2009年年报，上市公司有多少家对投资性房地产使用公允价值计量模式？

1. 2009年年报，上市公司有多少家对投资性房地产使用公允价值计量模式？

随着经济的发展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布了第3号准则《投资性房地产》。准则首次将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并首次在对该资产计量中引入了公允价值。然而在实际应用中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相关技术难题。本文通过分析采用公允价值计量投资性房地产的优缺点，来分析其中存在的问题以及解决的办法。 
   
  一、投资性房地产与公允价值计量方式简述 
   
  （一）投资性房地产的概念 
  随着经济的发展和投资观念的改变，房地产作为国内仅有的几种保值增值的投资品种，越来越受到一些公司的欢迎。但是，在新准则颁布之前的会计处理中，企业投资房地产都被作为固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。 
  投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。 
  （二）公允价值的概念 
  我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。公允价值应该按以下原则确定：存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；不存在活跃市场的，参考熟悉情况及自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。 
   
  二、投资性房地产采用公允价值计量的优缺点 
   
  （一）采用公允价值计量的优点 
  新准则引入公允价值的计量模式，是我国会计准则的一个飞跃，它对我国的会计准则变更的历史意义是不可估量的。 
  1、公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值，更真实地满足信息使用者的决策需求。以前的会计要素的计量，强调以历史成本为基础进行计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再以历史成本计价已经不能真正反映公司资产真正价值，投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，而不是用于出售和其他生产目的，并且取得这些资产的成本通常非常低，后来由于土地、资源的局限性，经济的发展等原因，资产的价格大幅度上涨，此时引入公允价值的计量模式可以反映其在市场上的真正价值，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。 
  2、公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。 
  3、采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力。由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。 
  4、公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的实质性税赋。根据财税（2007）80号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。 
  （二）采用公允价值计量的缺点 
  公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。 
  1、采用公允价值计量可能成为调节利润的工具。由于我国相关市场的发展还不成熟，公允价值可能难以达到公允，并有可能成为利润操纵的工具。尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判断——这就在客观上存在操纵利润的可能。 
  2、相关资产的公允价值难以取得。在发达的国家的市场上，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较容易确认，而在我国，产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法和管理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。 
  3、公允价值计量易导致价格波动频繁。在历史成本的计量体系下，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然能够合理地反映资产的当时价值，但是若该项资产价格总是频繁地变动，必然会导致财务状况和盈利能力的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务发展不稳定。 
   
  三、投资性房地产采用公允价值计量实际应用中存在的问题及解决办法 
   
  （一）采用公允价值计量实际应用中存在的问题 
  据统计，从2007年开始实施新准则以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。2007年度投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占所有上市公司净利润的0.23%。从统计数据可以看出，大多数公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式，却更钟情于继续选用历史成本计量模式，这是值得关注的现象。为什么这个与国际接轨的洋模式从引入至今却坐在冷板凳上？主要存在以下方面的问题：   1、管理层处于谨慎性的考虑。虽然财政部在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，但是可以看出监管层是不鼓励使用公允价值计价的，这样公司管理层也不愿意当“出头鸟”，以避免被监管层一直“盯着”。 
  2、国内的投资性房地产的公允价值难以确定。正如前文所述，国内的评估机制不完善，难以确定一个合理的公允价值。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但是由于评估水平的参差不齐，和评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式计价。 
  3、对上市公司的业绩波动影响较大。当房地产市场较为繁荣的情况下，房地产的价格不断上涨，采用公允价值模式计量投资性房地产可以给企业带来较多的利润，但是由于房地产行业属于高风险行业，受宏观经济形势影响较大，在房地产市场萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产的价值将会大幅缩水，从而导致企业业绩大幅下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大，因此，企业对采用公允价值计量投资性房地产持谨慎态度。 
  4、按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；还有一种方式就是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低一半多，增值幅度远远没有想象中的那么高。 
  5、使用公允价值计量模式的后续成本较高。如果投资性房地产采用公允价值计量模式，那么上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。 
  （二）应对策略 
  尽管采用公允价值存在着众多的困难，但是使用公允价值计量模式与国际接轨的趋势是不会改变的，主要应该做好以下几点： 
  1、尽快制定和完善公允价值制定的标准。一是发展标准的公开交易市场。对于已经存在活跃、公开的交易市场的，应由国家监管部门或者行业协会明确其中符合公允价值确定标准的市场，其交易价格可以直接使用，从而形成国家、行业的统一、标准的公允价值信息平台，保证公允价值的合理。二是制定和完善公允价值计量的具体指南。要提高会计计量的可操作性，就要研究市场体制、市场资产或负债的估价系统，在会计准则中给予明确的有利于具体实务操作的规范要求，由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构，制定标准的估值模型系统，集中采集有效的市场数据，及时对模型进行修正，同时简化系统使用者所能调控的要素，尽可能地降低主观因素对估值的影响。三是由政府出面建立市场信息数据库。政府部门应该利用政府资源，结合各种情况，搜集各类市场数据，建立信息库，储存市场信息数据，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计人员、相关监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。 
  2、建立健全的法律环境，加强证券市场的监管。建立健全的法律环境是保证公允价值会计顺利应用的法律保障。我国会计造假现象的原因之一是企业的会计造假成本远远低于造假收益，使得不少企业敢于铤而走险，提供虚假的会计信息。公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能。因此必须加强监管，对实施中的主观差错予以纠正，对公允价值恶意操纵者及获益主体予以认定、惩罚，我们的监管者要不断提升自身管理水平、管理技术，完善管理政策，监控风险。 
  3、大力发展资产评估行业，完善相关的市场环境。情况下，公允价值的确定离不开评估技术。只有评估业务规范，评估质量提高，评估人员素质高，才能保证公允价值计量的真实性和可靠性。因此要大力发展资产评估行业，定期由监管部门核准资质。 
  4、提高全体会计人员的职业水平。公允价值在实务操作过程中首先需要会计人员的职业判断，如果会计人员的职业水平薄弱，将无法为准则的实施提供强有力的支撑，而职业水平的参差不齐也将给公允价值带来不同的结果。因此，要不断加强会计人员的知识更新，扩大其知识面，同时要加强会计人员的职业道德意识，增强会计人员职业责任，从而使采用公允价值计量属性所产生的会计信息更加可靠。 
  2007年度大部分上市公司没有采用公允价值计价，但到了2008年，已经有金融界和昆百大两家上市公司变更了会计政策采用公允价值计价。希望相关部门、企业能够审时度势，循序渐进，扎扎实实地落实相关基础工作。在完善目前公允价值计量模式存在的各种问题后，相信会有更多的上市公司采用公允价值计价。

2. 2020年我国上市公司有多少家，其中拥有投资性房地产企业有多少家，约占多少% 而采用公允价值模式计

2020上市公司100强上榜企业的市值集中在200亿元到2000亿元之间。从地区看，榜单中来自广东、浙江的上市公司最多，北京、安徽、山东也都有一些；从2020上市公司排行榜的行业看，医药相关行业所占比重较大，其后是食品、饮料、大消费行业，但制造业企业相对缺乏；从企业性质看，民营企业占据绝大部分比例，国有企业所占比例也很大，也开始出现一些外资控股企业。与过去两年相比，今年加入了科创板公司，增加了一些细分行业龙头，更加重视行业前景、财务健康和成长性。【摘要】
2020年我国上市公司有多少家，其中拥有投资性房地产企业有多少家，约占多少% 而采用公允价值模式计量后续计量的只有多少家，只占约多少%【提问】
证券时报・数据宝统计显示，今年上半年持有投资性房地产的A股上市公司数量及合计持有金额双双创历史新高，1680家上市公司(仅统计报告期前上市的企业)，合计持有投资性房地产首破万亿元，达到10477.12亿元。此外，这是A股公司持有投资性房地产连续第9个季度环比增长。【回答】
2020年我国上市公司有几家呢【提问】
2020上市公司100强上榜企业的市值集中在200亿元到2000亿元之间。从地区看，榜单中来自广东、浙江的上市公司最多，北京、安徽、山东也都有一些；从2020上市公司排行榜的行业看，医药相关行业所占比重较大，其后是食品、饮料、大消费行业，但制造业企业相对缺乏；从企业性质看，民营企业占据绝大部分比例，国有企业所占比例也很大，也开始出现一些外资控股企业。与过去两年相比，今年加入了科创板公司，增加了一些细分行业龙头，更加重视行业前景、财务健康和成长性。【回答】

3. A公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下: (1)2018年11月10日A公司与B公司

【摘要】
A公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下:(1)2018年11月10日A公司与B公司签订协议，将自用的办公楼出租给B公司，租期为3年，每年租金为500万元，于每年年末收取，2019年1月1日为租赁期开始日，2021年12月31日到期。2019年1月1日该办公楼的公允价值为9000万元，账面原值为30000万元，已计提的累计折旧为 20 000 万元，未计提减值准备。各年年末均收到租金。(2) 2019年12月31 日该办公楼的公允价值为 12 000 万元。(3)2020年12月31 日该办公楼的公允价值为 18 000万元。(4)2021 年12月31 日租赁协议到期，A公司将办公楼出售，取得价款 30000万元。【提问】
【要求】(金额单位以万元表示)(1)编制A公司转换日转换房地产的有关会计分录。(2)编制A公司 2019年收到租金、2019年12月31日调整投资性房地产账面价值的会计分录，同时计算影响 2019 年营业利润的金额。(3)编制A公司2020年12月31日调整投资性房地产账面价值的会计分录，说明2020年12月31日资产负债表中“投资性房地产”项目的列示金额。(4)编制A公司2021年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录，并计算出售投资性房地产时影响营业利润的金额。【提问】
【回答】
【回答】
【回答】
【回答】
【回答】
【回答】
详尽，谢谢您【提问】
还有个小问题。自行研发无形资产的会计支出如何计【提问】
(1)发生研发支出时借：研发支出——费用化支出(研究阶段支出和不符合资本化条件的开发阶段支出)                    ——资本化支出(符合资本化条件的开发阶段支出) 贷：银行存款、原材料、应付职工薪酬等(2)期末，将费用化的研发支出转入当期管理费用借：管理费用 贷：研发支出——费用化支出期末，研发支出的借方余额在资产负债表中是列入“开发支出”(非流动资产)项目的。(3)将符合资本化条件的研发支出在无形资产达到可使用状态时转入无形资产成本借：无形资产 贷：研发支出——资本化支出【回答】

4. 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，有关房地产的业务资料如下：1、2009年1月1日，甲公司

1、借：投资性房地产-办公楼-成本  4500
       累计折旧                  1000
       贷：固定资产              5000
           资本公积-其他资本公积 500  
2、借：公允价值变动损益                         200
       贷：投资性房地产-办公楼-公允价值变动 200
   借：银行存款                400
       贷：其他业务收入        400

3、借：固定资产                          4900
       资本公积-其他资本公积             500  
       投资性房地产-办公楼-公允价值变动  200
       贷：投资性房地产-办公楼-成本      4500
           其他业务成本                  1100
   借：银行存款              400
       贷：其他业务收入      400 
   借：其他业务成本              200
       贷：公允价值变动损益      200

5. 某企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。该企业将一项自用房地产

借：投资性房地产              1600
      累计折旧                      800
      投资性房地产减值准备  500
      公允价值变动损益         100
   贷：固定资产                      3000

入账价值1600万元

6. 乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量,有关房地产的相关业务资料如下:

　1）借 在建工程 2194

　　贷 银行存款  2194
　　借 固定资产 2194
　　贷 在建工程 2194
2）折旧额=（2194-94）/240*16=140
3）借 投资性房地产-成本 2200
　　累计折旧 140
　　贷 固定资产 2194
　　资本公积 146
4）借 投资性房地产-公允价值变动  200
　　贷 公允价值变动损益 200
　5）借 银行存款 240
　　贷 其他业务收入 240
6）借 银行存款 2500
　　贷 其他业务收入 2500
　　借：其他业务成本 2054
　　公允价值变动损益 200
　　资本公积    146
　　贷：投资性房地产-成本 2200
　　                            -公允价值变动 200

7. 甲公司对投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量，发生的相关交易或事项如下：(1)2×10年12

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量, 2x16年至2x18年与A办公楼相关的交易或事项如下:资料一, 2x16年6月30日,甲公司以银行存款12 000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用，且己办妥相关手续,租期2年，500万元/年,租金每半年收一次。


资料二，2x16年12月31日,甲公司收到首期租金250万元，并存入银行, 2x16年12月31日，该办公楼公允价值为11 800万元。


资料三 2x18年6月30日租赁期满甲公司收回并交付本公司行政管理部门使用，当日，该办公楼账面价值与公允价值均为11500万元，预计尚可使用20年，预计净残值为零。采用年限平均法计提折旧。


本题不考虑增值税及其他因素。


要求:


(1 )编制甲公司2x16年6月30日购入A办公楼的会计分录。


( 2 )编制甲公司2x16年12月31日收到租金的会计分录。


( 3 )编制甲公司2x16年12月31日A办公楼公允价值变动的会计分录。


( 4) 2x18年6月30日，编制甲公司收回A办公楼并交付本公司使用的会计分录。


(5 )计算甲公司对A办公楼应计提的2x18年下半年折旧总额，并编制会计分录。


参考解析：


(1)借：投资性房地产——成本 12000


贷：银行存款 12000


(2)借：银行存款 250


贷：其他业务收入 250


(3)借：公允价值变动损益 200 (12000-11800)


贷：投资性房地产——公允价值变动 200


(4)借：固定资产 11500


投资性房地产——公允价值变动 500


贷：投资性房地产——成本 12000【摘要】
甲公司对投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量，发生的相关交易或事项如下：(1)2×10年12月，以银行存款3000万元外购一处房产交付销售部门使用，预计使用年限30年，预计净产值为0，采用年限平均法计提折旧。(2)2×11年12月，计提折旧。(3)2×14年1月1日，甲公司与A公司签订租赁合同，从即日起将上述房产整体出租给A公司，租赁日从2×14年1月1日开始，租期为3年；年租金为250万元，分别于20×14年和2×15年初支付。中文](4)2×16年12月31日租赁到期后，以2850万元价值销售给A公司，已办理相关手续。(5)2×14年1月1日公允价值为3100万元，2×14年12月31日其公允价值为3300万元，2×15年12月31日2900万元，2×16年12月31日2850万元。要求：做上述业务的会计处理。(注意：单位：万元，投资性房地产需要列明细账，不考虑相关税费)【提问】
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量, 2x16年至2x18年与A办公楼相关的交易或事项如下:资料一, 2x16年6月30日,甲公司以银行存款12 000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用，且己办妥相关手续,租期2年，500万元/年,租金每半年收一次。


资料二，2x16年12月31日,甲公司收到首期租金250万元，并存入银行, 2x16年12月31日，该办公楼公允价值为11 800万元。


资料三 2x18年6月30日租赁期满甲公司收回并交付本公司行政管理部门使用，当日，该办公楼账面价值与公允价值均为11500万元，预计尚可使用20年，预计净残值为零。采用年限平均法计提折旧。


本题不考虑增值税及其他因素。


要求:


(1 )编制甲公司2x16年6月30日购入A办公楼的会计分录。


( 2 )编制甲公司2x16年12月31日收到租金的会计分录。


( 3 )编制甲公司2x16年12月31日A办公楼公允价值变动的会计分录。


( 4) 2x18年6月30日，编制甲公司收回A办公楼并交付本公司使用的会计分录。


(5 )计算甲公司对A办公楼应计提的2x18年下半年折旧总额，并编制会计分录。


参考解析：


(1)借：投资性房地产——成本 12000


贷：银行存款 12000


(2)借：银行存款 250


贷：其他业务收入 250


(3)借：公允价值变动损益 200 (12000-11800)


贷：投资性房地产——公允价值变动 200


(4)借：固定资产 11500


投资性房地产——公允价值变动 500


贷：投资性房地产——成本 12000【回答】

8. 、甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业于2010 年1月1日以银行存款7 000万元购入

采用公允价值模式计量，其资产成本会随着公允价值的变动而变动。变动差价计入当期损益。
所以在处置时，影响的损益的是当时的成本，不是初始成本