房地产信托迎"急刹车" 上海地区"严控"新增地产及通道业务

1. 房地产信托迎"急刹车" 上海地区"严控"新增地产及通道业务

房地产信托业务再次迎来一波“严监管”，9月4日，北京商报记者从知情人士处获悉，上海银保监局近日向辖区内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》（以下简称《通知》），要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模。
在分析人士看来，此次《通知》主要是为了压缩通道业务降杠杆，防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险，在资管回归本源的浪潮下，信托业应持续向主动管理转型，积极开拓资产证券化、家族信托、以及消费信托等创新业务。
信托公司需报备新增房地产信托业务
从《通知》来看，为进一步落实银保监会信托部关于地产信托及通道业务规模“双压降”的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度末辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现“鼓肚子”现象，上海银保监局向辖内信托公司提出三项具体要求：
首先，上海银保监局要求，各机构应在公司经营管理情况报告(月度、季度、年度)中新增关注事项，专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况，首次报送从9月开始。
其次，在事前报备《合规意见》中，信托公司应明确新增单笔房地产业务或通道业务对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响，内容包括但不限于当前时点的业务规模、新增项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等。同时，监管部门指出，严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。
公开信息显示，上海辖内的信托公司共有7家，分别是安信信托、华澳国际信托、上海国际信托、华宝信托、中海信托、中泰信托、上海爱建信托。一位上海辖内的信托公司知情人士向记者表示，“目前已经接到通知，该文件也是进一步对信托公司新增地产及通道业务的严格控制，今后每笔业务都要详细报备，还是在意料之中，等于是具体落实之前的监管要求。”
在房地产信托业务收紧后，信托公司应如何“谋生”？上海银保监局也给出了具体方案，结合2019年辖内信托公司年中监管工作会议精神，各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但也要严格要求，做到稳健有序发展。
地产信托融资规模再收紧
今年以来，监管对房地产信托业务的管控力度不断加大，早在7月，就有部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，监管明确信托公司对土地款融资业务，不得再新增仅接受符合“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。同时，明确交易结构为贷款模式的业务报告等界限。
而此次一线城市监管再次发声无异于给信托公司房地产业务带来一记重击，用益信托研究员帅国让在接受北京商报记者采访时表示，该《通知》与今年的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”）、以及《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（即“64号文”）一脉相承，主要是为了压缩通道业务降杠杆，防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险。其次，契合政治局会议“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济手段”的要求；其二，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况，但最终目的还是防控金融风险，所以上半年对于房地产信托业务的处罚力度明显加大。
“此次《通知》，对此前监管文件的要求进行了细化，落实了银保监会此前的监管精神，有助于监管要求的落地实施。”普益标准研究员陈飞旭也分析认为，一线监管部门对信托公司的监管呈现常态化、精细化的趋势。此外，银保监会对银行向房地产企业的融资也进行了严格的限制，银行资金得到进一步规范，信托的通道作用不断削弱，自银保监会正式挂牌以来，监管的一致性和协调性都得到了很大的增强。
在管控力度加强的背景下，信托公司房地产规模也呈现缩水态势，据用益信托最新数据显示，8月68家信托公司共发行281只580.82亿元的房地产集合信托产品，较7月的524只795.23亿元的规模，在发行只数上下降了46.37%，发行规模上下降了26.96%。
应加大基础产业领域建设
今年以来，监管对信托行业的管控力度始终在加强，在严监管持续发力背景下，信托行业的罚单数量也与日俱增。北京商报记者根据银保监会披露的信息不完全统计，今年1月至8月7日，各级银保监机构已对13家信托公司开出21张罚单，罚没金额合计高达2039.36万元，远超去年同期水平。
不仅力度增加，监管处罚事由也更为细节化及具体明确，对信托公司的合规管理提出更高要求。梳理具体处罚缘由来看，房地产信托违规操作也成为监管处罚的重点，主要包括开展房地产信托业务不审慎、违规发放房地产自营贷款、违规接受第三方金融机构信用担保等事由。
在房地产信托业务遭遇“急刹车”后，信托公司如何告别传统路径谋发展？陈飞旭强调，房地产信托遭遇“急刹车”无疑会对信托公司的收入造成较大影响。在资管回归本源的浪潮下，信托业应持续向主动管理转型，积极开拓资产证券化、家族信托、以及消费信托等创新业务，更好地服务实体经济。
帅国让也提到，对信托公司来说，一方面应加大基础产业领域、消费金融、资产证券化等领域布局；另一方面可以根据投资者需求，设计合适的信托计划，做财富管理行业领导者。

2. 上海银保监会：信托定期报备新增地产信托业务

据媒体9月4日消息，日前，上海银保监局向辖内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》。
《通知》要求，辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模；明确新增单笔业务对机构整体业务规模的影响；适度严格开展符合信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务。
据了解，为进一步落实银保监会信托部关于地产信托及通道业务规模“双压降”的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度末辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现“鼓肚子”现象，上海银保监局向辖内信托公司作出三项具体要求：
第一，9月起定期经营管理情况报告中新增房地产信托业务和通道业务相关的注意事项。上海银保监局要求，各机构应在公司经营管理情况报告（月度、季度、年度）中新增关注事项，专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况，首次报送从9月份开始。
第二，做好房地产信托业务和通道业务规模额度管理。根据《报备通知》要求，在事前报备《合规意见》中，信托公司应明确新增单笔房地产业务或通道业务对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响，内容包括但不限于当前时点的业务规模、新增项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等。同时，监管部门指出，严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。
第三，适度开展体现信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务。《报备通知》指出，结合2019年辖内信托公司年中监管工作会议精神，各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但也要严格要求，做到稳健有序发展。
公开信息显示，上海辖内的信托公司共有7家，分别是安信信托、华澳国际信托、上海国际信托、华宝信托、中海信托、中泰信托、上海爱建信托。而有上海辖内的信托公司知情人士也向媒体表示，“目前已经接到通知。”
据观点地产新媒体了解，今年5月，银保监会发布23号文，决定开展银行保险机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作，其中重申对房地产信托融资乱象的整治。
8月份，银保监会下发信托“64号文”，要求加强房地产信托合规管理和风险控制，推动优化信托机构业务结构。
随后，银保监会相关负责人在回应房地产信托调控之时也曾表示，“今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。”

3. 上海严控新增房地产信托业务

房地产信托业务再次迎来一波“严监管”，9月4日，北京商报记者从知情人士处获悉，上海银保监局近日向辖区内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》（以下简称《通知》），要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模。在分析人士看来，此次《通知》主要是为了压缩通道业务降杠杆，防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险，在资管回归本源的浪潮下，信托业应持续向主动管理转型，积极开拓资产证券化、家族信托以及消费信托等创新业务。
从《通知》来看，为进一步落实银保监会信托部关于地产信托及通道业务规模“双压降”的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度末辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现“鼓肚子”现象，上海银保监局向辖内信托公司提出三项具体要求：
首先，上海银保监局要求，各机构应在公司经营管理情况报告(月度、季度、年度)中新增关注事项，专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况，首次报送从9月开始。
其次，在事前报备《合规意见》中，信托公司应明确新增单笔房地产业务或通道业务对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响，内容包括但不限于当前时点的业务规模、新增项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等。同时，监管部门指出，严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。
公开信息显示，上海辖内的信托公司共有7家，分别是安信信托、华澳国际信托、上海国际信托、华宝信托、中海信托、中泰信托、上海爱建信托。一位上海辖内的信托公司知情人士向记者表示，“目前已经接到通知，该文件也是进一步对信托公司新增地产及通道业务的严格控制，今后每笔业务都要详细报备，还是在意料之中，等于是具体落实之前的监管要求”。
在房地产信托业务收紧后，信托公司应如何“谋生”？上海银保监局也给出了具体方案，结合2019年辖内信托公司年中监管工作会议精神，各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但也要严格要求，做到稳健有序发展。
今年以来，监管对房地产信托业务的管控力度不断加大，早在7月，就有部分地区银保监局召集辖内信托公司开会，监管明确信托公司对土地款融资业务，不得再新增,仅接受符合“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。同时，明确交易结构为贷款模式的业务报告等界限。
而此次一线城市监管再次发声无异于给信托公司房地产业务带来一记重击，用益信托研究员帅国让在接受北京商报记者采访时表示，该《通知》与今年的《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），以及《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（即“64号文”）一脉相承，主要是为了压缩通道业务降杠杆，防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险。其次，契合政治局会议“房住不炒”，“不将房地产作为短期刺激经济手段”的要求；其二，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况，但最终目的还是防控金融风险，所以上半年对于房地产信托业务的处罚力度明显加大。

4. 全面摸底地产信托和通道业务 上海已经开始了

上半年“丰收” 下半年“猫冬”！全面摸底地产信托和通道业务 上海已经开始了

地产信托和通道业务在持续收紧。
中证君今日从信托业内人士处获悉，近日，上海银保监局向辖区内各信托公司下发通知要求：
辖区内信托公司从9月份开始上报公司地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况；做好地产和通道业务额度管理；合规适度开展体现本源特色的事务管理类信托和房地产资产证券化业务。
上海摸底各家信托公司业务
上海银保监局向辖区内各信托公司下发的通知，对辖内信托公司具体提出了三点要求：
1、各机构应在公司经营管理情况报告(月度、季度、年度)中新増关注事项，专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况(首次报送从9月份开始)。
2、各机构合规部门应牵头做好房地产业务和通道业务规模额度管理，并在事前报备《合规意见》中明确新增单笔房地产业务或通业务，对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响(内容包括但不限于当前时点的业务规模、新増项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等)。严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。
3、结合2019年辖区内信托公司年中监管工作会议精神，各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但要严格要求，做到稳健有序发展。
通知显示，以上要求是“为进一步落实相关银保监会信托部关于房地产信托规模和通道业务规模‘双压降’的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度未辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现‘鼓肚子’现象。”
地产信托规模“只减不增”
今年上半年，信托公司迎来了“大丰收”。
据华经情报网数据，今年上半年，信托行业整体业绩出现回暖：59家信托公司实现营收499.40亿元，同比增长14.25%；净利润279.55亿元，同比增长13.96%。
另据中国信托业协会数据，2018年信托行业营收盈利遭遇双降：营收下降9.38%，净利润下降13.68%。
分析人士表示，地产信托业务是行业回暖的最大贡献者。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
从年初开始，信托公司就开始大量发行房地产信托产品，现金管理类、债券类信托产品走俏。“房地产信托收益高，投资者也认可。”某信托经理介绍称，“抓紧时间，多卖受欢迎的产品，手中有钱，心中不慌。”
7月，信托公司迎来了一波严监管。多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司 2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末，并对地产信托业务提出一系列要求。在此之前，银保监会曾就房地产业务约谈多家信托公司。
政策收紧对地产信托发行规模起到了震慑效果，地产类集合信托规模呈逐月下降趋势。
用益信托数据显示：6月，房地产类集合信托成立数量515只，成立规模733.49亿元；7月，房地产类集合信托成立数量429只，成立规模645.82亿元；8月，房地产类集合信托成立数量276只，成立规模313.35亿元。
融资收紧房企压力山大
政策层面对地产融资的控制，不仅仅在信托领域。
此前，“23号文”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。
接下来，房企或许将面临更大压力：一方面是“补血”渠道银行、债券、信托等融资渠道全面收紧，另一方面则是房企偿债高峰将至。有分析称，在这些压力下，未来一些负债率高、流动资金少的中小房企将面临考验。
克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，2019年房企面临偿债高峰期。
2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
联讯证券首席经济学家李奇霖认为，在监管全面封堵房企融资的背景下，后续房地产投资大概率会加速下行，趋势可能会持续到明年年中。
后续房地产销售可能也不会太好，开发商销售回款的能力会受到制约。其他一些融资手段，现在也受到了制约，比如供应链ABS和中资美元债。
李奇霖认为，房企摆脱融资困境有两个办法：一是减少拿地，控制扩张规模；二是加快周转，但在居民购房意愿下滑的当下，可能更需要房企让利，降价促销。

5. 全面摸底地产信托和通道业务 上海已经开始了

地产信托和通道业务在持续收紧。
中证君今日从信托业内人士处获悉，近日，上海银保监局向辖区内各信托公司下发通知要求：
辖区内信托公司从9月份开始上报公司地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况；做好地产和通道业务额度管理；合规适度开展体现本源特色的事务管理类信托和房地产资产证券化业务。
上海摸底各家信托公司业务
上海银保监局向辖区内各信托公司下发的通知，对辖内信托公司具体提出了三点要求：
1、各机构应在公司经营管理情况报告(月度、季度、年度)中新増关注事项，专门反映公司房地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况(首次报送从9月份开始)。
2、各机构合规部门应牵头做好房地产业务和通道业务规模额度管理，并在事前报备《合规意见》中明确新增单笔房地产业务或通业务，对机构未来整体房地产业务或通道业务规模的影响(内容包括但不限于当前时点的业务规模、新増项目发行计划、相关项目到期情况、额度预留情况等)。严禁新增违反资管新规要求、以监管套利隐匿风险为目的的信托通道业务。
3、结合2019年辖区内信托公司年中监管工作会议精神，各信托公司可依法合规、适度开展体现信托本源特色的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务，但要严格要求，做到稳健有序发展。
通知显示，以上要求是“为进一步落实相关银保监会信托部关于房地产信托规模和通道业务规模‘双压降’的要求，压实信托公司主体责任，提高日常非现场监测精细程度，确保三、四季度未辖内房地产信托业务规模和通道业务规模持续下降，且不出现‘鼓肚子’现象。”
地产信托规模“只减不增”
今年上半年，信托公司迎来了“大丰收”。
据华经情报网数据，今年上半年，信托行业整体业绩出现回暖：59家信托公司实现营收499.40亿元，同比增长14.25%；净利润279.55亿元，同比增长13.96%。
另据中国信托业协会数据，2018年信托行业营收盈利遭遇双降：营收下降9.38%，净利润下降13.68%。
分析人士表示，地产信托业务是行业回暖的最大贡献者。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。
从年初开始，信托公司就开始大量发行房地产信托产品，现金管理类、债券类信托产品走俏。“房地产信托收益高，投资者也认可。”某信托经理介绍称，“抓紧时间，多卖受欢迎的产品，手中有钱，心中不慌。”
7月，信托公司迎来了一波严监管。多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司 2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末，并对地产信托业务提出一系列要求。在此之前，银保监会曾就房地产业务约谈多家信托公司。
政策收紧对地产信托发行规模起到了震慑效果，地产类集合信托规模呈逐月下降趋势。
用益信托数据显示：6月，房地产类集合信托成立数量515只，成立规模733.49亿元；7月，房地产类集合信托成立数量429只，成立规模645.82亿元；8月，房地产类集合信托成立数量276只，成立规模313.35亿元。
融资收紧房企压力山大
政策层面对地产融资的控制，不仅仅在信托领域。
此前，“23号文”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。
接下来，房企或许将面临更大压力：一方面是“补血”渠道银行、债券、信托等融资渠道全面收紧，另一方面则是房企偿债高峰将至。有分析称，在这些压力下，未来一些负债率高、流动资金少的中小房企将面临考验。
克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，2019年房企面临偿债高峰期。
2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。


联讯证券首席经济学家李奇霖认为，在监管全面封堵房企融资的背景下，后续房地产投资大概率会加速下行，趋势可能会持续到明年年中。
后续房地产销售可能也不会太好，开发商销售回款的能力会受到制约。其他一些融资手段，现在也受到了制约，比如供应链ABS和中资美元债。
李奇霖认为，房企摆脱融资困境有两个办法：一是减少拿地，控制扩张规模；二是加快周转，但在居民购房意愿下滑的当下，可能更需要房企让利，降价促销。

6. 房地产信托过快增长被“点名”控制

日前，监管部门再次释放出房地产信托严监管的信号。7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会于近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
需要注意的是，银保监会对房地产信托严监管具有政策延续性。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
有信托业内观察人士对某报记者坦言，“限制房地产过快增长是基于房地产调控稳定的主基调，此次监管严格程度为近年少有，也可能确立了后续房地产信托监管的基准水平。”
“政策引导+行政处罚”
双管齐下规范房地产业务
此轮监管政策的背景在于今年房地产信托业务增速过快。
记者据用益信托数据统计，2019年1月份至6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。可以看出，房地产信托的成立规模居高不下。
业内普遍将此次对信托公司的约谈警示视为“23号文”政策的延续。有金融业内人士透露，“23号文”后，仍有地方信托公司置之不理，以不合规的方式继续开展房地产信托业务，进行监管套利行为，也有信托公司阴奉阳违，错判严监管政策形势，对相关规定置若罔闻，这些都促使了此次监管力度的升级。
对于为何信托公司对房地产业务难以割舍？上述金融业内人士指出，信托公司对于房地产业务收费远高于其他业务，相对于通道业务千分之二的手续费，房地产业务则为1.5个百分点以上。
除了利润空间大，投资者倾向也是重要因素，用益信托研究员帅国让对记者表示，“经过十几年的发展，房地产信托已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者”。
除了政策引导，行政处罚也是监管规范房地产信托业务的重要手段。记者梳理罚单发现，今年上半年，“涉房”罚单共有4笔，涉及3家信托公司。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。某北京地区信托公司内部人士向记者指出，对于信托公司行政处罚应理性看待。从处罚金额来看，信托公司小额罚单居多，更多起到的是警示作用，一般不影响业务准入和评级。
前述信托业内观察人士对记者表示，房地产信托是信托公司当前最主要的收入来源之一，严监管短期冲击公司经营业绩，长期则会倒逼信托公司转型发展，参与房地产信托市场对公司专业能力的要求会更高，从而获得竞争优势。
6个月后
房地产开发投资或现拐点
事实上，“23号文”对房地产信托的发展已初见效果。记者发现，用益信托集合信托周报显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月份最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月份首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。
不过，房地产开发投资出现明显回落拐点或仍需6个月时间。中信证券明明债券研究团队表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。”
需要注意的是，信托融资占房地产开发融资资金来源比例并不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。中信证券明明债券研究团队认为，房地产开发资金来源中，非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。“若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。”

7. 监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿

随着监管政策加码，对于房企通过信托渠道融资的审核越发严格。根据用益信托最新统计显示，今年来，截至记者发稿时止，我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。
7月份以来，整个房地产信托发行延续了下滑态势。用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。
事实上，我国房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。中国信托业协会数据显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。
“这主要原因有二：一是监管趋严，从去年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控；二是一季度新 冠疫情冲击使得楼市停摆，房地产开发也全面暂停，房企融资需求萎缩的同时信托业务的开展也短期内受限。”对此，有信托分析人士认为。

8. 房地产信托规模收缩 严监管背后的深意

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期，市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。
面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”？严监管背后究竟有何深意？
在多位业内人士看来，房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段，经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。此外，随着信托步入转型关键期，存量地产业务也有望成为重要立足点之一。
地产信托困境
房地产信托作为信托公司的主要业务，明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。
在房屋销售市场持续降温的情况下，抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久，也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向记者表达了这样的担忧。
业内人士分析认为，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。此外，今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。
某三方代销机构工作人员王华（化名）告诉记者，房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物，但在违约的情况下，抵押物的处置、变现往往需要一段时间，还可能面临折价。
“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道，现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷，其中不乏信托公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好，问题一般都很容易化解；反之，若市场在持续降温，往往会引起较多问题。
“尤其是和商业、办公挂钩的项目，比如出现烂尾、租金回报率不高等情况，而融资方又无法获得一些补给的资金，则会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。”严跃进补充道。
那么，地产信托相关风险项目，又该如何化解？
某信托公司从业人士李华（化名）在接受记者采访时表示，从信托公司角度来看，逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下，不存在是否有人接盘的问题，关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段，市场普遍缺乏流动性，资产较难出手且大概率面临打折的困境。
“对于信托公司来说，一旦折扣力度较大，则面临无法收拾的难题。”李华补充称。
然而，李华亦告诉记者，从普通的固定收益类产品来看，信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目，也不会说最终不去处置，并让投资者蒙受损失，可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。
“整体来看，行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示，无论项目的情况如何，信托是一直履行管理人职责的。
风控手段多样
从与投资者交流的过程中，记者注意到，面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，近期频发的兑付危机，更多是与市场大环境、政策基本面有关。
金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示，信托项目方风险的暴露，与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看，信托或者整个金融行业属于风险管理行业。
“金融与各行各业都要打交道，因此，风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示，在这样的情形下，对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。
“就算是相同的业务，不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示，从整个资管行业来看，信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。
“交易对手的复杂化，要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看，在交易结构方面，有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。
李华告诉记者，从房地产信托业务来看，目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素，但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好，还是要结合各家风控逻辑的层次来看，一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。
“总体来看，房地产业经历了高速发展之后，房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择，成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。
此外，相较前几轮调控，本轮政策调控具有一些不同之处。
廖鹤凯告诉记者，从前面几轮调控来看，房地产业整体还是显著向上的，所以相关质押物的变现可能不会很久，价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下，整个行业向上趋势并没有特别明显。此外，结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响，三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目，后续如何去处置，其实是比较关键的”。
“房地产行业已经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的，做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。
规模显著收缩
下半年来，地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。
实际上，自2019年下半年以来，投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。
具体来看，用益信托数据显示，2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中，有5个月的单月规模在800亿元以上，6月的规模甚至超过1000亿元；而7月-11月，单月规模均是在800亿元以下。
同时，中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
李华告诉记者，房地产信托今年上半年热度较高，而下半年则面临严监管，这形成了较为鲜明的对比。
5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称《通知》）。
根据《通知》的要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
随后，在“房住不炒”的大背景下，房地产信托经历了监管“接力式”的调控。
7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。
同时，据媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。
调控还在持续升级。8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）（下称“64号文”），对下半年信托业的监管重点进行传达。
根据“64号文”的要求，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
严监管深意
多位信托从业人士告诉记者，实际上，房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么，严监管的深意究竟何在？
资深信托研究员袁吉伟对记者分析称，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。
“避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险，这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。
廖鹤凯对记者分析称，2019年，监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上，这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里，信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调，是有一定原因的。从以往情况来看，在银行对房地产行业融资收紧的情况下，如果信托再放开口子，一定程度上会减弱政策的效力”。
某中型信托从业人士王诚（化名）告诉记者，严监管形势可以说是“前所未有”，这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段，进行严监管是有必要的，也是有利于行业长远稳健发展。
“虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。
廖鹤凯亦告诉记者，监管趋严，无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定，都具有重要的意义。
具体来看，如果过多资源投放到地产领域，一定会挤压到对其他部门的投入，这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看，房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展，反之则会出现不稳定的情况，进而对金融体系造成影响。
也有分析认为，从长期来看，房地产业依然是有发展空间的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓，但按照行业特点，依然会比传统行业的回报率略高。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，从存量业务的规模来看，房地产信托或会成为信托转型的立足点。
以转型方向之一的REITs（房地产信托投资基金）为例，虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场，REITs业务量还很小，可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段，信托或将会积极介入。
针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题，廖鹤凯认为，未来这一点或许会发生改变，去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。
另一方面，从信托自身来看，最大的优势在于跨市场操作，回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分，从存量市场的角度看，信托依然有很多机会。