4万亿旧改大幕拉开 接棒棚改言之尚早

1. 4万亿旧改大幕拉开 接棒棚改言之尚早

  国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。
  7月15日，国家统计局数据显示，2019年上半年，国内经济增速6.3%。国家统计局新闻发言人表示，6.3%是一个有后劲支撑的速度，“从下半年来看，外部环境可能还是比较复杂的，国内还有下行压力，但是经济平稳运行的基本面不会变，而且现在政策储备还有很多空间”。
  稳增长是开启政策储备工具箱的一把总钥匙。工具箱里，旧改一项的关注度正在急遽升温。
  6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费”。
  7月1日，住房和城乡建设部举行老旧小区改造例行政策吹风会。住建部副部长黄艳表示，目前全国需要改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作，既保民生又稳投资同时拉内需，我们希望通过这项工作获得综合效益”。
  据官方初步摸查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。住建部原副部长、国务院参事仇保兴甚至给出了旧改可撬动的具体投资额：4万亿元。仇保兴表示，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。
  4万亿元旧改如何“接过棚改的棒”以拉动基建、托稳经济，引发外界巨大关注。
  中国社科院城环所不动产室主任王业强在接受时代周报记者采访时认为：“棚改更像一个‘点’，对城市中某个棚户区区域进行拆除重建，从而拉动投资、直接作用于房地产市场，效果迅速、明显；旧改则是一个‘面’，在全国范围内进行大规模小修小补。从短期角度来看，推动难度较大，且效果难以快速显现。”
  从北上广深突破
  此次列入旧改的城镇老旧小区，是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。
  据黄艳介绍，此次旧改分三步：第一步是“保”。保基本的配套设施，比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；第二步是“提”，提升类的基础设施，包括增加公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；第三步是“完善”，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。
  未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下，第一步是必然选项，后两步则在有条件的小区推进。实际上，早在2017年，住建部就已在厦门等15个城市实施旧改试点。从试点情况看，老旧小区改造困难重重。
  佛山市一业主告诉时代周报记者，其所在小区属于老旧小区，在旧改要求下，从前年开始谋划加装电梯，“但由于低层和高层住户意见不统一，以及加装电梯破坏采光、走廊使用等问题，已经拖延了近两年”。
  基于此，住建部表示下一步将做好群众动员、居民协商工作。黄艳介绍：“目前有一些经验，比如加装电梯工程的设计和工程方案，尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。还有，居民邻里要共谋共商。”
  “以前老旧小区改造只是部分试点城市少数小区的工作，但已经暴露了很多琐碎复杂的问题。现在要在全国范围内进行推广，问题的解决迫在眉睫。”同策咨询研究总监张宏伟对时代周报记者表示。
  对此，王业强建议，对于老旧小区改造，应该规划先行：“在对小区进行改造之前，首先出台一个整体规划，比如改造哪些地方、小区整体规划、改造后的图景……以调动居民的改造积极性；其次，在国家层面，也应该有较为明确的规划，明确相关的政策措施、法律规定、第三方参与引导等。” “为了形成突破，这一次旧改，是否可以考虑先从北上广深等城市入手？一是这些城市住房市场发展较早，有老旧小区改造的需求；二是这些城市也有力量进行投融资及社会资本的纳入。”王业强说道。
  投融资模式待破局
  在今年棚改进入尾声、大幅缩量的情况下，有舆论认为，4万亿元规模的旧改或取代棚改，成为新的投资增长引擎。
  交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者表示，棚改拆除重建，且提供货币化安置助推购买，但旧改只是小修小补；再者，旧改改造范围有限，能够带来的投资也有限：“我个人认为，旧改不太能够跟棚改相提并论，它接不住棚改这一棒。”
  与棚改相比，此次旧改面临的最大困境是：钱从哪里来？
  “老旧小区改造缺乏有效的盈利模式，更偏向于民生工程，从这个角度来说，社会力量参与支持的动力较小。”张宏伟直言不讳地说，目前旧改的盈利模式尚不清晰。
  6月中旬召开的国常会会议表示，此次旧改要创新投融资机制，“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此，黄艳回应说：“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务，下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究，还将开展联合调研。”
  方正证券分析师夏亦丰曾梳理指出，根据资金来源，可将老旧小区改造模式分为三种：在财政能力较强的城市，由政府主导；在中小城市，由业主协商自愿改造、自筹资金，政府适当补贴；在房价较高城市，引入社会力量，通过市场化实现资金平衡或采取PPP模式，企业获得改造后增量部分的经营权，逐步收回投资获得回报。
  时代周报记者收集资料显示，在政府主导旧改资金模式上，已有上海和天津的例子。其中上海旧改由市、区两级财政分配承担，市级财政补贴30%，区级补贴40%，其余由业主承担；天津的改造资金则全部由政府承担，市、区两级各50%。
  夏丹表示，无论上述哪种集资模式，旧改资金来源都不乐观。“老旧小区改造更多偏向民生工程，除财政补贴，更有可能借助政策性银行如国开行设立专门的旧改产品。类似以前的棚改，国开行专门设立抵押补充贷款（PSL）那样。”

2. “旧改”大幕拉开 惠及上亿人

不仅改造老旧小区“面子”，翻新楼体，完善水电气路；还兼顾“里子”，弥补公共服务短板

河北省唐山市去年年初启动老旧居民小区改造工程，为老旧居民楼更换管网，墙体加装保温层，楼顶加盖防晒防雨顶棚。这是改造完工的小区住宅楼。(杨世尧摄)

2019年5月14日，江苏海安高新区中心街道一老旧小区改造工程正在紧张施工中，施工人员正在对外墙面进行刷新。(翟慧勇摄）

永庆坊，广东省广州市原来的一条破旧老街。没有大拆大建，而是经过一番“绣花功夫”的旧城改造，老街巷成了有人气的怀旧“网红地”。过去，类似的旧城改造案例还有不少，他们大多是有着历史文化风貌的街区，但在城市里毕竟是少数。现在，这项关系民生改善、城市更新的项目将推向全国。
不久前召开的国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作，将涉及全国居民上亿人。老旧小区改什么？怎么改？将带来哪些影响？记者进行了采访。
一举多得惠民之策
——既是民生工程，也是促消费、稳投资的举措，还将促进城市更新
人们俗称的“老破小”，将是本次改造的重点。
住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，经过初步摸查，各地上报需改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。
目前，老旧小区几类问题比较突出。
一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤，这些设施要么缺失，要么老化严重，老百姓反映非常强烈。
二是公共服务缺失，这些小区建造时间较早，文化娱乐、健身、机动车和非机动车存放不便等问题凸显。尤其是现在很多老旧小区居民老龄化程度较高，对电梯等设施的呼吁由来已久。
三是没有物业管理，公共环境普遍较差。包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接影响到小区居民的生活感受。
2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。“试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。”黄艳说。
在国务院发展研究中心研究员任兴洲看来，实施城镇老旧小区改造是出于现实的需要，有着多重重要意义。“今年政府工作报告中，就部署了城镇老旧小区改造的工作。这首先有助于解决百姓的民生问题。近年来居民生活水平提高了，但是城市大量老旧住房存在着设施不足、功能不全等诸多短板。”
任兴洲对本报记者说，在解决民生问题的同时，老旧小区改造还能扩大消费，带动居民户内改造，适应人们消费升级的需求。同时，从水电气路设施到停车场、电梯等的建设，将带动不小的投资，继而拉动钢材、水泥、玻璃、电缆、工程机械等工业品的市场需求。此外，从城市化发展的角度看，老旧小区改造也能促进城市的更新和功能提升，改善过去外观上楼宇林立，但内部功能不健全的状况。从国际经验看，城市更新也是城市发展到一定阶段面临的需要。
就投资而言，国务院参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
不止是楼体翻新
——保基本、提升类、公共服务类，菜单选项很多元，小区居民协商着办
中国地域广大，发达和欠发达地区，东部、中部、西部和东北地区城镇老旧小区改造的条件有差异，群众诉求也不一样，改造工作如何推开？
“中央层面做好政策的顶层设计，确定改造范围的原则，具体规定各地要因地制宜制定。”黄艳说。对改造内容，目前可初步分成保基础、提升类和完善社区公共服务三类。
保基本的配套设施——比如和居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。今年住建部还指导各地开展垃圾分类，把相关设施的配套也作为保基本的内容。北方地区则可能还要对供暖设施进行修缮。
提升类的基础设施——包括小区电梯、停车场、活动室、物业用房等公共活动场地，有条件的地方可以配建。随着生活水平的提高，居民的诉求也会再提高，当前也鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施。
完善公共服务类——包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。这些内容将完善社区基本公共环境，属于非公益化或半公益化、市场化的选项。
目前已有河北省、广州市等地区公布了老旧小区改造相关的计划。例如，《广州市老旧小区改造三年（2018－2020）行动计划》提出，广州市将于2020年前完成779个老旧小区改造，并明确小区公共部分和房屋建筑本体共用部位60项改造内容，具体“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。
记者了解到，当前正在实施改造或已经完成改造的小区，一般会按小区实际需求列出清单，让居民进行勾选，在居民意愿基础上，从最迫切最亟须完善的问题开始，逐步改善小区环境。这也意味着老旧小区改造是一项复杂的系统工程，尤其需要小区居民的协商和共识，也对基层统筹协调能力提出了要求。
“老旧小区改造的确面临一些现实的问题，不过从已经试点的城市实践来看，向居民解释清楚改造的意义、目的、要求和条件，大家是能够接受的。”任兴洲说，从小区的建设、改造到后续的管理维护，老旧小区改造是一项系统工程。从全国来看，其实施落地一定不是“一刀切”，而是一个地方一个办法，甚至一个小区一个做法，鼓励在合法合规范围内探索创新方式。
“众人拾柴”助推改造
——“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，多渠道筹措资金，更多投融资创新在路上
老旧小区改造中，有一个关键问题——钱从哪来？
“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，黄艳说，当前正推动多渠道筹措资金。但是改造的费用、今后运营的费用、给社区居民提供城市公共服务和社区公共服务供给的费用加起来，资金需求总规模是非常大的。
各方力量如何在资金问题上“各尽其能”？在任兴洲看来，需要将老旧小区改造的内容分分类，并按照不同的改造事项确定资金来源。任兴洲说，基础类的设施，比如水、电、气、路、管网等改造项目，是市政基础设施的组成部分，应主要由政府资金来承担；提升类的设施，比如加装电梯等，则可由政府补助一部分，小区居民分摊一部分，根据各小区实际条件来安排；增加功能型的，比如养老、托幼、助餐、医疗、物业等，则可引入市场化机制，由社会资金投资和运营。同时，也可将一些小区的公共维修基金盘活运用起来。仇保兴指出，中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中。
从一些地区的实践来看，不同来源的资金各自承担着不同的改造内容。例如河北省《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，将对5739个老旧小区进行改造，共需改造资金129.6亿元。其中，社会可筹集资金约11.7亿元，包括市政专营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等；小区原产权单位可筹集资金约5.2亿元，主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集资金约5.6亿元，主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。
这是否意味着财政仍然挑大头？国务院常务会议专门指出，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。据了解，各地将围绕这一命题展开探索，但需注意让机制可持续，同时防范风险，防止增加地方债务。
伴随城镇老旧小区改造的升温，许多人关心这对住房市场会有什么影响？任兴洲说，老旧小区改造完善了设施、提升了功能，补上了一些短板，将明显提升存量住房的质量，有利于促进存量住房的居住、交易和周转，进而促进居民改善型需求的释放，利于形成二手房市场和新房市场的良性循环，总体对住房市场的健康发展是有利的。当然，老旧小区改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，对房地产市场不会产生太大的影响。

3. “旧改”大幕拉开 惠及上亿人

永庆坊，广东省广州市原来的一条破旧老街。没有大拆大建，而是经过一番“绣花功夫”的旧城改造，老街巷成了有人气的怀旧“网红地”。过去，类似的旧城改造案例还有不少，他们大多是有着历史文化风貌的街区，但在城市里毕竟是少数。现在，这项关系民生改善、城市更新的项目将推向全国。
　　不久前召开的国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作，将涉及全国居民上亿人。老旧小区改什么？怎么改？将带来哪些影响？记者进行了采访。
　　一举多得惠民之策
　　——既是民生工程，也是促消费、稳投资的举措，还将促进城市更新
　　人们俗称的“老破小”，将是本次改造的重点。
　　住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，经过初步摸查，各地上报需改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。
　　目前，老旧小区几类问题比较突出。
　　一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤，这些设施要么缺失，要么老化严重，老百姓反映非常强烈。
　　二是公共服务缺失，这些小区建造时间较早，文化娱乐、健身、机动车和非机动车存放不便等问题凸显。尤其是现在很多老旧小区居民老龄化程度较高，对电梯等设施的呼吁由来已久。
　　三是没有物业管理，公共环境普遍较差。包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接影响到小区居民的生活感受。
　　2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。“试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。”黄艳说。
　　在国务院发展研究中心研究员任兴洲看来，实施城镇老旧小区改造是出于现实的需要，有着多重重要意义。“今年政府工作报告中，就部署了城镇老旧小区改造的工作。这首先有助于解决百姓的民生问题。近年来居民生活水平提高了，但是城市大量老旧住房存在着设施不足、功能不全等诸多短板。”
　　任兴洲对本报记者说，在解决民生问题的同时，老旧小区改造还能扩大消费，带动居民户内改造，适应人们消费升级的需求。同时，从水电气路设施到停车场、电梯等的建设，将带动不小的投资，继而拉动钢材、水泥、玻璃、电缆、工程机械等工业品的市场需求。此外，从城市化发展的角度看，老旧小区改造也能促进城市的更新和功能提升，改善过去外观上楼宇林立，但内部功能不健全的状况。从国际经验看，城市更新也是城市发展到一定阶段面临的需要。
　　就投资而言，国务院参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
　　不止是楼体翻新
　　——保基本、提升类、公共服务类，菜单选项很多元，小区居民协商着办
　　中国地域广大，发达和欠发达地区，东部、中部、西部和东北地区城镇老旧小区改造的条件有差异，群众诉求也不一样，改造工作如何推开？
　　“中央层面做好政策的顶层设计，确定改造范围的原则，具体规定各地要因地制宜制定。”黄艳说。对改造内容，目前可初步分成保基础、提升类和完善社区公共服务三类。
　　保基本的配套设施——比如和居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。今年住建部还指导各地开展垃圾分类，把相关设施的配套也作为保基本的内容。北方地区则可能还要对供暖设施进行修缮。
　　提升类的基础设施——包括小区电梯、停车场、活动室、物业用房等公共活动场地，有条件的地方可以配建。随着生活水平的提高，居民的诉求也会再提高，当前也鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施。
　　完善公共服务类——包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。这些内容将完善社区基本公共环境，属于非公益化或半公益化、市场化的选项。
　　目前已有河北省、广州市等地区公布了老旧小区改造相关的计划。例如，《广州市老旧小区改造三年（2018－2020）行动计划》提出，广州市将于2020年前完成779个老旧小区改造，并明确小区公共部分和房屋建筑本体共用部位60项改造内容，具体“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。
　　记者了解到，当前正在实施改造或已经完成改造的小区，一般会按小区实际需求列出清单，让居民进行勾选，在居民意愿基础上，从最迫切最亟须完善的问题开始，逐步改善小区环境。这也意味着老旧小区改造是一项复杂的系统工程，尤其需要小区居民的协商和共识，也对基层统筹协调能力提出了要求。
　　“老旧小区改造的确面临一些现实的问题，不过从已经试点的城市实践来看，向居民解释清楚改造的意义、目的、要求和条件，大家是能够接受的。”任兴洲说，从小区的建设、改造到后续的管理维护，老旧小区改造是一项系统工程。从全国来看，其实施落地一定不是“一刀切”，而是一个地方一个办法，甚至一个小区一个做法，鼓励在合法合规范围内探索创新方式。
　　“众人拾柴”助推改造
　　——“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，多渠道筹措资金，更多投融资创新在路上
　　老旧小区改造中，有一个关键问题——钱从哪来？
　　“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，黄艳说，当前正推动多渠道筹措资金。但是改造的费用、今后运营的费用、给社区居民提供城市公共服务和社区公共服务供给的费用加起来，资金需求总规模是非常大的。
　　各方力量如何在资金问题上“各尽其能”？在任兴洲看来，需要将老旧小区改造的内容分分类，并按照不同的改造事项确定资金来源。任兴洲说，基础类的设施，比如水、电、气、路、管网等改造项目，是市政基础设施的组成部分，应主要由政府资金来承担；提升类的设施，比如加装电梯等，则可由政府补助一部分，小区居民分摊一部分，根据各小区实际条件来安排；增加功能型的，比如养老、托幼、助餐、医疗、物业等，则可引入市场化机制，由社会资金投资和运营。同时，也可将一些小区的公共维修基金盘活运用起来。仇保兴指出，中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中。
　　从一些地区的实践来看，不同来源的资金各自承担着不同的改造内容。例如河北省《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，将对5739个老旧小区进行改造，共需改造资金129.6亿元。其中，社会可筹集资金约11.7亿元，包括市政专营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等；小区原产权单位可筹集资金约5.2亿元，主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集资金约5.6亿元，主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。
　　这是否意味着财政仍然挑大头？国务院常务会议专门指出，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。据了解，各地将围绕这一命题展开探索，但需注意让机制可持续，同时防范风险，防止增加地方债务。
　　伴随城镇老旧小区改造的升温，许多人关心这对住房市场会有什么影响？任兴洲说，老旧小区改造完善了设施、提升了功能，补上了一些短板，将明显提升存量住房的质量，有利于促进存量住房的居住、交易和周转，进而促进居民改善型需求的释放，利于形成二手房市场和新房市场的良性循环，总体对住房市场的健康发展是有利的。当然，老旧小区改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，对房地产市场不会产生太大的影响。

4. 旧城改造

法律分析：1、永久性建筑按照拆除一平方米补偿一平方米住宅以此进行产权转换;2、(国道)用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.7平方米新建筑;3、(村道)用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.65平方米新建;4、如果上述情况的用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.5平方米新建筑;5、瓦房补偿标准按照拆1平方住宅补偿1.5平方住宅进行产权转换补偿;6、临时建筑补偿标准楼顶砖墙铁皮顶按每平方300元进行补偿，而楼顶钢架铁皮顶按每平方200元进行补偿。过渡期租金补助标准。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

5. 城市规划旧改项目

法律分析： 1、旧改：指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。 2、棚改：是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。
法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》
第十四条 城市人民政府组织编制城市总体规划。
直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。
第十五条 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。

6. 大规模拆迁“停止”，旧改袭来，2021年起，3类人身价或上涨

   拆迁是造富的“发动机” ，但也是很磨人的一件事情，我们经常听说有“钉子户”出现，由于被拆迁人和拆迁人就拆迁补偿一事未达成最终的一致性意见，双方各不相让最终要么建设停工、要么建设修改图纸。 
        很多人会有个疑问，在世界其他地方，也会出现“钉子户”吗？  
    楼市指闻给出的答案是肯定的。例如，在网上就曾有过这样一个故事， 在加—州，一直以来很多人希望能修建一条高铁线路，方便城市之间人们的出行，铁路预计330亿美元、将连接很多个大城市。然而这个高铁项目从2008年规划到2020年，已经接近12年过去了，连个影子都没有。究其原因，还在于拆迁难度太大。 
    根据估算，这条铁路原计划330亿美元，但经过初步调查显示，拆迁成本远远超出了预期的难度系数，拆迁的补偿额将超出预算200%以上，总投资预计最终会达到750亿美元，这还仅仅是初步计算，最终需要多少尚未可知。 
       虽然拆迁有难度，但总体而言拆迁利大于弊，过去的15年里，我国各大城市（从一线到三四线）普遍迎来了拆迁的东风，在这一波拆迁中，实现了3方获益： 
     1、地方城市圆满征收了想要的土地面积（可以进行新的发展规划布局了） 。随着城市化快速扩围，原来的二环路成为了内环路，人口从300万快速发展到1千万的时候，原来的老城区显然不够用，不管是厂房建设还是住宅建造，都需要重新腾出大面积的土地，所以征收城市周边的土地在所难免。 
     2、被拆迁人获得了大量的拆迁补偿款（实现财富增值，可以买房买车了） 。上一波拆迁风，房价的分界线为2015年，从原来的棚改拆迁实物安置转变到货币化安置，这也意味着拆迁正式从原来的V1.0开始转向V2.0时代，如果说实物补偿不会对财富起到提升作用，那么货币化安置将是直接发现金，为拆迁户家庭注入现金财富和购买力。在2016年终2019年这几年里，全国70%以上的棚改超过2000万套安置房分布于三四线城市。 
        3、开发商获得了新的销售契机（市场上凭空出现了大量的拆迁无房人，这将是新的买房动力） 。前文说到，上一波房价普涨，其根本因素不在于城市化，也不在于人口快速入城，而在于棚改拆迁，截止2017年底，南京、合肥等城市的货币化安置高达90%以上，这样的城市还有很多，棚户居民房子被拆了，手握大量现金，重新买房成为了当务之急，所以开发商建房乐此不疲。 
     大拆迁下，各方面都开心的同时，挤出效应也不少。  
    过去5-10年的棚户区改造，已经基本结束，同时带来了房地产发展的另一方面影响，所以大规模拆迁已经不可行了。 
    在2017年下半年，超过80%的城市棚改货币化安置比例达到90%以上，这就直接导致了全国性购房需求瞬间增加，特别是三四线城市，原本居民没有多少资金可以用来买房，现在人人手持200万元现金冲进楼市，导致房地产市场出现了一波普涨。 
       从2015年到2017年，这是棚改到来房价上涨速度最快的3年，数据显示，全国完成棚户区改造任务达到601万套、606万套和609万套。仅仅在2018年上半年就完成了363万套，直接冲刺到全年任务量的62.5%，总计棚改完成度达到2179万套。 
    当大家都手握现金冲向楼市的时候，全国性房价高涨时代来临，这也就意味着房产泡沫不断涌现，房产泡沫不断向人们宣示着新的发展方向： 棚改应该停止了 。 
     拆二代“全面消失”？国家新规下，2021年起，城市老房子统统这样处置  
        那么，城市房子将来老旧了，怎么处理？住建部也有相应的统筹安排：旧改。  
      很显然，在旧改的整个工程中，增加电梯、光纤、水电燃气升级、停车位这些问题才是主要的症结所在，这些痛点问题解决了，旧改的小区才能得到真正的升级。 
        拆迁“全面停止”后， 3类房子或迎来再次升值，3类人身价或再上涨！  
    1、老房子业主。原本望眼欲穿的拆迁东风消失了，依靠拆迁致富短期内不可能了，不过旧改也能为自己的老房子注入新的升值潜力。小区整体翻新之后，原本污水横流、乌烟瘴气的“不卫生”景象将一扫而光。带动小区整体升值10%以上。 
    2、顶楼最受惠。顶楼超大赠送、强采光无遮挡，不过在楼梯房时代下，顶楼的劣势也很明显：爬楼梯。随着旧改加电梯的到来，顶楼升值潜力比1-5楼要高得多，预计至少30%以上，100万元房子升值到130万不是梦。 
       3、城市新居民。有心人会发现一个现象，现如今居住在城市老房子的人，基本都是刚入城的工人或者是新市民打工者，他们收入不高，所以只能租800元-1200元的单人间。旧改将大幅提升他们的居住舒适度。 

7. 旧城改造改造拆迁

法律分析：一、旧城改造拆迁补偿
房屋征收实施单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿。
(一)拆迁住宅房屋补偿
住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换和农民自建三种方式。
拆迁国有土地住宅房屋的拆迁补偿方式分为货币补偿、产权房屋调换和面积标准房屋调换三种方式。
拆迁集体土地或国有土地住宅房屋，拆迁人还应当给予被拆迁人搬迁补助费、过渡期内的临时安置补助费。
(二)拆迁非住宅房屋补偿
拆迁已领取营业执照用于生产经营的房屋由拆迁人给予货币补偿，该补偿包括房屋补偿、停产停业补偿以及设备安装调试等其他补偿。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

8. 旧改时代来临了吗？