什么是不动产投资信托

1. 什么是不动产投资信托

要理解不动产投资信托的内涵，还必须弄清美国《国内税收法典》为公司、信托或者非法人组织获得不动产投资信托的法律地位规定的四个方面的条件。首先，组织方面的条件，也称之为“组织结构检验法
(aaac)”。此方面的条件包括如下内容：必须由一个以上的受托人或董事管理；受益权由可转让的股票或受益凭证来表示；本应当和公司一样缴纳联邦所得税；不是《国内税收法典》第582
(c)
(2)项所规定的金融机构(包括银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信贷协会、小企业投资公司以及商业开发公司等)。最后两个内容属于股权结构方面的要求，直接反映了不动产投资信托的立法政策，即为中、小投资者提供一个参与不动产投资的工具，就是为了确保不动产投资信托不被少数人所控制。这是考虑到股票或受益凭证的转让使得股权结构处于变动之中，难以在整个纳税年度都符合要求。对前四个内容来说，必须在整个纳税年度都符合。其次，收入方面的条件，也称为“收入检验法
(c)”。其又分为两个方面的内容，即“75检验法
(75)”和“95检验法
(95)”。所谓“75检验法”是指在一纳税年度中，不动产投资信托来自下列项目的收入在总收入中所占比例不得低于75：不动产租金；不动产抵押贷款利息；转让或者以其他方式处分不动产资产(包括不动产权益和不动产抵押权益)的收入；来自其他不动产投资信托的股息收入；不动产税的减免；来自取消回赎权财产的收入；不动产抵押贷款合同或者转让及出租不动产合同的承诺费；转让或以其他方式处分非资产不动产的收入；合格的临时投资收入。所谓“95检验法”就是要求前述各项收入再加上来自其他贷款利息，转让或以其他方式处分证券资产(不包括其他不动产投资信托发行的股票或受益凭证)的收入以及非属于其他不动产投资信托分配的股息在总收入中所占比例不得低于定比例。不难发现，“收入检验法”要求不动产投资信托的大部分收入来自不动产资产，这体现了不动产投资信托立法是为不动产市场提供资本的初衷。再次，资产方面的条件，也称为“资产检验法
(A)”。即在每一个纳税季度末，符合下列要求：全部资产的规定比例是由不动产、现金或现金科目(包括应收账款)和政府发行的证券组成；不是由政府发行的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有一个或多个不动产投资信托应税子公司的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有任何一个发行人的证券不得超过总资产的定比例；不得持有任何一个发行人公开发行的占总表决权定比例的证券；不得持有任何一个发行人公开发行的占总价值定比例的证券。后三个要求中所称证券不包括不动产投资信托应税子公司的证券和政府发行的证券。规定这些条件意在确保不动产投资信托的资产由不动产或与不动产有关的资产组成，这是从资产出发来限制不动产的投资。限制不动产投资信托持有任何发行人公开发行证券的比例，也有分散投资以规避风险的作用。最后，分配方面的条件，也称之为“分配检验法
(D)”。即欲获得不动产投资信托法律地位的公司、信托或者非法人组织每年必须将其应税收入的规定比例分配给投资者。这一条件使得不动产投资信托成为中、小投资者的间接投资，取得和直接投资不动产市场差不多同样的效果。

2. 不动产投资信托的介绍

不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等，也就是“先有钱，再投资不动产”的型式。

3. 不动产信托的发展

早在20世纪20年代，中国的上海就出现了信托业。但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以恢复。其后信托业利得财富得到空前发展。这一时期，国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”。由于改革在摸索中进行，信托投资业的发展也出现了很多的问题，信托业经历了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观历次大整顿，除了最近的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭结束，历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家，混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿，化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险，更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目，使信托投资公司获得了一个健康发展的空间。1998年，中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务，不过随着中国信托第五次整顿的结束，各大信托机构纷纷调整自己的业务，逐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18日，第一个不动产信托计划――5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29日，上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售，这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品，产品规模为2.3亿元人民币。信托计划期限为三年，每份信托合同金额不低于人民币5万元，预计收益人获得的年收益率达4%（每年支付收益，期满归还本金）。而同年9月份，北京国投的CBD信托计划则成为是中国第一个投资于地产开发的信托，到2003年9月，中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下，房地产信托一时成了“准产业基金”，受到房地产业界的追捧，同时也为绝大多数信托网公司看好。

4. 不动产投资信托基金是什么

不动产权投资的信托基金就是一个非常大的基金，它的机构是非常好的基金。

不动产登记暂行条例实施细则（讨论稿）》（以下简称《细则（讨论稿）》）开始在国务院相关部门间进行讨论，讨论已基本完成。《细则（讨论稿）》共15章192条，包括了总则、一般规定、土地所有权登记、国有建设用地使用权等登记内容，以及登记资料的查询、保护和利用等信息。
2014年12月22日，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）公布，将于2015年3月1日执行。为了保证《条例》的顺利实施，相关部门进一步细化登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等，明确和统一不动产登记表卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求，以健全《条例》的配套政策而制定《细则》。
2014年12月25日，从国土资源部获悉：国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）。
《细则（讨论稿）》显示，国家级不动产的登记管辖并不参照《条例》执行。具体内容是在第2章第9条，“中央国家机关使用的国有土地使用权以及建筑物、构筑物所有权登记发证参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的有关规定。所以也是可以做的。

5. 什么是不动产信托

信托在英美法中是一项独特的、重要的财产法律制度。它是指当事人一方即委托人将财产转移或者设定于他方即受托人(或称信托人);受托人以自己的名义进行法律行为，即为第三人即受益人管理或处分信托财产;受托人对自己行为的后果负责。那么什么是不动产信托？网为您整理出来相关的内容，欢迎大家浏览，谢谢。什么是不动产信托不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人(委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地(不含耕地)等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。在不动产信托中，通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中，受托人处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任。不动产信托的特征不动产信托是针对委托人的不动产提供高度专业化管理，一方面除着重对不动产标的本身的维护、修缮、改良、保全及环境的改善，以提高不动产标的本身的品质与价值外，另一方面规划不动产标的的最佳管理运用方式，如不动产标的以租赁、或出售处分、或重建，以期对不动产的利用达到最高效益。因此，不动产信托有以下优点：
1、确保产权移转，避免遗产纷争；
2、专业管理经营，如出租、出售、开发；
3、财产的独立性，不得强制执行；
4、享受经营收益，保障生活。不动产信托的种类不动产信托可分为房地产信托和土地信托。房地产信托(又称为建筑物信托)是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。中国房地产信托机构有两类：一类是专业银行设立的房地产信托机构，另一类是专业性的房地产信托投资公司。土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益，把土地委托给信托投资机构，信托投资机构按信托器契约的规定，筹集建设资金、建造房屋、募集租户，对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租，把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者(受益者)。土地信托可分为租赁型和分块出售型。以上内容就是相关的回答，如果您还有其他法律问题的可以咨询网相关律师。

6. 不动产投资信托成立的条件是什么

要理解不动产投资信托的内涵，还必须弄清美国《国内税收法典》为公司、信托或者非法人组织获得不动产投资信托的法律地位规定的四个方面的条件。首先，组织方面的条件，也称之为“组织结构检验法
（OgaizatioalStcteTest）”。此方面的条件包括如下内容：必须由一个以上的受托人或董事管理；受益权由可转让的股票或受益凭证来表示；本应当和公司一样缴纳联邦所得税；不是《国内税收法典》第582（c）（2）项所规定的金融机构（包括银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信贷协会、小企业投资公司以及商业开发公司等）。最后两个内容属于股权结构方面的要求，直接反映了不动产投资信托的立法政策，即为中、小投资者提供一个参与不动产投资的工具，就是为了确保不动产投资信托不被少数人所控制。这是考虑到股票或受益凭证的转让使得股权结构处于变动之中，难以在整个纳税年度都符合要求。对前四个内容来说，必须在整个纳税年度都符合。其次，收入方面的条件，也称为“收入检验法
（IcomeTest）”。其又分为两个方面的内容，即“75％检验法（75％Test）”和“95％检验法（95％Test）”。所谓“75％检验法”是指在一纳税年度中，不动产投资信托来自下列项目的收入在总收入中所占比例不得低于75％：不动产租金；不动产抵押贷款利息；转让或者以其他方式处分不动产资产（包括不动产权益和不动产抵押权益）的收入；来自其他不动产投资信托的股息收入；不动产税的减免；来自取消回赎权财产的收入；不动产抵押贷款合同或者转让及出租不动产合同的承诺费；转让或以其他方式处分非资产不动产的收入；合格的临时投资收入。所谓“95％检验法”就是要求前述各项收入再加上来自其他贷款利息，转让或以其他方式处分证券资产（不包括其他不动产投资信托发行的股票或受益凭证）的收入以及非属于其他不动产投资信托分配的股息在总收入中所占比例不得低于定比例。不难发现，“收入检验法”要求不动产投资信托的大部分收入来自不动产资产，这体现了不动产投资信托立法是为不动产市场提供资本的初衷。再次，资产方面的条件，也称为“资产检验法
（AssetTest）”。即在每一个纳税季度末，符合下列要求：全部资产的规定比例是由不动产、现金或现金科目（包括应收账款）和政府发行的证券组成；不是由政府发行的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有一个或多个不动产投资信托应税子公司的证券在总资产中所占比例不得超过定比例；持有任何一个发行人的证券不得超过总资产的定比例；不得持有任何一个发行人公开发行的占总表决权定比例的证券；不得持有任何一个发行人公开发行的占总价值定比例的证券。后三个要求中所称证券不包括不动产投资信托应税子公司的证券和政府发行的证券。规定这些条件意在确保不动产投资信托的资产由不动产或与不动产有关的资产组成，这是从资产出发来限制不动产的投资。限制不动产投资信托持有任何发行人公开发行证券的比例，也有分散投资以规避风险的作用。最后，分配方面的条件，也称之为“分配检验法
（DistibtioTest）”。即欲获得不动产投资信托法律地位的公司、信托或者非法人组织每年必须将其应税收入的规定比例分配给投资者。这一条件使得不动产投资信托成为中、小投资者的间接投资，取得和直接投资不动产市场差不多同样的效果。

7. 不动产投资信托的定义

在不动产投资信托中，投资者以购买信托法上产权证书的方式将资金交给受托人，从而取得受益人地位;受托人有权将该资金用于不动产经营，并须将不动产收益分配给投资的受益人。不动产投资信托常常被投资者作为减少纳税或延缓纳税的手段。

8. 不动产投资信托的类型

（一）不动产投资信托的一般类型权益型（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。权益型不动产投资信托持有收益型的不动产，诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等；抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产；混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。美国以外的其他国家或地区，以权益型不动产投资信托为主，并且将其归入不动产证券化的一种形式。（二）不动产投资信托的特殊类型1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托；2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。