深圳严禁开发企业私下进驻城中村 房企：介入旧改将更慎重

1. 深圳严禁开发企业私下进驻城中村 房企：介入旧改将更慎重

在深圳，今后或许很难看到几家开发商同时“抢”拆迁户的局面了。
6月11日，深圳市规划和自然资源局发布的《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)要求，加强城中村更新的服务与监管，进一步规范集体资产管理，严禁开发企业私下进驻城中村，杜绝开发企业私下倒卖，降低改造成本和社会风险。
一位在TOP10房企负责旧改拓展的人士告诉《每日经济新闻》记者，《若干措施》的发布，会让房企在介入城市更新项目时做慎重考量，对前期自有资金投入做更严格的控制。

深圳市规划和自然资源局官网截图
旧改项目混战或被终结
通过招拍挂拿地难度加大且成本渐高，而旧改项目的利润则相对丰厚，这使城市更新项目成为开发商争夺的“香饽饽”。
据《每日经济新闻》记者了解，一直以来，深圳一个城市更新项目往往会同时进驻两家及以上的开发商进行拆迁意愿征集，而这经常会导致开发商之间出现纠纷以及拆迁补偿标准的提高，而这当中不乏知名房企的身影。
如2015年，深华发A(000020，SZ)及其控股股东武汉中恒集团、万科三方合作开发深圳光明新区华发工业区旧改项目。然而仅一年后，深华发以拆迁导致进度落后、万科更改规划等理由要求万科退出。万科则以武汉中恒集团未按时履约而提起仲裁申请。2017年的一份裁决书显示，万科在此次纠纷案中胜诉，深华发、武汉中恒集团需要向万科支付违约金。
值得注意的是，在上述纠纷案尚未明确解决的2016年12月，武汉中恒集团又与华侨城展开了合作，其中就包括光明新区华发工业区旧改项目。
再如位于深圳罗湖的碧波花园小区旧改已拖延了8年，联美实业发展有限公司(以下简称联美实业)和恒大城市更新项目部(以下简称恒大项目部)都在开展碧波花园小区的城市更新相关活动。
直至2018年8月，罗湖黄贝街道办的一纸通报显示，联美实业已提供证明其系合法合规市场主体及授权在小区开展各项工作的相关材料;恒大项目部负责人则表示，停止在碧波花园开展城市更新业务的一切活动。
房企介入村改将更慎重
《若干措施》指出，要公开透明选择市场主体。涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织继受单位应在区政府监督下，以公平公正、民主透明为原则，通过公开招标方式选择市场主体。全过程公开招标过程，杜绝少数“村官”与开发企业操纵集体决策，保证村民真实意愿得到体现。
合一城市更新集团董事总经理罗宇向《每日经济新闻》记者表示，以往村集体资产通过平台交易选择合作主体，往往采取竞争性谈判模式，但此次明确要求用公开招标方式，是否取消竞争性谈判值得市场高度关注。在村改前置介入窗口关闭后，村企合作必然需要探索新模式。对开发商而言，或许将无法前置介入村改项目，也更难提前锁定项目的开发权。
一家深圳本地房企旧改人士也认同这一看法，“没办法直接与拆迁居民沟通，不能大范围了解拆迁居民的想法，没办法利用动员大会方式广而告之”。但因为该企业对城市更新项目目前还只是试水探索，所以影响不大，影响较大的主要是依靠旧改项目的企业。
罗宇同时指出，从《若干措施》的条款可以看出，新政策既重申了计划清理要求，以时限倒逼市场主体加快项目实施推进;同时也提出积极面对搬迁问题找解决方案的途径，更有要求严禁倒卖旧改项目。可见，加强项目熟化实施专业能力，改变短炒倒卖思路和模式，已经是旧改房企的必然选择。
上述TOP10房企人士告诉记者，《若干措施》的发布，会让他们在项目介入时做慎重的考量，对前期自有资金的投入做更严格的控制。因为城市更新难度最大而且无法回避的问题是项目的拆迁进度，如果对于项目没有深入了解的公司，不管招标方案如何设定，项目在哪个阶段启动招标，都是不敢贸然去应标的。“以后我们会更加注重项目合作方的拓展，毕竟很多外来房企在更新熟化这一块是缺乏经验和资源的，如果有优质且实力相当的合作方，我们更愿意做风险小的二级开发。”
事实上，外来房企和旧改经验丰富的本地房企合作已成为趋势。今年5月，阳光城就与“旧改王”佳兆业签署战略合作框架协议，双方共同成立项目公司，积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。此前，滨江集团也是与深圳安远控股合作在深圳龙华开发一工改项目。

2. 深圳：鼓励市场主体开展工改 城中村综合整治允许局部拆建

观点地产网讯：2月22日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》（征求意见稿）。
《若干措施》指出，加快推动深圳市城市更新从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变，实现城市更新机制更加科学健全、城市更新管理更加规范有序，推进深圳“中国特色社会主义先行示范区”和“社会主义现代化强国的城市范例”建设，为全国存量土地二次开发提供最佳示范。
据观点地产新媒体了解，《若干措施》将坚持政府引导、市场运作，强化规划统筹、公益优先，注重多措并举、内涵拓展。
主要内容包括21点，其中有完善城市更新规划计划体系、以片区统筹提升城市质量、提升城市设计与建筑设计品质、以城市更新推进城市绿色发展、强化文化遗产保护，传承历史文脉、加强新技术应用，助推智慧城市建设、强化政府主导，加快推进工业区连片改造试点、通过三种方式鼓励市场有序开展旧工业升级改造、加强产业升级更新项目引导和监管等等。
其中，面对深圳市工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难等问题，《若干措施》提出以“抓大片”为手段，强化政府主导作用，推进工业区连片改造升级试点工作，并在全市选择不少于5个试点片区，由区政府主导编制规划，统筹运用城市更新、土地整备等二次开发模式，高标准建设产业空间，完善基础设施、配套服务设施和公共空间，打造产业转型升级的先行示范样本。
除政府主导推进的旧工业区连片改造外，《若干措施》还提出，通过三种模式，鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作。
一是放宽年限、简化流程，鼓励“工改工”拆除重建类城市更新，特别是“工改 M1”项目；二是积极鼓励旧工业区综合整治；三是支持产业用地提高容积率。
在城中村综合整治方面，《若干措施》提出，城中村综合整治类项目由政府主导规划编制。由政府科学制定该类项目统一的净拆建比标准，更新单元开发建设用地规划容积上限按照净拆建比1:1.9校核确定。
并明确，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。允许各区政府对城中村内产权手续不完善、但经济关系已理顺的居住用房进行统租并实施综合整治类更新，并纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。
同时，《若干措施》要求，通过允许一定比例的用地进行拆除重建类更新、降低更新单元计划合法用地比例的门槛要求、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方参与城中村综合整治类更新。
此外，更新单元计划即将到有效期且更新单元规划尚未批准的，由各区政府或其城市更新机构按到期时间公告失效，并明确3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划。失效的更新单元计划中涉及的城中村居住用地，各区政府或其城市更新机构应优先纳入城中村综合整治分区。
《若干措施》提出，要以“稳成本”为核心，加强城市更新全过程的成本管控，形成与现阶段城市发展需求相适应的“成本适中、梯次有序”的城市空间组合。
在稳定居住空间成本方面，要严格落实城中村综合整治分区管控要求，有序引导市场改造预期。各区政府应规范城中村租赁市场，加强城中村综合整治项目经济效益评估与核算，确保整治后租金水平处于合理区间。
在稳定产业空间成本方面，要严格执行工业区块线管理规定，稳步推进旧工业区升级改造。

3. 深圳：鼓励市场主体开展工改 城中村综合整治允许局部拆建

城中村综合整治类项目由政府主导规划编制。由政府科学制定该类项目统一的净拆建比标准，更新单元开发建设用地规划容积上限按照净拆建比1:1.9校核确定。
观点地产网讯：2月22日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》（征求意见稿）。
《若干措施》指出，加快推动深圳市城市更新从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变，实现城市更新机制更加科学健全、城市更新管理更加规范有序，推进深圳“中国特色社会主义先行示范区”和“社会主义现代化强国的城市范例”建设，为全国存量土地二次开发提供最佳示范。
据观点地产新媒体了解，《若干措施》将坚持政府引导、市场运作，强化规划统筹、公益优先，注重多措并举、内涵拓展。
主要内容包括21点，其中有完善城市更新规划计划体系、以片区统筹提升城市质量、提升城市设计与建筑设计品质、以城市更新推进城市绿色发展、强化文化遗产保护，传承历史文脉、加强新技术应用，助推智慧城市建设、强化政府主导，加快推进工业区连片改造试点、通过三种方式鼓励市场有序开展旧工业升级改造、加强产业升级更新项目引导和监管等等。
其中，面对深圳市工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难等问题，《若干措施》提出以“抓大片”为手段，强化政府主导作用，推进工业区连片改造升级试点工作，并在全市选择不少于5个试点片区，由区政府主导编制规划，统筹运用城市更新、土地整备等二次开发模式，高标准建设产业空间，完善基础设施、配套服务设施和公共空间，打造产业转型升级的先行示范样本。
除政府主导推进的旧工业区连片改造外，《若干措施》还提出，通过三种模式，鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作。
一是放宽年限、简化流程，鼓励“工改工”拆除重建类城市更新，特别是“工改 M1”项目；二是积极鼓励旧工业区综合整治；三是支持产业用地提高容积率。
在城中村综合整治方面，《若干措施》提出，城中村综合整治类项目由政府主导规划编制。由政府科学制定该类项目统一的净拆建比标准，更新单元开发建设用地规划容积上限按照净拆建比1:1.9校核确定。
并明确，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。允许各区政府对城中村内产权手续不完善、但经济关系已理顺的居住用房进行统租并实施综合整治类更新，并纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。
同时，《若干措施》要求，通过允许一定比例的用地进行拆除重建类更新、降低更新单元计划合法用地比例的门槛要求、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方参与城中村综合整治类更新。
此外，更新单元计划即将到有效期且更新单元规划尚未批准的，由各区政府或其城市更新机构按到期时间公告失效，并明确3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划。失效的更新单元计划中涉及的城中村居住用地，各区政府或其城市更新机构应优先纳入城中村综合整治分区。
《若干措施》提出，要以“稳成本”为核心，加强城市更新全过程的成本管控，形成与现阶段城市发展需求相适应的“成本适中、梯次有序”的城市空间组合。
在稳定居住空间成本方面，要严格落实城中村综合整治分区管控要求，有序引导市场改造预期。各区政府应规范城中村租赁市场，加强城中村综合整治项目经济效益评估与核算，确保整治后租金水平处于合理区间。
在稳定产业空间成本方面，要严格执行工业区块线管理规定，稳步推进旧工业区升级改造。

4. 深圳：鼓励市场主体开展工改 城中村综合整治允许局部拆建

2月22日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》（征求意见稿）。
《若干措施》指出，加快推动深圳市城市更新从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变，实现城市更新机制更加科学健全、城市更新管理更加规范有序，推进深圳“中国特色社会主义先行示范区”和“社会主义现代化强国的城市范例”建设，为全国存量土地二次开发提供最佳示范。
据小编了解，《若干措施》将坚持政府引导、市场运作，强化规划统筹、公益优先，注重多措并举、内涵拓展。
主要内容包括21点，其中有完善城市更新规划计划体系、以片区统筹提升城市质量、提升城市设计与建筑设计品质、以城市更新推进城市绿色发展、强化文化遗产保护，传承历史文脉、加强新技术应用，助推智慧城市建设、强化政府主导，加快推进工业区连片改造试点、通过三种方式鼓励市场有序开展旧工业升级改造、加强产业升级更新项目引导和监管等等。
其中，面对深圳市工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难等问题，《若干措施》提出以“抓大片”为手段，强化政府主导作用，推进工业区连片改造升级试点工作，并在全市选择不少于5个试点片区，由区政府主导编制规划，统筹运用城市更新、土地整备等二次开发模式，高标准建设产业空间，完善基础设施、配套服务设施和公共空间，打造产业转型升级的先行示范样本。
除政府主导推进的旧工业区连片改造外，《若干措施》还提出，通过三种模式，鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作。
一是放宽年限、简化流程，鼓励“工改工”拆除重建类城市更新，特别是“工改 M1”项目；二是积极鼓励旧工业区综合整治；三是支持产业用地提高容积率。
在城中村综合整治方面，《若干措施》提出，城中村综合整治类项目由政府主导规划编制。由政府科学制定该类项目统一的净拆建比标准，更新单元开发建设用地规划容积上限按照净拆建比1:1.9校核确定。
并明确，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。允许各区政府对城中村内产权手续不完善、但经济关系已理顺的居住用房进行统租并实施综合整治类更新，并纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。
同时，《若干措施》要求，通过允许一定比例的用地进行拆除重建类更新、降低更新单元计划合法用地比例的门槛要求、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方参与城中村综合整治类更新。
此外，更新单元计划即将到有效期且更新单元规划尚未批准的，由各区政府或其城市更新机构按到期时间公告失效，并明确3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划。失效的更新单元计划中涉及的城中村居住用地，各区政府或其城市更新机构应优先纳入城中村综合整治分区。
《若干措施》提出，要以“稳成本”为核心，加强城市更新全过程的成本管控，形成与现阶段城市发展需求相适应的“成本适中、梯次有序”的城市空间组合。
在稳定居住空间成本方面，要严格落实城中村综合整治分区管控要求，有序引导市场改造预期。各区政府应规范城中村租赁市场，加强城中村综合整治项目经济效益评估与核算，确保整治后租金水平处于合理区间。
在稳定产业空间成本方面，要严格执行工业区块线管理规定，稳步推进旧工业区升级改造。

5. 深圳：鼓励市场主体开展工改 城中村综合整治允许局部拆建

2月22日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》（征求意见稿）。
《若干措施》指出，加快推动深圳市城市更新从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变，实现城市更新机制更加科学健全、城市更新管理更加规范有序，推进深圳“中国特色社会主义先行示范区”和“社会主义现代化强国的城市范例”建设，为全国存量土地二次开发提供最佳示范。
据观点地产新媒体了解，《若干措施》将坚持政府引导、市场运作，强化规划统筹、公益优先，注重多措并举、内涵拓展。
主要内容包括21点，其中有完善城市更新规划计划体系、以片区统筹提升城市质量、提升城市设计与建筑设计品质、以城市更新推进城市绿色发展、强化文化遗产保护，传承历史文脉、加强新技术应用，助推智慧城市建设、强化政府主导，加快推进工业区连片改造试点、通过三种方式鼓励市场有序开展旧工业升级改造、加强产业升级更新项目引导和监管等等。
其中，面对深圳市工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难等问题，《若干措施》提出以“抓大片”为手段，强化政府主导作用，推进工业区连片改造升级试点工作，并在全市选择不少于5个试点片区，由区政府主导编制规划，统筹运用城市更新、土地整备等二次开发模式，高标准建设产业空间，完善基础设施、配套服务设施和公共空间，打造产业转型升级的先行示范样本。
除政府主导推进的旧工业区连片改造外，《若干措施》还提出，通过三种模式，鼓励市场主体特别是实体生产企业开展旧工业区升级改造工作。
一是放宽年限、简化流程，鼓励“工改工”拆除重建类城市更新，特别是“工改 M1”项目；二是积极鼓励旧工业区综合整治；三是支持产业用地提高容积率。
在城中村综合整治方面，《若干措施》提出，城中村综合整治类项目由政府主导规划编制。由政府科学制定该类项目统一的净拆建比标准，更新单元开发建设用地规划容积上限按照净拆建比1:1.9校核确定。
并明确，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。允许各区政府对城中村内产权手续不完善、但经济关系已理顺的居住用房进行统租并实施综合整治类更新，并纳入政策性住房保障体系进行统筹管理。
同时，《若干措施》要求，通过允许一定比例的用地进行拆除重建类更新、降低更新单元计划合法用地比例的门槛要求、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方参与城中村综合整治类更新。
此外，更新单元计划即将到有效期且更新单元规划尚未批准的，由各区政府或其城市更新机构按到期时间公告失效，并明确3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划。失效的更新单元计划中涉及的城中村居住用地，各区政府或其城市更新机构应优先纳入城中村综合整治分区。
《若干措施》提出，要以“稳成本”为核心，加强城市更新全过程的成本管控，形成与现阶段城市发展需求相适应的“成本适中、梯次有序”的城市空间组合。
在稳定居住空间成本方面，要严格落实城中村综合整治分区管控要求，有序引导市场改造预期。各区政府应规范城中村租赁市场，加强城中村综合整治项目经济效益评估与核算，确保整治后租金水平处于合理区间。
在稳定产业空间成本方面，要严格执行工业区块线管理规定，稳步推进旧工业区升级改造。