澳洲房产和中国房产有什么区别？

1. 澳洲房产和中国房产有什么区别？

澳洲房产VS中国房产

海外投资在这几年越来越成为一个很热的话题。澳大利亚，之所以能成为时下最热门的海外投资置业目的国，是有其多方面优势的。
公开资料显示，澳洲、美国、加拿大等西方国家的民众都拥有房产永久产权，意味着可以世世代代稳定居住，中国人因此更青睐海外置业。

澳洲海外投资审查委员会（FIRB）数据显示，澳洲房产近40年房产增值7%～10%，2014年到2015年间，中国人在澳洲的房产投资总额大约为1188亿元人民币。中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。

为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？

01
产权拥有

中国：70年产权
澳洲：永久产权
02
产权获得时间

中国：现房交割后一段时间
澳洲：现房交割时
03
期房首付款

中国：签合同时付30%
澳洲：签合同时付10%
04
期房贷款

中国：中国签合同后马上还款，连本带息，贷款手续复杂
澳洲：签合同后不用立即还款，现房交割后才开始还款，贷款手续简单
05
还款的方式

中国： 本金利息同时还，还贷压力大，购房者现金流压力紧张
澳洲：一定期限内可只还利息不还本金，还贷压力较小
06
交楼以及资金风险

中国：或出现烂尾楼，买家受害，且无精装修房
澳洲：首付有信托保管，买家万无一失，还有利息收入，无烂尾楼
07
市场及法律情况

中国：处于提高阶段，漏洞较多
澳洲：成熟的条例规范，保障买家权益
08
法律保障

中国：开发商与业主之间信息不对称，法律不健全，业主利益难以受到保护
澳洲：健全完善的法律制度，所有合同经专业律师之手，切实维护业主的切身利益
09
再次贷款

中国：获得银行通过较为困难，房屋无法或很难将升值部分套现
澳洲： 随时按当时市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，以用于再次投资下一套房产
10
开发商的信用体系

中国：善不健全，开发商信息不完善。
澳洲：完善成熟，开发商诚信度较高，在澳洲购买期房，楼花，几乎没有交付的风险。
11
关于物业管理

中国：楼房折旧快，物业管理差，不能充分保障业主权益。
澳洲：人性化，办事效率高，房屋折旧少，减少业主担心。
12
楼房买卖自由度与遗产税制度

中国：产权转换期长，受限制，有着高额遗产税。
澳洲：私有制产权随买随卖，无论现房期房，且无遗产税。
13
物业出租

中国：比较困难，管理不到位，空置率较高
澳洲：不容担心出租问题，低空置率，物业管理完善。
14
税务优惠

中国：通过投资房退税额度很低
澳洲：可通过折旧或其他无形及有形支出扣减部分收入所得税（购买澳洲房产所得的税收抵扣）
15
买房优惠

中国：首次买房无优惠，豪宅加倍征收契税，物业两年内出售全额征收营业税
澳洲：澳大利亚本士居民或永久居民首次置业政府会进行补贴，豁免部分购房印花税及贷款印花税
由此可看出，和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。澳洲完胜！

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2. 澳洲房产与中国房产有什么区别

　　中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。
　　区别之一：产权拥有期
　　中国：70年产权
　　澳洲：永久产权
　　澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。
　　如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。
　　但是，永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此，永久产权对于投资来说更优越， 能够长久保值、增值。
　　区别之二：增值潜力
　　我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢？
　　在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。
　　澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
　　区别之三：空置率和回报
　　空置率（VACANCY RATE）
　　空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
　　下面是几组数据参考：
　　2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。
　　北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
　　空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮动。
　　上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
　　对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。
　　租金回报率 ROI （RETURN ON INVESTMENT）
　　简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。
　　与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%！
　　区别之四：贷款难度
　　贷款难度
　　在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。
　　并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。
　　贷款首付
　　房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。
　　目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。
　　其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计会帮助避税。
　　只付利息
　　澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！为什么可以只还利息？参见前期产权的介绍，国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！
　　为什么要只还利息？第一，既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不仅不能退税还得因为投资盈利而上税！
　　再融资
　　当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

3. 投资澳洲房产跟国内有什么区别？

澳洲房产与中国房产的区别：
1、首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永驻居住权的居民只限购一套。
2、澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有终身土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。
实质上“永驻型产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。
3、如果是租赁权，只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。
中国因本身国家性质不一样，与澳大利亚的房产区别非常明显，但澳大利亚的永驻产权的房地产对于投资来说更优越，　能够长久保值、增值。

4. 投资澳洲房产跟国内有什么区别？

1、首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永驻居住权的居民只限购一套。
2、澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有终身土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。
实质上“永驻型产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。
3、如果是租赁权，只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内最近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。更多相关问题请百度澳洲金鼎

5. 澳洲房产和美国有什么区别？

　　一. 澳洲没有房产税，遗产税，美国有。
　　二.  海外投资者只能投资澳洲新房，美国新房二手房外国投资者都可以买，市场混乱，投机者多。澳洲从立法以来，就鼓励海外投资者投资新房，限制投机二手房，保护市场平稳健康发展。海外人士投资澳洲新房对澳洲的3大好处:1.增加供应量，解决房屋供不应求的局面2.增加就业机会3.房地产相关产业能带动经济；投资澳洲房产最多的外国人恰恰是美国人。
　　三.  海外投资者投资澳洲，贷款等同于澳洲公民。美国基本都是全款，很少的州给外国人贷款，政策同美国公民有区别。贷款的好处一是有投资杠杆，回报率高，风险小，二是，如果没有银行贷款，没有第三方合伙人，您怎么知道只己买的房子到底值多少钱

6. 澳洲房地产市场特点？

（一） 历史悠久、市场成熟 
　　澳洲的地产产业，作为澳洲长期支柱产业，已有百年以上的发展历史，市场规模大且十分成熟，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好发展。自1965 年至2004年，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年升值10%，每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，居民住宅房的供需市场始终保持平衡， 商业办公用房的空置率亦仅为6％～7％。因此澳洲房地产投资充满生机，可谓是低风险、高回报的最佳投资行业。 
（二） 法律规范严谨、投资环境优秀 
　　澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场，充满生机、稳定增长、回报稳定。澳洲是传统的英美法系国家，延续英国数百年法律体系与法制精神。澳洲 房地产法律规范、严谨，拥有完善、高效的监管体系，对投资者和消费者利益充分保护。透明、高效的房产权交易系统，维护了买方、卖方、银行三方利益。 
（三） 投资门槛低 
　　由于澳洲房地产市场已经经过百年多的发展，同时澳洲人口收入稳定，所以类似中国的成片旧城改造、大批开发的项目形式非常稀少。更多的地产项目是中小型 地产开发。同时由于澳洲地产市场稳定，金融市场规范，几乎所有地产项目都可以采取融资的形式，所以投资者所需投入的资金较小。最少25万至30万澳元（约 合人民币100多万）就可以起步 
（四） 金融体系完善、贷款灵活简易 
　　澳洲个人或企业无论是买房还是建房，大多向银行贷款。除了人们自有的消费观念和贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例 高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。建房贷款，与购房贷款政策相同，但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。投资者在建筑期间， 只需向银行偿还利息，待房建完出售后，再向银行偿还贷款本金。宽松的地产金融政策，促进了澳洲房地产市场的活跃，并使之得以良好稳健地发展。 
（五） 投资回报率高 
　　由于贷款的杠杆原理，使得投资者用较小的投入就可以开发较大的项目，从而获得非常高的利润。一个的标准的地产项目总资金投入的回报为20%，但由于投 资者仅投入总资金的20%-30%，其余资金来自银行贷款，从而使得投资者的回报率达到70%-100%。澳洲地产高回报率的奥妙就在于此。 
（六） 投资模式统一，投资战略相异 
　　澳洲的房地产市场低风险、高回报、高稳定性的特点不仅得益于很好的市场调控，更主要是每个投资商有正确的市场定位分析， 使得买方和卖方各取所需，彼此受益。 
　　但是具体投资策略是需要具体分析的。澳洲地产按投资规模分，可分为大型、中型、小型；按房屋类型分，可分为住宅、办公、商业；按档次分，可分为高档、中档、低档；还可以按不同城市分，甚至同个城市的不同地区分。即使住宅还可细分别墅、TOWNHOUSE、公寓等。 　 　 虽然澳州的房价自长期以来一直保持强劲的增长势头，但不同类型、不同档次、不同城市甚至不同地区的发展速度、发展阶段以及发展特点各不相同。投资者应采 取不同的投资战略。金尊地产将根据澳洲地产市场的最新发展和变化为客户选择最为合适的发展项目，确保各类高品质地产投资回报率保持在50%以上。
希望对LZ有用

7. 澳洲房产现在趋势是什么，现在很多人选择海外置业。

　　相比国内澳洲的政府对房产市场把控很严，市场高透化，比国内好很多，而且澳洲房产无房产税、物业税、遗产税，相当于少了很多支出。
　　像墨尔本、布里斯班都有很大的增长潜力，现在澳洲房产非常适合投资，恰逢汇率低点，而且澳洲房产有100多年的历史，澳洲房产的增长十分稳定，投资回报高，平均每7—10年翻一番，澳洲的房产高透化，澳洲房产投资优势如下：

　　1：回报率高，每年房租+地产增值，接近10%
　　2：国内是70年产权，澳洲是永久的
　　3：买房比国内安全，10%的首付是先交到信托账户，等房屋全部建造好，销售到一定程度，钱才会给他，如果产生烂尾楼，开发商连本带息的赔钱给你。
　　4：可以通过银行贷款政策，使增值部分套现。
　　5：只还利息不还本，最多可以15年。
　　详情您可以咨询一下我们迈恩国际的投资顾问，他们会为您提供专业解答，咨询热线400-6965-400.欢迎您的来电！

　　Milestone迈恩国际已在中国经营逾十载，专注于澳洲房产投资，为大中华区最佳澳洲房产投资服务商。中国区总部地处北京CBD中心区，海外总部则设在澳大利亚布里斯班市。在短暂的几年中，我们已经成为国内澳洲房产投资业界的龙头翘楚。
　　我们始终坚持以“全程服务专业化，信息咨询国际化，投资增值最大化，咨询收费公开化”为理念；按“周密计划，充分调研，科学分析，稳妥实施”为工作指导方针，为客户提供最佳服务。通过自己的专业能力与雄厚实力让客户从市场获取丰厚的回报。

8. 为什么很多人在澳洲买房置业

随着澳洲的经济持续快速发展，越来越多的投资者在澳洲迎来了和贸易伙伴共同分享繁荣富裕的时代。澳洲也凭借自身开放的商业环境，安全的投资环境，成为中国海外投资第二大目的地。

而在过去的2017年，澳洲政府为抑制房地产投资过热，对海外买家出台了一系列降温措施：除只能买新房外，还采取了增加印花税、限制贷款等措施，并于2018年1月1日起部分州开始征收空置住宅土地税，使得在2017年中增幅一度达到10%的楼市最终以5.5%的增幅在2017年终收尾。

对于想要投资澳洲房产但预算不高，或顾虑到海外买家印花税以及房产流动性较弱的客户可以考虑澳大利亚地产基金