房地产企业财务风险应对措施论文

1. 房地产企业财务风险应对措施论文

 房地产企业财务风险应对措施论文
                    　　 摘要： 在目前的经济形势下，房地产行业已经结束了其发展的黄金时代，整个行业的竞争逐渐激烈，由此带来的财务风险开始引起高层管理者的关注。如果一旦发生财务风险，却没有采取相应措施，必然会导致房地产企业陷入破产倒闭的局面。因此，对房地产财务风险的分析以及相关应对措施的探究是非常有必要的。
    
  　　 关键词： 房地产企业;财务风险;应对措施
  　　 一、引言 
  　　随着我国市场经济的逐渐完善，“新常态”开始成为描述我国市场经济形势的主要关键词，但在这个新常态的大背景下，房地产行业的形势却不容乐观，面临的挑战也日益严峻。国家出台的相关政策法规虽然在一定程度上促进了产业的结构优化，达到产业升级的目的，但是却对房地产行业的发展起到了调控的作用，在一定程度上使其增速明显减缓，市场的竞争也日趋激烈。同时，房地产行业一直有着资金投入量巨大，不确定性较大以及周转期限长等特点，以往粗放型管理的弊端逐渐凸现出来。有一点值得关注的是，房地产行业的形势变化很大程度上取决于国家相关政策的变化，一旦政策发生变动，就可能导致房地产企业潜在财务风险暴露出来，从而使房地产企业生存和发展受到威胁。基于国家的宏观经济政策以及房地产行业目前的经济形势，对房地产行业的财务风险分析是十分有必要的。
  　　 二、房地产企业财务管理中存在的风险 
  　　1.房地产企业的高层管理者往往忽视成本费用管理这一重要环节。由于一些历史原因，加之房地产行业的传统成本管理理念在房地产内部的根深蒂固，企业往往一味追求经济效益而忽视成本管理对利润的重要贡献。而值得注意的是，目前的成本管理理念不再是一味地减少企业的成本开支，而是应该追求企业效益的最大化，达到成本与收入差异的最大化，但是我国目前很多房地产企业并没有对这一点加以重视，缺乏现代的成本管理理念。应该知道房地产行业发展的黄金时代已经过去，如果再不对企业成本管理加以重视，必然会给房地产企业带来极大的经济损失。全面的成本管理不仅要对房地产成本管理的事中成本控制做到明了清晰，还需要对事前的成本预算进行有效制定，对事后的成本支出进行差异分析，以期抓住成本管理的重点环节，从而形成一个较为完整的房地产财务成本管理系统。
  　　2.房地产企业的资本结构存在不合理之处，资本的运营能力以及融资渠道的拓展能力有待提高。众所周知房地产行业的初始投入是非常高的，属于资金密集型行业，这对房地产企业的融资渠道拓展以及资本运营能力提出了很高的要求。但是我国的房地产行业在这两方面的能力是相当不足的，融资渠道单一，盲目追求高端房地产开发，在进行项目投资时缺乏可行性研究等等都是我国大部分房地产企业的弊端，这也是其亟待解决的几个问题。虽然在新常态下，金融服务业的作用逐渐凸显出来，但是相关的滞后性在二三线城市仍然非常明显。企业的融资逐渐出现困难，很多的房地产企业盲目地进行资金的借入，而没有考虑到财务杠杆、融资成本等相关问题。有些房地产企业为了尽快获得资金甚至不惜向民间进行高息借款，从而使其经营成本大幅度提高。一旦资金成本过高，现金流出超过了企业的现金流入，则会使得企业陷入经营困境，目前甚嚣尘上的光耀地产就正面临资金链断裂的危机。
  　　3.房地产企业的财务管理人员的职业素养有待提高，财务管理制度尚需完善。房地产企业从前期的项目开发建设到后期的项目结算，对财务人员的职业素养都有着非常高的要求，一旦财务人员能力不足，出现核算和分析判断的失误，将很可能使房地产企业蒙受较大的损失。但是，目前大多数房地产企业的财会人员由于经验的'缺乏以及自身能力的欠缺，在未经过详细的科学论证和可行性研究就盲目进行决策，相关的信息没有及时地进行反馈，造成企业资金链断裂、入不敷出以及资金缺乏等现象屡见不鲜，很多的房地产企业的财务管理人员的能力是不能与房地产的发展状况相匹配的。而且，很多的房地产企业由于过多地关注经济效益而忽视了人才激励培养的重要性，使得大量的卓越人才流失。另外在制度建设方面，由于房地产企业的临时事务过多，处理事务的灵活性和机动性较强，而财务制度又较为死板，使得很多的房地产企业常常忽视了财务管理制度，对其视若无睹。
  　　 三、房地产企业财务风险的应对措施探究 
  　　1.对房地产企业的成本费用实施全面管理，强化高层管理者的现代成本管理理念。房地产企业的成本管理不仅仅包括项目开发建设阶段的成本控制，还应当对项目开发前期的成本预算、项目完工结算后的成本分析进行全面管理。在进行项目前期的预算管理时，要对项目预算进行合理的编制及分解，同时建立适当的监督机制。当项目进入到开发建设阶段，要注意严格执行财务预算，及时发现实际与预算的偏差并查明原因，以便相关的责任人及时的修正，使项目可以顺利实施，达到成本控制效果。项目完工后要及时地进行事后的成本管理工作，对完工项目的相关成本指标进行分析和评价，提出成本管理措施的改进方案，从而寻求成本降低的最优方法。成本管理还要对整个项目过程的涉及的各个环节全面加以控制。例如，在建筑设计方、勘察方、承包方的选择以及建筑材料采购过程中，必须要按规定进行公开招标，在财务预算范围内通过对投标方的价格和相关优势的综合评价选择最佳的合作方，从而有效降低工程造价成本，同时起到加强工程质量管理的作用，从源头上控制整个项目成本。同时，财务管理人员应不遗余力地向公司其他管理高层人员灌输现代成本管理理念，积极地推行全面成本管理制度并全程参与到整个过程中，这样才能保证全面成本管理的实施效果。另外，现代化信息管理手段应及时运用到成本管理工作中，确保成本管理的及时性和动态性。
  　　2.对房地产企业的资本结构进行优化，降低融资成本，拓宽融资渠道。在新常态下，国家接连出台了很多优惠的规章制度，涉及到税率、利率等方面，因此，房地产企业确定目标资本结构时，要充分考虑相关的政策、税率和利率等勾稽关系，按照房地产企业的长短期资金运用情况，合理地选择融资渠道。不能仅仅依靠银行借贷这种单一融资渠道，应该充分考虑信托融资、销售融资、资产证券化以及股权债权定向私募等多元化的融资渠道，避免融资渠道的狭隘以及融资成本过高的情况发生。除此之外，完善的预算体系对于房地产企业财务风险的防范也是非常重要的，特别是现金预算管理往往是重中之重。房地产的财务人员应当准确估算项目的收支以及盈亏状况，确保每个阶段的现金流充足，保证项目开发全过程的财务预算有效执行以及资本结构优化的持续性。
  　　3.重视房地产企业财务管理人员的职业素养问题。在房地产企业内部，无论是普通员工还是高层领导者，都应当对财务管理工作予以足够的重视，将其放在企业的战略层考虑，使财务管理的理念得到树立和强化。因此，应当对财务管理的重要性进行广泛宣传，以使财务管理人员以及其他相关人员对其产生高度的认同感，同时也促进横向和纵向部门对财务管理工作给予足够的支持和配合，从而推动财务管理工作的有效运行。另一方面，由于财务管理工作专业性较强，对财务管理人员的专业能力和职业素养要求极高，因此，房地产企业应该从选拔财务管理人员开始进行严格把关，挑选具有相关从业经验及专业资格的人才，再通过内部培训以及专家教学的方式进一步提高其专业能力，为提高今后工作的有效性和准确性提供帮助。同时，建立有效的绩效考核制度也可以有助于财务人员自身专业能力的提高。
  　　 参考文献： 
  　　[1]郭伟.房地产企业财务风险分析与应对[J].财会通讯.2016,(23)：94-97.
  　　[2]姚慧林.基于风险定位的房地产企业财务风险预警分析[J].财会学习.2016,(20)：49-50.
  　　[3]李晋阁.房地产企业财务风险的成因及其防范分析[J].财会学习.2016,(1)：44，46.
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2. 房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写

一、房地产投资风险 

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 

1、利率风险 

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 

当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 

2、资金变现风险 


资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 

3、购买力风险 


购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 

二、房地产投资风险的防策略 

房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 

1、投资分散策略 


房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。 

2、投资组合以及保险保险 


对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于啬房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 

房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高，回报率低的投资基础上相对地风险就低些，如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失，最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 


三、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 

近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。 


1、经济风险降低，增加技术含量 


房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。 



2、投资风险信号日趋丰富 


目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。 

3、房地产投资风险地域性差异减小 


房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险

3. 研究房地产行业财务风险的意义

亲亲，您好，研究房地产行业财务风险的意义：如果房地产企业后期的销售状况良好，能够迅速的回笼资金，那么整个地产企业就会有序的开展，而后期销售环节不畅，资金回落速度慢，甚至资金链出现断裂，影响整个项目的开展，因此房地产企业也要加强项目后期销售环节的财务风险分析【摘要】
研究房地产行业财务风险的意义【提问】
亲亲，您好，研究房地产行业财务风险的意义：如果房地产企业后期的销售状况良好，能够迅速的回笼资金，那么整个地产企业就会有序的开展，而后期销售环节不畅，资金回落速度慢，甚至资金链出现断裂，影响整个项目的开展，因此房地产企业也要加强项目后期销售环节的财务风险分析【回答】

4. 房地产投资风险问题的分析研究的论文怎么写!

房地产投资风险的研究
摘　要:通过论述房地产业的特点找出房地产投资风险产生的原因,研究了房地产投资的种类,提出了房地产投资风险
的防范措施,以帮助投资者在目标收益一定时将风险降到最低,或是在风险程度一定时使投资者获得更多利润。
关键词:房地产,投资,风险,策略
　　房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源
投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行
为,以期在将来获得不确定的收益。房地产开发是一个动态过
程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点,很难在一开始就对
整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计,从而
不可避免地带有风险。房地产投资风险的存在始终对企业和项
目构成威胁。一个企业要想发展壮大,开发项目要想获得成功,
必须做好风险管理工作。
1　房地产投资风险产生的原因
导致房地产投资风险的原因很多,所掌握信息不全、不准,投
资决策草率是主要的原因。所依据的信息不够准确,或前期调研
不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,都会导致在运
用中出现与当初的估计有较大偏差,宏观形势出现意想不到的不
利变化,由此引发多种风险。表现为:前些年严重的通货膨胀、物
价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;货币发行政策和
银行信贷政策、房地产供求形势的变化;房地产政策及由此形成
的大气候。发展商主观上对房地产市场供求形势,房地产政策,
金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。此外,自然灾害和意
外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。
2　投资风险的分类
1)按风险形成原因划分为:自然风险、社会风险、市场风险和
技术风险。a.自然风险,指由于自然力的不确定性给房地产开发
商带来的各种风险,如地震、暴风雪、洪水和火灾等。b.社会风
险,指由于不可预料的团体或个人行为引起的风险,如罢工、偷窃
等,还包括政治因素所带来的风险,如战争、叛乱等。c.市场风
险,指由于房地产市场中供求变化、通货膨胀、价格波动以及消费
者偏好改变等引起的风险。d.技术风险,指由于科学技术的进
步、技术结构及相关变量的变动给房地产开发商带来的风险。2)
按风险性质可划分为:纯粹风险和投机风险。a.纯粹风险也称静
态风险,指只有损失机会而没有获利可能的风险,如地震、火灾及
建材被盗等。b.投机风险也称动态风险,指既有损失机会又有获
利可能的风险,如房地产市场供求变化、消费偏好变化等。3)按
风险可控与否可划分为:可控风险和不可控风险。a.可控风险,
指房地产开发商对风险形成的原因和条件有清楚的了解,能通过
相应的措施对风险发生的可能性进行预测,将其控制在一定的范
围。b.不可控风险,指房地产开发商对风险形成的原因和条件认
识不清,或者即使有一定了解,但无力改变外界条件,难以对其进
行控制与管理。4)按房地产开发程序可划分为:房地产投资决策
阶段风险、房地产投资前期阶段风险、房地产建设阶段风险和房
地产租售阶段风险。a.房地产投资决策阶段风险,指房地产开发
商进行房地产开发项目投资决策时可能发生的各种风险。b.房
地产投资前期阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目投资
前期阶段可能发生的各种风险。c.房地产建设阶段风险,指房地
产开发商在房地产开发项目工程建设阶段可能发生的各种风险。
d.房地产租售阶段风险,指房地产开发商在房地产开发项目出租
或出售阶段可能发生的各种风险。5)其他房地产投资风险分类
的方法。除上述四个方面外,还可从风险的影响范围(局部风险、
系统风险)、发生范围(宏观风险、微观风险、内部风险、外部风
险)、风险程度(轻度风险、中度风险、高度风险)以及能否保险(可
保风险、不可保风险)等方面具体地进行划分。
3　房地产投资风险的规避和控制
1)投资分散策略。房地产投资分散是通过开发结构的分散,
达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和
共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到
不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达
到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合
理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失。共同投
资也是一种常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共
同对房地产开发项目进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投
资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险。2)投资组合
策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程
度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的项目选择、搭配投
资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。
例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分
在高档写字楼等。其实质就是用个别房地产投资的高收益去弥
补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地
产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产的合理
的资金比例。3)加强资产管理策略。通过加强资产管理来控制
风险,一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为
重要的关键因素。提高管理人员的素质,进而提高管理水平,可
以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资
产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制
风险。4)通过合理改变经营形式转移风险。在租赁房地产业务
中租约规定承租人负担所有经营费用、维修、保养费用甚至税收,
就能将经营风险转移给承租人。在长期租约中规定租金随着物
价指数上升而相应变动,就能把购买力风险转移给承租者。在开
发商与建筑商施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到类
似的作用。5)通过市场调查实行正确决策来预测和控制风险。
风险无非是指在投资经营过程中存在各种不确定因素,从而使实
际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这
种偏离的最好方法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,
把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中
的风险。6)保险策略。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损
失,实现资金的循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有
十分重要的意义。尤其对于增强房地产投资者的信誉,促进房地
产经营活动的发展具有积极作用。房地产投资者在购买保险时
应充分考虑选择房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保
险金额,合理划分风险单位和原定费率以及选择信誉良好的保险
公司等几方面的因素。
4　结语
当今正处于世界金融危机浪潮席卷全球,各行业的经济压力
都很大,特别是房地产业,受金融危机的影响最为明显,所以针对
于此房地产投资风险防范的措施更不容忽视。实事上,并非每一
风险因素引起的风险都是可以消除的。没有风险的房地产投资
是不存在的。但是只要我们能够很好的掌控风险,这些措施可以
在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的限度,或
在风险程度一定的条件下使投资者获得尽可能多的利润。
参考文献:
[1]　赵世强.房地产开发风险管理系统[J].基建优化,1995
(31):33-34.
[2]　梁学安.房地产开发风险管理分析[J].建筑管理现代化,
1999(7):12-13.
[3]　吉寿松.建设项目投资的风险与防范[J].大庆石油学院学
报,2000(6):25-26.
[4]　徐顺喜.开发商决策论[M].北京:中国建筑工业出版社,
1996.
[5]　许谨良,周江雄.风险管理[M].北京:中国金融出版社,1998.
[6]　李启明.房地产投资风险与决策[M].南京:东南大学出版
社,1998.
[7]　卢有杰,卢家仪.项目风险管理[M].北京:清华大学出版
社,1998.

5. 房地产财务分析论文

 房地产财务分析论文
                    　　论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章，下面是关于房地产财务分析论文的内容，欢迎阅读！
    
  　　 【摘要】 本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析了企业的财务状况，以期对房地产企业的财务状况有一个全面的认识。
  　　 【关键词】 房地产企业 能力分析 财务状况
  　　从2007年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。
  　　 一、房地产企业的赢利能力分析 
  　　赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应剔除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。
  　　经验告诉我们，决定企业命运的是现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。
  　　 二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析 
  　　房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。
  　　在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。
  　　在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。
  　　房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的'实际偿债能力。
  　　目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态，房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。
  　　在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。
   　　三、营运能力的财务分析 
  　　营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。
  　　在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。
   　　四、房地产企业成长能力的分析 
  　　在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。
  　　主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。
  　　在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。
  　　房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债。国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对其财务状况有更全面的认识。
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6. 我国房地产企业的财务风险管理研究

亲，您好很高兴为您回答这个问题哦~[大红花][开心]，关于我国房地产企业的财务风险管理研究：[摘要]中小企业是我国国民经济的重要组成部分，其生存与发展对我国经济具有重要作用。但其发展面临种种风险，加强财务风险控制对企业经营起着关键作用。因此，对财务风险控制进行研究，促进中小企业有效防范财务风险，提高企业经营管理水平，加速资金周转，实现资金安全性，盈利性具有重要意义。本文依据财务管理和风险管理理论，采用定性定量相结合的分析方法，从界定财务风险的概念入手，剖析其存在问题和成因，在对其估测和分析的基础上，借鉴有关研究成果，提出有效防范财务风险的对策和建议。研究发现辨识中小企业财务风险并进行有效控制是其健康发展的重要保证。虽然不能消除风险及其影响，但可通过有效手段对财务风险加以防范和规避。【摘要】
我国房地产企业的财务风险管理研究【提问】
我想问一下这个论文题目是在表达什么，是研究企业财务风险吗【提问】
亲，您好很高兴为您回答这个问题哦~[大红花][开心]，关于我国房地产企业的财务风险管理研究：[摘要]中小企业是我国国民经济的重要组成部分，其生存与发展对我国经济具有重要作用。但其发展面临种种风险，加强财务风险控制对企业经营起着关键作用。因此，对财务风险控制进行研究，促进中小企业有效防范财务风险，提高企业经营管理水平，加速资金周转，实现资金安全性，盈利性具有重要意义。本文依据财务管理和风险管理理论，采用定性定量相结合的分析方法，从界定财务风险的概念入手，剖析其存在问题和成因，在对其估测和分析的基础上，借鉴有关研究成果，提出有效防范财务风险的对策和建议。研究发现辨识中小企业财务风险并进行有效控制是其健康发展的重要保证。虽然不能消除风险及其影响，但可通过有效手段对财务风险加以防范和规避。【回答】
亲亲，是的，这个论文题目的目的是研究企业财务风险。【回答】
大概的意思是先分析房地产企业有什么财务风险，再根据风险提出解决办法是吗？那财务风险跟财务风险管理的意思也是不一样的是吗【提问】
亲，是的呢。【回答】
补充：财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。【回答】
那财务风险就是筹资风险是吗？是财务风险包括它，他们是包含的关系？【提问】
亲，筹资风险是财务风险的其中一种，财务风险包含筹资风险，他们是属于包含关系的哦。【回答】
拓展资料：1、融资风险分析：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。2、投资风险分析投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始，就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性，而且受规划限制楼层高度，周边环境的影响，常具有专用性，一旦建成完工，便很难更改。如果进行改建，投入将更大。因此如果投资者判断失误，房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险，能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说，房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲，由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的，从而也是最具有威胁性的投资风险之一。【回答】
3、投资回收风险分析：房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响：（1）外部因素主要表现为企业所处的大环境，即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。（2）内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响，同时也受房屋销售时市场行情的影响，二者之间有一个时间差，相互依托，也相互制约。如果可行性分析报告切合实际，充分预计到房屋销售时的市场变化状况，加之房地产开发企业开发经营计划推进，资金动作正常，资金占用等于或低于计划安排，这些都将为企业回收资金创造良好的条件。【回答】

7. 房地产企业的财务风险及防范

一、房地产开发中的风险
根据目前可知的信息资料分析，房地产开发所遇到的风险可归纳为以下四个方面：
1、国家宏观经济调控的风险；
2、项目开发的法律风险；
3、市场风险；
4、不可抗力的风险。
在这四个风险中，除了法律风险外，其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险。
二、房地产开发中的法律风险
房地产企业在开发经营过程中所实施的行为会产生可预见的或难以预见的、造成与法律相悖或触犯法律的风险。我们结合司法实践就房地产开发中的法律风险作简要的分析：
1、房地产项目的合法性问题
这是房地产项目中首先需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：
1）通过出让取得的国有土地使用权；
2）房地产企业资质；
3）该项目已经主管部门的行政批准。
具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，单纯看以上几个方面还是远远不够的。比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。即使获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。
2、房地产开发过程中的法律风险
房地产开发是一个系统工程，在这个过程中，每一阶段、每一环节都会出现相应的风险：
1）土地受让阶段的风险，主要有因土地受让等引起的纠纷；
2）成立项目公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷；
3）房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷；
4）前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险；
5）房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷；
6）接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。
综合上述纠纷，可以看出可能出现的房地产纠纷基本具备以下特点：
1） 大量纠纷是因资金不足、房价下跌造成的；
2） 开发商成为土地部门、施工单位、购房者、代理商等的众矢之的，成为纠纷主要指向的对象；
3） 要求解除合同的纠纷增多，无论是作为购房者还是合作开发者这时都会尽力寻找合同内容中对方履约的瑕疵，以达到自身解除合同的目的。
4） 与项目公司有关的出资人未按期出资、项目公司破产、解散，以及合作开发人之间的纠纷等公司类纠纷增多。

8. 浅谈房地产企业风险管理对策

（一）加强投资决策风险管理 
意识，实行投资决策风险负责制中小型房地产企业在项目开展过程 中普遍没有投资决策风险管理的意识， 认为风险管理是可有可无的。这样既不利于自身的发展，也不利于整个房地产 市场的健全和成熟。因此，中小型房地 产企业应完善投资决策管理，建立科学 的判断体系，加强投资决策的风险管理 意识，根据自身情况选择配备专职或专人进行投资决策风险管理的工作。 

（二）强化投资开发前期分析 研究，建立科学投资决策程序 
房地产开发投资数额大、建设周期 长、涉及面广，在投资过程中具有较大的 风险性。防范这些风险的有效技术措施就是在项目前期进行科学的分析、可行性研 究，通过调查研究和科学计算，对项目技 术上、经济上和社会效益上的可行性及风 险性进行综合论证、研究和评价，确定其 在技术上是否可行、先进，经济上是否合理、盈利，www.ws126.net/daixielunwen 论文网 以及社会效益的优劣，为投资 决策提供科学的依据。
（三）进行充分的市场调查分 析，实行分散投资策略 
风险是指在投资经营过程中，各种 不确定因素使实际收益偏离预期收益的可 能性。减少这种不确定性，从而减少这种 偏离的最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋 势，把不确定性降到最低限度，从而较好 地控制房地产投资过程中的风险。房地产投资分散是通过开发结构的 分散，达到减少风险的目的，一般包括 投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产企业在发展阶段应集 中有限资源专注目标市场，这是从目前 发展阶段来说比较合理的选择，也是风 险较低的区域选择。但长远来讲，公司 发展到一定程度，具有布局全国性市场 的能力时，可以进行区域分散投资。 
（四）建立健全企业风险管理 组织，完善企业组织系统为了更好地实现房地产投资决策， 中小型房地产企业必须对风险投资决策工 作进行具体的组织，确定风险管理组织结 构，明确其职能，使企业各部门协调工 作，保证风险管理目标的实现。（五）加强风险知识、风险管理技能培训，强化全员风险意识由于中小型房地产企业内部员工行 为不当也是构成开发项目风险的重要因素，特别是在设立了专业风险投资管理 部门后，企业内员工极易产生将所有投 资决策风险管理责任都归于该部门的想 法。因此，必须对公司员工进行风险认 识和风险管理教育，使员工认识到开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防 范与处理风险的方法，强化风险意识，最大程度地避免风险。