来的金九银十，碧桂园无法止住销售销售下滑颓势，那或许意味着，情况比我们想的还要糟糕。  
     
      更大的忧虑来自于回款。   
     
     虽然上半年，碧桂园依然取得了高达90%的超高回款率——这也是其现金流始终充沛的根本原因所在，但必须看到，销售端按揭贷款的收紧，正在对碧桂园的回款带来影响。  
     
        图源：说财猫自制  
     
     碧桂园首席财务官伍碧君此前在中期业绩发布会上就坦诚，   确实目前整个按揭资源很紧张。受此影响，上半年，碧桂园的回款率由去年91%下降1%到了90%，按揭周期天数也由去年的35天延长到60多天。   
     
     不要小看这1%，按照碧桂园去年全年5193亿元权益合同销售回款计算，1个百分点就是52个亿，相当于一家60强房企一个月的销售额。  
     
     房地产的周期 历史 告诉我们，每一次房地产调控，价格最坚挺的永远是核心的一二线城市，而最先受到影响的，永远是那些能级较低的三四五六线城市。  
     
     在调控没有任何放松的迹象下，60%以上权益销售均来自三四五六线城市的碧桂园能否维持上半年的销售和回款，不确定性极大。 而一旦销售和回款下降，碧桂园的现金流也必将受到影响。  
     
     这或许是杨老板在豪掷百亿小目标投资王健林之余，必须要抽空想下的事了。  

3. 碧桂园杨国强最小的女儿叫什么

    　　2007年4月20日上午10时，香港联交所内，代号为“2007.HK”的“碧桂园”如同一匹脱缰的野马，在上市后短短的两分钟内，就从每股5.38港元窜升至7.21港元，全日最高价为7.35港元，较上市价升幅达37%，成交量为1,004,020千股，成交金额达72.26亿港元，位居当日香港联交所普通股成交金额第一位。　如果以收市价每股7.27港元计算，持有95.2亿股碧桂园股份的杨惠妍(杨国强之女、家族股权代持人)当天身价为692.104亿港元。而同一时间，前首富张茵旗下玖龙纸业市值为682.39亿港元，持股72%的张茵身家491.32亿港元。这意味着，碧桂园实际持有人杨国强的个人财富比张茵超出了三分之一强，是当之无愧的中国大陆新首富。那这个在国人面前曝光率不高的杨国强到底是谁呢?我带大家扒一扒。
       　　 发家史 
       　　杨国强也出生于南方农村的一个偏僻穷困的小乡村。杨国强出生时，上边已有2个姐姐和3个哥哥。多年后，他的三哥杨国光——这个家族里  文化  程度最高的人，曾在《碧桂园报》上以连载的方式撰文记述家族百年史。他如此描述全家面对杨国强出生时的愁态：弟弟的出世并没有给这个贫困的家庭带来快乐，那意味着家里又多了一张要填的嘴……
       　　因为家境赤贫，杨国强甚至在17岁之前都没穿过鞋。杨国强自幼就在家放牛种田，稍大后便出去做泥水匠。由于大哥杨国华当时在顺德县第二建筑公司当负责人，于是杨国强才得以受到照顾进了北滘公社房管所任施工员。6年后又升任区建筑队队长。1989年，35岁的杨国强才正式踏上了他事业的起点——成为北滘镇建筑工程公司的法定代表人兼经理。
       　　正式踏上了他事业的起点——成为北滘镇建筑工程公司的法定代表人兼经理。
       　　在别人的眼里，杨国强一直土得掉渣——他身材偏瘦、皮肤黝黑，脚上穿一双吱吱作响的拖鞋，西装永远像大一个码。而在开会时，他喜欢脱鞋、盘腿而坐，一直摆脱不了农民所特有的习气。他平时坐的也是一般的国产大众汽车，生活非常节俭，不喜欢张扬。有时他坐在自己楼盘的售楼处，不知情的人，还以为是一个走错地方的老农民。
       　　而在此期间，杨国强也遭受了人生中最早的一次恶运：大女儿持续发烧，但工资低微的他根本无钱医治，以至于烧了头脑，影响了女儿的智力。自幼贫寒，加之无钱治病的刺激，恐怕成为他对挣钱最直接、最原始的巨大动力。
       　　但与黄光裕从小出来闯天下不一样，杨国强几十年来却一直偏守一隅，把根深深地扎在顺德这片他所熟悉的土地中。
       　　在香港联交所内，陪同杨国强前来的便有几位家乡来的“父母官”，他们一起见证了碧桂园成为市值最大的国内房地产企业的激动一刻。“父母官”们盛赞杨国强和他的碧桂园：“是顺德的骄傲，是佛山的骄傲，是佛山第三产业发展的骄傲。”
       　　熟悉中国民营企业发展历史的人知道：想让自己的企业迅速、安全地发展壮大，如果没有地方政府与官员的支持是很难遂愿的。这种支持既有“阳光支持”，也有“月光支持”。 “阳光支持”指光明正大的、符合法律和政策的扶持;“月光支持”指的官与商在潜规则支配下，进行游走于法律与政策边缘的灰色交易。
       　　透析杨国强早年创业史，我们可以清晰地看到这种官商紧密结合的痕迹：首先，他的发迹便是得益于自己在政府部门当“领导”的哥哥杨国华，因为有了大哥的照顾，他在公司里平步青云、职位提升得很快，迅速成了建筑工程公司的经理。正是在这个职位上，杨国强赚取了上百万的人生第一桶金;其次，在担任经理的4年后，也就是1993年，杨国强和其搭档杨贰珠竟然能拿出3395万元的巨额资金，对北滘建筑工程公司进行了MBO，杨国强从此成了“Boss杨”。
       　　这可能是中国最早的MBO案例。而其后，风起云涌的MBO一直备受争议，以至于政府直接喊停。杨国强之所以能顺利地把国企进行私营化，和当地政府官员的鼎力支持有莫大关系。
       　　当时北滘镇委书记区祥贤就是促成“Boss杨”问世的“贵人”之一。当然，杨国强的“茁壮成长”，“贵人”远远不止区祥贤一人，几乎每一个从顺德起步的地方政府官员，都曾给杨国强提供过诸多便利。这种密切的官商合作，让双方达到了共赢。
       　　官商结合是中国企业界的特色，这没有什么值得大惊小怪的，但杨国强与历任地方政府官员数十年如一日地亲密合作，从来没有什么大的间隙、矛盾和纷争，这就不得不让人感到十分惊异了。
                企业地位 
       　　如果把来顺德收购了科龙的顾雏军比喻成“过江龙”，那么杨国强无疑是一条“地头蛇”。显然，“地头蛇”比“过江龙”显示出了更强的生命力。所以有人如此比喻：如果万科是星巴克，那么碧桂园就是王老吉。
       　　   家庭     教育    
       　　杨国强三个女儿和一个四岁的养子。大女儿因病留下了智障，小女儿杨子莹目前还在美国念书，25岁的二女儿杨惠妍自然成为他接班人的首选。在杨惠妍还是一个十几岁的中学生时，杨国强就带着她出席公司内的重要会议，后来又把她送到美国  留学  ，取得俄亥俄州立大学  市场营销  及物流专业学士学位。2005年，杨惠妍回国后加入碧桂园，担任采购部经理，目前是碧桂园集团的最大股东。
       　　杨国强的家教很严，他要求杨子莹凡事多观察，要多听多思考，凡事要问一个为什么，多想想别人，牢记“己所不欲，勿施于人。所以，在国内关于杨国强最小的女儿杨子莹的信息并不多。
        
          

4. 碧桂园老总??

　杨国强简历 

　　年龄∶52 

　　祖籍∶顺德北滘镇 

　　˙农民出身 

　　˙1980年建筑包工头 

　　˙1992年首次发展顺德碧桂园楼盘 

　　˙碧桂园至今在内地完成38，000个住宅单位，正发展27个住宅项目，总建面积逾1，800万平方米。 

　　˙碧桂园将在2007年4月上市，集资百亿元 

　　估计身家 

　　上市后，估计碧桂园总市值逾600亿元，大股东杨惠妍（杨国强女儿）持70％股权（上市前），即杨国强家族持股市值将逾420亿元，股价一旦水涨船高，随时成首富。

碧桂园掌门人杨国强传奇－－17岁前未穿过鞋  

　　据香港经济日报报道，香港富豪李兆基一句豪掷10亿元入股碧桂园，令这家招股活动仍未开始的内地房产股，迅即成为市场焦点。碧桂园创办人兼董事长杨国强非常低调，名字曝光率虽多，但照片从未在传媒公开过。

　　这位农民出身的顺德富豪，随着碧桂园上市，极可能成下一位中国首富。本报往顺德实地采访，直击17岁前未穿过鞋的杨国强，从农民踏上首富之路的传奇。

　　10多年前碧桂园好细，又没有甚么东西，但今天上市资产已达600亿元，大老板占5成，若股价大幅上升，随时成为首富。李兆基早前在公开场合，如此品评份属同乡的杨国强。

5. 碧桂园高管如何回应9000亿负债？

2018年8月3日，碧桂园在广东顺德总部召开媒体见面会，首席财务官伍碧君回应9000亿负债表示，9331亿元是财务资产负债表总负债的余额，2017年底可动用现金余额1484亿，短期有息负债683亿，未动用银行授信额度2485亿。公司当前现金充裕，信用评级良好。总负债是会计上的报表科目，并非真正的有息负债，有息负债仅有2148亿元。

激进扩张或导致碧桂园高负债
Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍，高达88.89%。而高负债背后是碧桂园较为激进的扩张模式。中国指数研究院的数据显示，2017年全年，碧桂园共拿地7079万平方米，拿地金额2645亿元，规模全国第一，远超第二名万科的2812万平方米。仅今年5月，碧桂园就在全国拿地75宗，拿地金额200.27亿元，领跑行业，而同期第二名万科仅拿地11宗。2018年1-5月，碧桂园实现销售3346.8亿元，在港股房企中率先突破3000亿关口，紧随其后的中国恒大和万科地产，累计销售还在2000亿级别徘徊。

今年来碧桂园项目安全事故问题频发
在三四线城市楼市火爆的背景下，碧桂园快速扩张。然而，今年以来碧桂园项目却安全事故问题频发。7月30日，上海奉贤区安监局对“碧桂园位于上海奉贤区的在建项目红墅林发生事故”公开调查结论，认定这是一起生产安全责任事故。
对于近期项目安全事故问题，碧桂园集团副总裁陈斌表示，近期出现若干安全事故，造成工友伤亡，人身与财产损失，自己心情非常沉痛，并为对工友造成的人身和财产损失表示深深的歉意。陈斌在现场鞠躬道歉。
碧桂园董事局主席杨国强表示，以后出现事故的公司项目要立即处理，不能找任何理由。“我要求组成一个50人的团队，研究一个更好的施工方法。”