之前在别的地方发布出售信息一直没人，现在想委托爱楼上的一房产中介来卖，问下通过中介卖二手房注意事项

1. 之前在别的地方发布出售信息一直没人，现在想委托爱楼上的一房产中介来卖，问下通过中介卖二手房注意事项

一、能否购买尚未还清贷款的二手房？

在贷款尚未还清之前，贷款银行均对出卖人享有抵押权，一旦出卖人不能按期向银行还款，银行即有权就出卖人的房屋进行拍卖，并以拍卖所得款项偿还出卖人对银行的欠款，在此情况下，不论出卖人是否已经取得该套房屋的房产证，在贷款尚未还清的情况下，均无法办理房屋的过户登记手续，出卖人只有清偿贷款解除抵押后才能够就该房屋进行交易，并为买受人办理过户登记，故购买贷款尚未还清的二手房，因无法及时办理房屋过户登记手续存在较大风险。

二、购买尚未还清贷款的二手房必须要签三方协议吗？

首先，应清楚三方协议的概念，所谓三方协议即是指房屋买方、卖方和中介三方在平等协商的基础上就房屋交易有关事项达成一致所签订的协议，一般来说，房屋交易只需买卖双方签订合同即可，而不需由中介参与。而实践中往往由中介、买方和卖方三方共同签订协议，缘由除中介公司作为信息提供方有盈利需要外，很重要的一点，在于为合同的履行增加保障，特别是对于尚未还清贷款的房屋交易，因在还清贷款前房屋无法进行过户，给买方权利的实现带来较大风险，故在三方协议中，通过约定由中介公司对买卖双方按约定履行合同义务提供担保，在一方违约的情况下要求中介公司承担连带责任，能够从更大程度保障合同的顺利履行。

三、签订三方协议时有哪些注意事项？

1、应审查合同签订主体是否适格

对于买受人来说，审查出卖人和中介公司的主体资格十分必要，审查出卖人资格时，首先应明确其是否为该房屋的唯一所有人，如果该房屋还有其他共有人，则签订买卖合同时须有其他共有人的签字或书面的同意声明，否则，买卖合同很可能因其他共有人的反对而导致无效或被撤销；其次，该房屋是否存在查封、抵押情形，上述情况买受人可通过查看房屋房产证原件及到房管部门查询等方式进行确认。对于中介公司的审查，主要从公司的营业资质及信誉状况两方面进行考察，尽量选择口碑信誉良好的公司作为合同签订方，否则，一旦履行过程中出现纠纷，中介公司难以起到有效保障作用。

2、在协议内容应具体、明确。

在协议中，应对房屋的位置、面积、价款，付款方式，税费承担方式，交付期限，过户时间，违约责任，争议的解决方式等内容进行明确约定，特别对于贷款尚未还完的房屋交易，在合同中应着重对贷款还款事宜以及房屋过户进行详细约定，如卖方要求买方替卖方还清剩余贷款再履行过户手续的，则在协议中务必将买方替卖方还款的金额及操作方式，还贷及过户的期限写明，同时就双方违反上述义务时的违约责任进行明确约定，并要求中介承担相应的连带责任，此外，根据情况，还可由买方在银行设立资金监管账户，将购房款项存入该账户，约定出卖人只有在房屋解除抵押，为买受人办理房屋过户登记后才能取得相应的房屋价款，以进一步确保买受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。

3、一旦出现违约情形影响协议履行的，应尽快采取相应措施将损失降至最低限度。

协议履行过程中任何一方出现违约情形的，相对方都应尽快采取相应措施要求违约方履行约定义务，一般可通过口头协商、书面函告等方式，如经协商不成的应根据协议约定的方式通过法律渠道解决争议，追究对方的违约责任，以将损失减少至最低限度。

2. 在中介找了个二手房，大家给我判断一下是不是骗人的

首先你凭什么认为小县城不会骗人？其次你知道为什么卖这么低的价格   一平方一千七百多   明显低于市场价很多？还要你思考过为什么这么低的价格还没卖出去  被你遇到了？
我刚买了二手房    有两种房子坚决不能买  第一：没有产权证的    第二  明显低于市场价   处于不合理价位的     有一种房子慎买   有银行抵押的房子
你要明白   定金和首付是不能退的   你交了钱后面就被牵着鼻子走了   一旦你不愿意就是你违约  不但没首付  还要赔付违约金
唯一放心的方法就是  1你交定金 2房东在约定时间内办出房产证  3你在付首付   把房子过户过来    4过户后付尾款     这是最靠谱的  就是会多交点税！

3. 我想买一套二手房 我和业主认识，不想通过中介 具体操作还请告知一下

1．登记申请书原件（受理窗口提供）

2．申请人身份证明

3．房屋所有权证原件

4．网上签约的当地市存量房买卖合同原件

5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

6．契税完税或减免税凭证原件

7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

8．其他资料：

（1）住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

（2）央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

（3）已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价出售，确需出售的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件；满五年出售的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

（4）补交土地出让金的证明

（5）标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

（6）国有土地使用证（整宗房产的）

（7）整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件

（8）商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

4. 我要卖一套房子，找了中介帮助联系。有问题想请高人指教下

流程如下：
1签署买卖合同
2，买方支付给卖方定金（只要不高于总房价款的20%就可以，建议约定大一些，这样能做到对双方起到制约的作用，谁违约都得考虑这么一大笔违约金，所以不会轻易违约）
3，约定日期买方支付给你首付。
4，剩余的购房款必须确认银行能够批准其贷款和贷款数额。
5，见到银行下发的批贷承诺函（叫法不一样，也有的叫批贷通知书等，都是一个道理，）
6，见到批贷函便可以办理过户手续。
7，银行会与买方签订借款合同，并且见到新房本（此时已过完户，名字已过到新的买家名下），银行就会放款直接到你的银行卡（银行会专门给你开一个账户）
8，收到钱，此流程结束
祝你卖一个好价钱，每天都开心！

5. 我做房地产中介的，卖二手房，请问一些前辈怎么去找房源呢？感激不尽。

一、扫房。
这是做二手房买卖最累的一种找寻房源的方式，不过也是比较可行的一种方式。
1、很多房源都是卖家张帖于自己家的窗户上面的，这样的房源，可以直接与卖家联系上，方便看到房源的具体情况。
2、扫房，新建成的小区比较少，最好是到已经有些使用年份的老旧小区，转让的较多，房源也较多。
二、打电话。
找一些房地产类的刊物，上面有不少房源信息，不过，这里面也有很多都是其他房产中介的工作人员的电话，要不厌其烦，要不怕挫折，总有一个是卖家的。
三、稳定客户。
这是需要自己在工作中逐步积累的人脉关系，真诚对待每一个客户，用优质的服务，给自己的未来带来房源。

6. 个人有套二手房要卖，不想找中介，自己发布信息应该怎么做？

我们可能会在买房的时候，担心中介的一些问题，所以呢我们有时候会自己发布一些信息，下面让我们来介绍一些吧！
　1.购买二手房应考虑哪些因素:
　　咨询房地产相关部门，了解最新信息，如程序、费用和程序变更。
　　确定资金来源。无论是自有资金、向他人借款还是向银行申请贷款。
　　价格和面积。根据自己的资金，决定他们可以购买什么样的位置和面积的住房。
　　交通状况。选择一个好的居住地相当于在未来节省交通时间和金钱。
　　房子的价值。通过反复比较判断房子的价值；委托值得信赖的中介公司或评估公司进行评估；银行将评估抵押贷款。


观察房子的内部结构。房屋类型是否合理，是否存在特别不适合居住的缺陷；管道是否太多或路线不合理；天花板上是否有渗水的迹象；墙壁是否有爆裂或剥落等明显问题。
　　2.了解装修情况。原房屋是否已装修，装修的水平和程度；了解房子的内部结构，包括管道的方向和承重墙的位置，以便重新装修。


如何选择合适的房子是广大购房者共同关心的问题。在正常情况下，在购买确认之前，每个人都会进行实地调查，以免后悔购买了有缺陷的住房。
　　3.如果你白天和晚上不看房子，你可以检查住宅物业管理是否安全，是否有定期巡逻，安全预防措施是否全面，是否有来自供应商的噪音干扰等。白天看不到这些情况，最准确的信息只能在晚上获得。

以上呢，就是我们自己发布信息的一些过程，希望呢对你发布信息卖出一套好的房子有所帮助！

7. 懂中介，买二手房的来帮忙

如果通过中介购买的话，可以先不用交诚意金，要交的话也就是1~2千元意思一下。一般是等中介约好卖家时间后，你和卖家在中介处面谈价格（卖家要带上房产证的原件交中介审核）。等价格谈好后，买家交1~2万的定金，卖家拿钱后要把房产证原件压在中介处，由中介保管，同时三方签订购房合同。等你付清房款后由中介协助你办理房产证变更手续。
查档：20
契税：（首次购买唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3%。购买非家庭唯一住房 3%）
营业税：税率5.6%，不满5年全额征收，满五年普通住宅，免征。

合同印花税：房款X0.05%
交易手续费：6X建筑面积
个人所得税：出售满5年以上并且是家庭唯一住房，免征。出售未满5年住房或满5年非唯一住宅，纳核定征收税率暂按1%执行
贴花税：5元
产权转移登记费：80元
     
   还有原则上中介费是买卖双方各交房款的1.2%，不过一般卖家都是要净得价，所以中介费都是由买家承担。但中介费你可以和中介公司商谈价格，就看你砍价的本事啦。
  另外你和卖家搜签订的购房合同上的成交价，可以由中介根据当地的最低成交价和卖家协商后少写一些金额（如成交价是30万，合同上写25万）。这样你就可以少交一点税费，一般卖家会同意配合的。
  如果还需要贷款的话，建议找由中介公司提供一家担保贷款公司办理贷款所需的一切手续，1千多点，能省去你很多时间和少跑很多冤枉路。

8. 各位好友大家好，二手房买卖向大家咨询，我是买房，刚签订了一个二手房的买卖的合同，原因是卖家急着拿到

二手房交易流程
    (1)买方咨询
    买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
    (2)签合同
    卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
    (3)办理过户
    买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
    (4)立契
    房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
    (5)缴纳税费
    税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
    买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。