房地产“因城施策”料加码

1. 房地产“因城施策”料加码

国家统计局18日公布的数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%。专家表示，房地产市场下行压力依然较大，未来各地因城施策力度料进一步加强。
全年房地产投资增速料前低后高
根据国家统计局数据，在商品房销售面积同比下降的情况下，房地产投资同比保持一定幅度增长。对此，国家统计局新闻发言人付凌晖解释，一是保交付等相关政策的作用。去年底以来，各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目建设。一季度，施工期在一年以上的房地产项目，投资增速超过10%。随着房地产项目施工建设推进，一季度，房地产开发投资中建筑安装工程投资同比增长0.9%，拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。
二是土地购置费计入的影响。房地产开发投资中，前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入，相应地支撑了房地产投资增长。一季度，土地购置费同比增长0.6%，拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。
平安证券研报认为，从短期来看，当前房地产销售仍处于筑底阶段，房企资金压力大，投资端短期下行压力犹存。从中期来看，随着政策力度加大、疫情逐步得到控制，投资端有望随着销售企稳逐步回升，维持全年房地产投资增速前低后高的判断。
稳楼市政策有望继续出台
付凌晖表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。
业内人士预计，未来稳楼市政策还将继续出台。18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》明确，因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
未来将有更多、更高能级城市加大因城施策力度，助力房地产市场保持平稳发展。随着疫情影响减弱和政策逐步显效，业内人士预计，二季度商品房销售有望触底走稳，下半年楼市表现将比上半年大幅好转。

2. 房地产“因城施策”料加码

国家统计局18日公布的数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%。专家表示，房地产市场下行压力依然较大，未来各地因城施策力度料进一步加强。
全年房地产投资增速料前低后高
根据国家统计局数据，在商品房销售面积同比下降的情况下，房地产投资同比保持一定幅度增长。对此，国家统计局新闻发言人付凌晖解释，一是保交付等相关政策的作用。去年底以来，各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目建设。一季度，施工期在一年以上的房地产项目，投资增速超过10%。随着房地产项目施工建设推进，一季度，房地产开发投资中建筑安装工程投资同比增长0.9%，拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。
二是土地购置费计入的影响。房地产开发投资中，前期发生的土地购置费是随着房地产施工建设逐步计入，相应地支撑了房地产投资增长。一季度，土地购置费同比增长0.6%，拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。
平安证券研报认为，从短期来看，当前房地产销售仍处于筑底阶段，房企资金压力大，投资端短期下行压力犹存。从中期来看，随着政策力度加大、疫情逐步得到控制，投资端有望随着销售企稳逐步回升，维持全年房地产投资增速前低后高的判断。
稳楼市政策有望继续出台
付凌晖表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。
业内人士预计，未来稳楼市政策还将继续出台。18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》明确，因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
未来将有更多、更高能级城市加大因城施策力度，助力房地产市场保持平稳发展。随着疫情影响减弱和政策逐步显效，业内人士预计，二季度商品房销售有望触底走稳，下半年楼市表现将比上半年大幅好转。

3. 多地调整楼市政策 因城施策力度料加大

机构数据显示，截至3月8日，今年以来有55地楼市调控政策进行了调整，内容包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款要求等。
专家认为，各地正加快落实“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，因城施策力度将进一步加大。
加大因城施策力度
诸葛找房最新统计数据显示，今年以来广州、福州、郑州、昆明等55地对楼市调控政策进行了优化。
专家预计，部分二线以及三四线城市或进一步优化调控政策。“但核心一二线城市仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，短期内调控仍将从紧。”易居企业集团CEO丁祖昱说。
野村中国首席经济学家陆挺对这一看法也表示认同。他认为，如果自上而下在全国范围内放松，很难避免部分城市房价会出现大幅波动的情况。“这与当前决策部门反复强调的原则和要达到的目标是相违背的。”
回暖迹象初现
在政策利好接踵而至的背景下，春节以后部分热点城市二手房市场回暖步伐加快。
贝壳研究院数据显示，2月，重点监测的50城二手房成交量环比增长约4%，考虑到春节假期及该月天数较少等因素，2月市场修复力度较为明显。特别是节后成交量快速回升，2月7日至月底，50城二手房日均成交量较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，3月份，在供需活跃和预期改善的影响下，市场整体或呈现量升价稳的态势。
近期数据也印证了上述说法。从诸葛找房研究院重点监测的10城数据来看，上周（2月28日至3月6日），包括北京、深圳、苏州、南京等在内的重点10城二手住宅成交量为11876套，环比增长9.65%。二手住宅成交量连续4周上升，虽然较去年同期仍有一定差距，但上周数据已赶超1月周度平均成交水平。
专家预计，各地仍将出台一些稳楼市政策，合理住房需求将得到进一步释放，二手住宅成交量大概率延续稳中趋升态势。

4. 政策密集落地 房地产市场预期持续改善

中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。
12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62%，房地产开发板块涨6.21%，居A股各板块涨幅前两位。
多地政策密集出台
近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。
在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。
在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。克而瑞研究中心数据显示，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。
从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7%。
“因城施策”力度料加大
业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。
申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。
“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。
东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。
展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。

5. 政策密集落地 房地产市场预期持续改善

中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。
12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62%，房地产开发板块涨6.21%，居A股各板块涨幅前两位。
多地政策密集出台
近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。
在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。
在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。克而瑞研究中心数据显示，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。
从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7%。
“因城施策”力度料加大
业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。
申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。
“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。
东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。
展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。

6. 房地产预期持续改善：政策密集落地，料“因城施策”力度加大

中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。
12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62%，房地产开发板块涨6.21%，居A股各板块涨幅前两位。
多地政策密集出台
近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。
在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。
在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。克而瑞研究中心数据显示，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。
从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7%。
“因城施策”力度料加大
业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。
申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。
“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。
东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。
展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。

7. 地产政策放松可能性不大 “因城施策”方案或落地地方

据中金公司2月26日发布《密切关注各地即将面世的施策方案》市场报告显示，除非出现基本面的严重加速恶化，中央层面的地产政策放松（尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等）可能性不大。
报告表示，须密切关注地方层面近期可能落地的“因城施策”方案。
张宇、王璞提及，尽管中央层面的政策基调大概率保持平稳，但我们提示“因城施策”背景下各地方政府可能将拥有更大的调控自主权和宽松空间。预计3月“两会”窗口期部分热点一二线城市将陆续落地和公示其施策具体方案，提示投资人密切关注其政策内容。
同时，报告表示，若确有需求端政策的有效放松，对于改变购房人预期以及基本面修复都将有积极作用，否则基本面大概率将延续加速下滑趋势。
据观点地产新媒体查阅报告获悉，报道判断，宏观货币政策和财政政策的积极调整仍将持续提振板块情绪，进而带动估值继续上修。但在估值提振后盈利端能否支撑，则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。
因此，该报告表示，目前不建议以过高的筹码对赌政策，尤其对于港股内房股。A股地产板块因估值较低、累计涨幅小且有MSCI纳A扩容利好，安全边际相对较高。

8. “因城施策”稳预期 多地扎堆发布楼市调控新政

多地密集出台楼市新政，完善调控政策，释放呵护市场的积极信号，主要涉及购房补贴、首付比例、贷款限额、限售放松等方面的内容。业内人士认为，多地根据自身情况“因城施策”，利于促进房地产市场平稳健康发展。
补贴购房城市增多
近期，给予购房补贴的城市数量持续增多，有的地区最高补贴额度达20万元。
根据日照市人民政府网站发布的《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》，设立人才住房发展基金，符合条件的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生、大专（含中专、技工院校）毕业生，本人或其家庭在日照市首次购买新建商品住房的，分别可享受20万元、10万元、5万元、3万元人才发展基金购房补贴。
四川资阳出台6条稳楼市措施，其中包括调整住房公积金政策，将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%。5月1日至31日，开展网络房交会 商品房促销活动，推出购房送2万元现金补贴，以及家电、家居建材、装修商家消费券、万元现金消费券免费领等福利，带动房地产及上下游产业销售，促进消费。
今年以来，针对房地产行业的政策密集出台。4月29日召开的中共中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
随后，连云港、无锡、上饶、中山、梅州、惠州等地纷纷发布房地产领域调控政策，涉及降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、提供购房补贴、提高公积金贷款额度等内容。
调控政策暖意浓
长春市政府办公厅近日发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》，其中明确规定，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。
国家统计局数据显示，3月份，长春新建商品住宅销售价格指数环比持平，同比增长0.9%；二手住宅销售价格指数环比下降0.8%，增速低于二线城市整体表现。
有的地区连续发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。
5月9日，扬州市住房和城乡建设局网站发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。此前的5月7日，扬州市住房公积金管理委员会发布通知，在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。
5月9日，记者从苏州市房产交易管理中心了解到，苏州新房限制转让时间将由3年调整为2年。同时，非限购区域房产不再计入家庭限购套数。此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续银行支持房地产的举措值得期待，预计在房企和购房者两端都会给予支持。
从房企销售端看，受疫情等因素影响，房企销售数据仍然不太乐观。但在政策层面呵护、房企预期向好的背景下，部分地区土地市场已经回暖。