谈谈你对房地产的认识

1. 谈谈你对房地产的认识

1. 房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。
2.房产的分类住宅建筑物可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。生产用房是指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等。办公用房是指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

2. 房地产的问题

1:这是形式，非常像 炒房或 黑中介吃差价的操作 手法，一般不会出现什么问题，
  你要的是钱，拿到钱就可以了。
2：只公正不过户 对你有什么影响呢？
  答：基本没什么影响，除非 你要买房子，这个最多会影响 你贷款成数，和契税税率
3：潜在风险？
   作为不动产交易，标的物的风险在合同上约定，一般都写着 以产权交付为时间点，
   当然也可以约定为 实际交房为准，
   在这俩点之前 ，如果房屋 出现损毁，你要维修 或者可能引起无法交房，合同有可能无效。

3. 谈谈对房地产策划的看法？

　　我觉得策划是一种整合资源的手段，以达到自己的预期的目的。就房地产而言，策划就是将项目从里到外，从局部到整体精心包装，再辅之以巧妙的宣传手段，从而达到高销售额的手段！　　以前是计划经济时代，很多企业员工可以享受福利性分房待遇，即使后来取消这项政策后，也是卖房市场，开发商不会事先对市场进行调研，不会根据消费者的需求去建房，更没有小区环境、配套设施、物业管理之类的概念。当时的买房人也没有这些概念，觉得只要有房住就行。然而随着经济体制的改革，市场的主导者身份发生了变化，房地产行业已经有卖方市场转变为买方市场，买房者的需求不仅仅只表现在“有房住”就行的层面上了，他们越来越追求生活质量的品质，要求有完善的配套，完美的小区环境，贴心的物业管理。房地产策划这个行业适时出现了，它从拿地的那一刻起，一直到最后的物业管理，像一根针样，将买房者的基本需求都串联起来。上世纪90年代，番禺有一个大盘横空出世，引起所有同行的注意——碧桂园。这个别墅项目之所以取得巨大成功，因为是有人一开始就对它进行了策划，提前对市场、消费者的需求做出了正确的判断，王志纲是第一个将学校建在小区旁边的人，正是因为这一划时代的创举，碧桂园取得了了不起的成就，为房地产策划奠定了基础。现在房地产策划行业经过很多年的发展，已近从单项策划阶段发展到创意策划阶段。从理念、策划、规划、设计、建造、到营销和物业管理各个环节中都有创意。上海浦东的星河湾能再6小时创造40亿的销售神话，靠的绝不是运气。在星河湾开盘之前，黄文仔就带领团队对土地、户型、建筑风格、建材、小区环境都经过精心的规划设计，星河湾的成功是建立在策划的基础之上的。但是策划并非万能的，也并不是所有经过策划的项目都能取得成功。号称“中国第一豪宅”的“汤臣一品”坚持了280天得无售出记录后终于降价投降。为什么呢？我觉得它是因为对市场细分的研究并不充分，对自身优势存在一定的盲目高估。其一，市场细分有效性中第一个前提是细分市场的容量要足够大，显然汤臣一品没有足够的容量来支撑项目的销售。其细分市场客户的档次太高，导致容量不足，项目销售出现滞销。其二，市场细分有效性的第二个前提是销售渠道可达性，由于汤臣一品的客户细分定位过高，且可能超出了其自身资源的可达性，也是导致项目滞销的一个主要原因，汤臣一品没有可以达到其定位客户的销售渠道，导致了失败。其三，市场细分有效性的另外前提是差异性要足够明显，从市场反馈的情况看，市场并不认可汤臣的产品差异化。　　所以，我觉得市场的细分、调研是策划的基础，也是重中之重。如果一开始将买房的对象搞错了，即使宣传手段再精妙绝伦也难达到事半功倍的效果！ 从市场调查研究到房地产项目定位，房地产项目投资策划、房地产项目整合营销策划再到房地产项目售后服务和物业管理整个流程，只有市场调研这个基点做好后，之后的工作才能按部就班的展开。　　还有我觉得成功项目的策划离不开有创意的营销手段。如何才能吸引买家的眼球，勾起他们的购买欲望。在这里，我还是要举星河湾的例子。星河湾的房子可以跟跑车、金银珠宝这些世界级得奢侈品一起卖，这样不仅可以突显自己尊贵的价值，还可以分享其他行业的客户，从而达到双赢的效果。这是跨界营销的经典案例！　　所以我觉得成功的项目，市场调研是基础，营销创意是手段，二者缺一不可！

4. 房地产的问题

首先完全的房地产市场必须满足基本的几个条件：供给充分；供给品同质（有替代品）；信息充分；买卖双方自由交易等一些列条件。你可以看看我们现在是否具有这些条件或其中的哪几个，故而不是完全竞争市场。而我国的房地产市场，追本溯源的问题来自于我国的土地公有制制度，还有所有权与使用权的分离，造成了具有我国特色的房地产业。自从98年停止福利分房的房改政策推出以来，房地产以迅猛的速度在我国得到了让人无法想像的高速发展，在此过程中肯定有很多疏忽和不足之处被它的繁荣所掩盖。因此从2003年的“121号”文件开始拉响了对房地产业宏观调控的警报，但同年出台的“18号”文件使得这次调控被弱化，然而该年的土地使用权全面实行“招拍挂”以及2004年的“831大限”彻底的吹响了房地产业宏观调控的号角。但由于投资环境的恶化及产能过剩使得很多实体经济进入房地产业以及逃避通货膨胀的避险资金和国外热钱的注入，使得房地产业前所未有的繁荣。此外，由于地产商的联合垄断、土地财政、保障房的缺失等一系列原因使得我国房地产业严重畸形的发展，商业银行和地方政府逐步被房地产绑架，给我国带来经济上的隐患外加房价的居高不下给人民的生产生活的影响也为社会的安定埋下隐患。目前我国实行的调控政策是“限购”，下一步出台何种政策无从知晓，“十二五”规划的3600套保障房完成程度和质量有待观察和实践的检验，未来房地产业的路在何方只能拭目以待。个人愚见，肯定能够有很多疏漏之处，还望指点！

5. 还是房地产问题

项目开发计税成本=1500+1800=3300
甲公司纳税=【6000*40%*（1-5.6%）-3300*40%】*25%=236.4 视同销售

6. 对房地产这个行业的看法

马云最新透露：未来三年房地产的趋势，看懂的一大批人将暴富

7. 对房地产的认识？

房地产业已经不像以前理解的那样简单，早已突破了流通和服务两大功能，目前的房地产热是全球性现象，其成因已超越原有经济理论解释的范围。房地产市场的种种新变化，要求我们从经济发展的大背景出发，对房地产市场进行新的理解、新的诠释，房地产市场呼唤再认识
　　 楼市病了，病得不轻。于是引发了又一场争论。有人认为，房地产波动幅度很大的特性，并不适宜肩负支柱产业重任；有人认定，目前房价飙升，都是盲目把房地产推崇为支柱产业惹的祸；甚至有人再次质疑“房地产业”这个产业类别，认为房地产业从来就不是一个独立的产业。实际上，当下的房地产市场已远远超出我们以往的认识范畴，变得扑朔迷离，甚至不可思议。
　　 在中国经济迅速发展激烈变革的大背景下，房地产市场正在发生深刻的变化，表现出短期炒作股市化、市场运作金融化、市场主体全球化的特征。
　　 短期炒作股市化
　　 众所周知，房地产就是不动产，价值又高，单笔交易额动辄百万、千万，买卖、转让理应慎之又慎。然而，当今的房地产交易却是异常火爆，短期炒作频繁。素以精明闻名的上海人，菜场买菜也要挑挑拣拣，讨价还价。买房子却成了抢到篮里就是菜，房子都没见着就敢下单付钱，甚至连图纸、黄泥地都敢大胆买进。这种“狂抢筹码”的景象多年以来似乎仅仅出现过两次，除了20世纪90年代初期的股市，就是近两年的楼市。
　　 坊间流言频传，不懂楼市ABC的老太太，炒楼炒得盆满钵满，而所谓的业内人士却屡屡踏空。这样的故事几乎是昔日股市的再版，莫非楼市也要克隆股市，上演一场最后的疯狂？
　　 不是股市胜似股市，楼市的种种怪象与股市如出一辙。透支炒股早就被股市叫停，但同为信用交易的所谓“按揭”却是炒楼之常规武器。套用股市伎俩狂炒房地产，强行将房地产市场股市化，凸现出房地产市场的表层矛盾。
　　 然而楼市终非股市，住房的主要功能是居住而不是投资，更不是投机。房地产市场不会演变为资本市场，炒楼风险也绝不亚于炒股。房地产固有的流动性风险，使其变现的难度比股票大得多，在房地产市场里玩“击鼓传花”的游戏，要全身而退不会像股市那样仅需抢跑道独门武功。万一不幸沦为负资产，其痛，也许甚于股市“打穿族”，“打穿族”的下场只是扫地出门，负资产的包袱却是背不动又甩不脱。
　　 市场运作金融化
　　 房地产市场运作依赖于金融，这早已是公开的秘密。不说早些年那些所谓的房地产大亨都玩“空麻袋背米”把戏，连买地皮的钱都出自银行，就是现今，循规蹈矩的开发商对银行资金的依存度也往往高达百分之六七十。楼市消费者同样依托于银行贷款，尽管有实力买房的多为先富起来一族，但不需、不屑贷款的并不多见。就连席卷全国的温州炒房团，也是利用贷款的乘数效应炒作楼盘的。
　　 统计显示，温州人购房的银行贷款比例远远超出市场的平均水平。楼市的金融化运作已是普遍现象，上述的股市化短炒就是其表现之一，而且青出于蓝胜于蓝，楼市也有自己的金融“原创产品”，比如“转按揭”。
　　 对于房地产与金融的紧密关系，一般都理解为：房地产市场交易各方，包括卖房的、买房的、炒房的，都离不开金融的支撑，而且融资渠道单一，局限于银行贷款；同时，房地产也成为银行的最大客户和优质资产，成为银行存款膨胀的“泄洪区”。
　　 其实，在上述表象的背后是，房地产市场充当了金融的减压器，近年来大量吸收了银行超量发行的货币，这就是房价持续上涨的合理解释之一，成也萧何败也萧何。
　　 房地产与银行互相之间高度依存，在市场上升阶段确能产生双赢的美妙格局，但伴随房价上涨的是风险的不断积聚。从某种意义上说，房地产风险和金融风险的关系犹如鸡和蛋，或者干脆就是硬币的两面，互为因果，难辨先后。
　　 但是，当房地产风险有可能转化为金融风险时，其结局只能是将风险再度转移回房地产市场，以致房地产市场长期陷于调整、甚至低迷的状态。日本、香港房地产市场的兴衰起伏，殷鉴不远。这是房地产和金融在现代市场经济体系中所处的不同地位、所起的不同作用决定的，这也是房地产市场面临的中观层次的矛盾。
　　 目前国内正在探索的房地产融资渠道多样化，并不会改变市场体系的格局，相反将进一步促进房地产市场运作的金融化，金融对房地产市场的波动和走势将更为敏感，金融对房地产市场的制约作用也将更为明显。
　　 市场主体全球化
　　 都说经济全球化是大趋势，可是房地产市场的主体早已实现了全球化。当大量的中国产品还在苦苦寻找走出国门之路时，门户大开的房地产市场却迎来了满世界的投资者和投机客。在高端市场，非本地居民逐渐占取上风，成批量的大进大出几乎成为非本地居民的“专利”。
　　 然而像上海那样的所谓国际大都市毕竟地域有限，在资本大鳄眼中仅是弹丸之地，或者用股市语言来说，上海楼市是“优质小盘股”，进入楼市的资金量过大，市场走势必然是飙升狂跌、大起大落。
　　 市场主体已经全球化，市场资金来自全国各地，甚至是国际游资，但房地产本质上只是一个区域性市场，全球化和区域性的矛盾导致供需失衡，从长期看，则是高度流动的过剩资本与不可再生的土地资源之间的失衡。土地资源稀缺，是我国大城市楼市的软肋，也是制约城市发展的最重要的因素之一，政府高层对此早就提出警示。
　　 上海连续两年的政府工作报告都强调了土地资源对经济发展的制约作用，去年底提出的影响上海发展的两大瓶颈--郊区的土地、市区的动迁，其核心都是土地稀缺。而北京、江苏、浙江都早就将“十五”计划的土地指标全数用完。
　　 我国的人地矛盾普遍存在，去年开始的本轮国家宏观调控，首次把土地作为宏观调控的主要手段之一，而紧缩“银根”、“地根”两大利器对房价产生了反向刺激作用。今年国家宏观调控的矛头再次对准了房地产市场，解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，成为当前加强宏观调控的一个突出任务。
　　 房地产市场的矛盾折射出我国宏观经济的结构性矛盾，而人地矛盾是房地产市场的本源性矛盾，这是房地产市场长期面临的深层次矛盾

8. 怎样看待房地产行业

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下： 
1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 
2.可以改善人民的居住和生活条件； 
3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 
4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 
5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道； 
6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展； 
7.有利于产业结构的合理调整； 
8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 
9.有利于吸引外资，加速经济建设； 
10.可以扩大就业面。 
随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。