土地增值税的计算方法

1. 土地增值税的计算方法

土地增值税的计算：
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
2.新建房地产的扣除项目金额
(1)取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
(2)房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
(3)房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：
①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(4)与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
【解释】房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除;其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
(5)财政部确定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。
【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用。
【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售“新建商品房”时，才适用20%加计扣除的规定。
3.土地增值税的税率
(1)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
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2. 土地增值税如何计算?

土地增值税的计算（1）

3. 土地增值税计算

首先是增值额的计算：

   收入=2400万元
   扣除项目=（土地成本+开发成本）+（土地成本+开发成本）加乘20%+房地产开发费用+可抵扣税费
           =1424+284.8+132（营业税及附加）+142.4（不能提供证明按10%）+1.2（印花税）
          =1984.4

   增值额=收入-扣除项目=415.6
   增值率= 增值额/扣除项目=415.6/1984.4=20.94%  
 20.94%的增值率高于20%，需按30%税率缴纳土增税  
土增税=增值额*30%=124.68 另外印花税税率应该是万分之五，也可以抵扣！

 再次是筹划：
由于接近临界20%的节点，增加开发成本或降低销售价格，都能轻松做到低于20%增值率，但是降低销售价格复核税法调控房价目的，更可取，虚增成本属于犯法，不宜采用，可采取增加配套设施的方式，增加成本，同时提高了楼盘的档次和购房业主满意度，有着良好的社会效益

4. 土地增值税的计算方法

(1)可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=1000+60=1060(万元);
(2)可以扣除的房地产开发成本=800(万元);
(3)可以扣除的房地产开发费用=(100-20-10)+(1060+800)×5%=163(万元);
(4)可以扣除的与转让房地产有关的税金=5500×5%×(1+7%+3%)+5500×0.5‰=302.5+2.75=305.25(万元);
(5)可以扣除的项目金额合计=1060+800+163+305.25=2328.25(万元);
(6)土地增值额=5500-2328.25=3171.75(万元);
(7)增值率=3171.75÷2328.25×100%=136.23%，适用税率50%、速算扣除系数15%;
(8)该企业应纳土地增值税=3171.75×50%-2328.25×15%=1236.64(万元)。

5. 土地增值税的计算

为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下： 
（一）增值额未超过扣除项目金额50 ％的土地增值税税额等于增值额乘以30 % 
（二）增值额超过扣除项目金额50 % ，未超过100％的土地增值税税额等于增值额乘以40 ％减去扣除项目金额乘以5 % 
（三）增值额超过扣除项目金额100 % ，未超过200 ％的土地增值税税额等于增值额乘以50 ％减去扣除项目金额乘以15％ 
（四）增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%

6. 土地增值税计算

土地增值税以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收。它实行4级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

7. 土地增值税的计算方法

计算方法：
土地增值税实行四级超率累进税率： 
按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。 
增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。 
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
计算公式：
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

8. 土地增值税的计算方法

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。